Определение Липецкого областного суда от 1 сентября 2010 г. N 33-2097/2010 Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о признании заключенным договора строительного подряда и о признании права собственности на спорный гараж, поскольку данное недвижимое имущество является объектом заключенного ранее договора, по которому передано в собственность другому лицу на законных основаниях (извлечение)

Определение Липецкого областного суда
от 1 сентября 2010 г. N 33-2097/2010
(извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего, судей, при секретаре,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по кассационной жалобе 3 лица З.А.М. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 6 июля 2010 года, которым постановлено:

Признать договор N 1-29 от 05.07.2007 г. между Р.Л.Г. и ООО "М" г. Липецк заключенным.

Признать за Р.Л.Г. право собственности на гараж с подвалом ... ... .....

Считать обязательства по договору N 1-29 от 05.07.2007 г. между Р.Л.Г. и ООО "М" г. Липецк прекращенными.

Признать недействительным договор об ипотеке N 02-0001/2007-3 от 07.11.2007 г., заключенный между ООО "М" и ЗАО "Р" (ОАО "Р") в части залога гаража N Номер обезличен с подвалом, расположенного в районе ГК "МЕ" по ... ... ....

Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части исключения записи регистрации права собственности на указанный гараж за ООО "М", прекращения ипотеки и погашением регистрационной записи об ипотеке указанного гаража.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на указанный гараж за Р.Л.Г.

В удовлетворении исковых требований З.А.М. - отказать.

Взыскать с ООО "М" г. Липецк государственную пошлину в местный бюджет г. Липецка в сумме 4 100 руб.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия установила:

Р.Л.Г. обратилась в суд с иском ООО "М", ОАО "Р" о признании права собственности на гараж N Номер обезличен с подвалом готовностью 58% в ГК "МЕ" г. Липецка, признании недействительным договора об ипотеке от 07.11.2007 г., заключенного между ООО "М" и ЗАО "Р", признании договора заключенным, обязательства прекращенными, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности, исключении из государственного реестра прав запись регистрации права. В обоснование требований ссылалась на то, что 05.07.2007 г. заключила с ООО "М" договор строительства капитального гаража, размером 6х4 (24 кв. м.), стоимость услуг по строительству составила 80 000 руб., оплата в требуемой сумме произведена до подписания договора. Ответчик обязался построить и сдать гараж до 01.10.2007 г. Однако гараж не был достроен, но фактически ответчик ей передал гараж в 2007 г., с этого времени она беспрепятственно пользуется гаражом, но он уклонился от проведения регистрации договора и в последующем права на гараж. В 2008 г. она узнала о том, что ответчик зарегистрировал за собой право собственности и передал гараж по договору об ипотеке в залог ЗАО "Р" (в настоящее время ОАО "Р" в счет обеспечения обязательства ООО "Группа "А" по кредитному договору, по которому ООО "М" выступил поручителем. Считает, что гараж ей фактически передан, обязательства по договору прекратились, гараж строился для нее и на ее денежные средства, объект недвижимости не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, л.д. 2-6)

К участию в деле был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования З.A.M.

З.A.M. обратился с иском к ООО "М" г. Липецк о признании договора заключенным, обязательства по договору прекращенными, о признании права собственности на капитальный гараж N Номер обезличен в 1 ряду ГПКА "МЕ", расположенного по адресу: ... ... ....

Определением от 26.05.2010 г. данные дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В процессе рассмотрения З.A.M. предъявил исковые требования также к ООО "М" г. Липецк, ООО "М" г. Воронеж, ОАО "Р", ООО "Группа "А", Ч.А.И., администрации г. Липецка и администрации Липецкой области. Просил признать договор N 1 - 29 от 15.09.2006 г. между ним и ООО "М" г. Воронеж заключенньм, признать за ним право собственности на гараж, признать недействительным договор, заключенный с Р.Л.Г. и ООО "М", признать недействительным договор об ипотеке в части залога недостроенного гаража N Номер обезличен в 1 ряду ГПКА "МЕ", расположенного по адресу: ... ... .... недействительным. В обоснование требований, З.A.M. ссылался на то обстоятельство, что он заключил договор на долевое строительство гаража 5.07.2007 г., ранее, чем Р.Л.Г. Денежные средства были оплачены ранее, им было предоставлено место для строительства гаража и убран железный гараж из кооператива, в это время был уже возведен фундамент и частично строение. После внесения денег Рыжковой, строительство не продолжалось, возведенный объект не был построен на ее деньги.

В процессе рассмотрения дела Р.Л.Г., ее представитель Д.Т.П. исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. С исковыми требованиями З.А.М. не согласились, просили в иске отказать. Представитель Д.Т.П. дополнительно суду пояснила, что ранее З.A.M. претендовал на гараж N Номер обезличен, ему было в иске отказано, после чего он решил обратиться с иском, заявляя требования на гараж N Номер обезличен, однако Р.Л.Г. ранее, чем З.A.M. заключила договор с организацией, имеющей право привлекать денежные средства, следовательно она имеет первоочередное право на гараж.

З.А.М в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. В удовлетворении требований Р.Л.Г. просил отказать.

В судебное заседание не явились представители ООО "М" г. Липецк, ООО "М" г. Воронеж, ОАО "Р", ООО "Группа "А", Ч.А.П., администрации г. Липецка, администрации Липецкой области, представители Управления Росреестра ЛО, извещены судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В кассационной жалобе З.A.M. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Выслушав 3 лицо З.A.M. и его представителя Е.И.А., поддержавших доводы жалобы, возражения истицы Р.Л.Г., обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, первоначально земельный участок под строительство капитальных гаражей со сносом металлических гаражей на территории ГПКА "МЕ" по ... ... .... был предоставлен ООО "Ц". В связи с банкротством ООО "Ц" обязанность по завершению строительства гаражей приняло на себя ООО "М". 5.09.2007 г. Управлением градостроительного контроля департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ООО "М" г. Липецк выдано разрешение на строительство автостоянки закрытого типа по ул.... ... .....

Удовлетворяя исковые требования Р.Л.Г., суд первой инстанции исходил из того, что 5.07.2007 г. между ООО "М" г. Липецк и Р.Л.Г. был заключен договор, по условиям которого подрядчик обязуется своими силами и средствами построить и сдать заказчику капитальный гараж размером 6x4 с подвалом, ямой, внутренней отделкой, электрическим освещением, а заказчик обязуется принять законченный строительством объект и оплатить работу подрядчика. Место расположения гаража: в гаражном кооперативе "МЕ".

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам N 30 от 13.07.2007 г. и N 97 от 25.12.2007 г. оплата по договору произведена истицей в полном объеме. л.д. 10)

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных является условие о предмете договора.

Анализируя условия договора N 1-29 от 05.07.2007 г. и иные имеющиеся в материалах дела доказательства (карточку учета гаражей), суд правильно указал, что предмет договора определен - им является строительство капитального гаража размером 6*4 (24 кв. м.) с электрическим освещением, ямой, подвалом и частичными отделочными работами в первом ряду место N 29.

Принимая во внимание, что договор N 1-29 от 05.07.2007 г., на котором истица основывает исковые требования, содержит все существенные условия, которые предусмотрены п. 1 ст. 432 ГК РФ, суд обоснованно пришел к выводу о возможности признания его заключенным. Отсутствие государственной регистрации при условии выполнения обязательств в полном объеме со стороны истицы не может повлечь недействительность указанного договора.

Заключенный между истицей и ответчиком ООО "М" договор по своему предмету, содержанию и характеру взаимоотношений сторон является смешанным договором подряда и договором участия в долевом строительстве, истец вносил денежные средства для строительства объекта в целях удовлетворения личных бытовых нужд, что участниками процесса не оспаривалось. Следовательно, правовое регулирование возникших правоотношений осуществляется также и нормами Закона РФ "О защите прав потребителей".

В силу ст. 27 Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ.

В соответствии со ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", если исполнитель нарушил сроки выполнения работы или во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы.

При отказе от исполнения договора о выполнении работы исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы, а также платы за выполненную работу, за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу.

Поскольку Р.Л.Г. как заказчик работы полностью и надлежащим образом выполнила договорные обязательства в части создания необходимых условий для выполнения работ, оплаты их результата, обязательства по договору от 05.07.2007 г. следует считать прекращенными.

В соответствии со ст. 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (п. 1 ст. 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Согласно ст. 9 п. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

ООО "М" своих обязательств по договору, заключенному с Р.Л.Г. не выполнило, в установленный срок, полностью строительство объекта не осуществил, не ввел объект в эксплуатацию и не передал завершенный строительством гараж в собственность Р.Л.Г.

В связи с нарушением исполнителем срока выполнения работы Р.Л.Г. вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать передачи ей результата работы. При этом, поскольку односторонний отказ от исполнения договора в данном случае допускается законом, то договор расторгается, следовательно, обязательства сторон прекращаются. Результат работы - гараж N Номер обезличен в 1 ряду, расположенный в районе ГК "МЕ" по ... ... ...., - Р.Л.Г. обязана принять, за ней следует признать право собственности на данный объект.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как установлено судом, З.A.M. претендует на тот же объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении требований З.A.M., суд правильно сделал вывод о том, что при наличии договора N 1 - 29 от 05.07.2010 г. между ООО "М" г. Липецк и Р.Л.Г., который был заключен ранее, чем договор, на который ссылается З.A.M., оснований для признания за последним права собственности на спорный гараж не имеется.

При этом суд учел, что З.A.M. договор с ООО "М" (г. Липецк) на строительство гаража N Номер обезличен в 1 ряду, не заключалось.

Суд тщательно проанализировал и дал надлежащую оценку представленным З.A.M. доказательствам. Так, в подтверждение своих притязаний на выстроенный на территории ГК "МЕ" капитальный гараж N Номер обезличен в первом ряду З.A.M. ссылался на наличие следующих договоров: договора N К 1 -1-7 от 29.10.2004 г., заключенного с ООО "Ц", согласно которому долевик вносит денежные средства в строительство комплекса капитальных гаражей, расположенного по адресу: ... ... ...., ГПКА "МЕ", а застройщик посредством привлечения генерального подрядчика осуществляет строительство и по окончании строительства выделяет долевику отдельный бокс N Номер обезличен на первом этаже в первом ряду. Общая сумма инвестиций на строительство составляет 137 000 руб. Долевик оплачивает застройщику аванс в сумме 60 000 руб.;

договор N 1 - 29 от 15.09.2006 г. с ООО "М" г. Воронеж, в соответствии с которым подрядчик обязуется построить и сдать заказчику капитальный гараж размером 6x4 с электрическим освещением, ямой, подвалом и частичными отделочными работами в ГК "МЕ". Стоимость услуг, оказываемых по договору, составляет 250 000 руб., вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет в следующем порядке: 0 руб. вносится до 11.09.2006 г., сумма в размере 190 000 руб. - после окончания работ);

договор купли- продажи товара от 20.10.2006 г., заключенный с ООО "М" г. Воронеж, по условиям которого продавец ООО "М" продал, а покупатель З.A.M. купил капитальный гараж 6x4 по цене 190 000 руб.

Как правильно указал суд, ссылки З.A.M. на заключение вышеуказанных договоров не могут опровергнуть выводы о том, что Р.Л.Г. первой был заключен договор с ООО "М" (г. Липецк), имевшему к этому времени разрешение на строительство и имеющему право привлекать денежные средства граждан. Следовательно, именно ООО "М" г. Липецк принадлежали правомочия на заключение договоров с гражданами. Поскольку у ООО "М" г. Воронеж такая документация отсутствовала, правом на привлечение денежных средств данная организация не обладала. Денежные средства в сумме 190 000 руб. были внесены З.A.M. в кассу ООО "М" г. Воронеж, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 24 от 20.10.2006 г.. Доказательств оплаты денежных средств в кассу или расчетный счет ООО "М" г. Липецк не было представлено.

Кроме того, из материалов дела следует, что истицей Р.Л.Г. также ранее, чем З.A.M. заключался первоначальный договор с ООО "Ц" - 3.09.2004 г. (З.A.M. 29.10.2004 г.). 16.09.2006 г. и 1.12.2006 г. Р.Л.Г. также заключались договоры с ООО "М" г. Воронеж.

Суд обоснованно учел и обстоятельства, изложенные в решении Октябрьского районного суда г. Липецка N 2 - 24/09 по иску З.A.M., С.В.П., М.Н.В., Б.А.В. к ООО "М" г. Липецк о признании договора исполненным и прекращенным, признании права собственности, из которого следует, что З.A.M., ссылаясь в том числе на вышеприведенные договоры, претендовал на гараж, расположенный в 1 ряду, место N Номер обезличен, т.е. на другой объект недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, суд правомерно счел исковые требования З.A.M. не подлежащими удовлетворению.

Из карточки учета гаражей и стоянок для индивидуального автотранспорта, расположенных на участке кооператива по строительству и эксплуатации автогаражей ОГУП "Л" следует, что готовность объекта определена как 100%, отметка о незавершенности строительства гаража, в карточке БТИ отсутствует.

При таких обстоятельствах результат работы - гараж N Номер обезличен расположенный в первом ряду в районе ГК "МЕ" по ул. ... ... .... подлежит передаче Р.Л.Г., а поскольку права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, то за Р.Л.Г. суд правомерно признал право собственности на данный объект.

Из материалов дела следует, что ООО "М" г. Липецк зарегистрировало право собственности на гараж N Номер обезличен в 1 ряду с подвалом (готовность 58%, площадь застройки 23,5 кв. м.), расположенный в районе ГК "МЕ" по ул. ... ... ..... Данное обстоятельство подтверждается регистрационным делом.

Основанием для регистрации права собственности являлись: договор N 300-07-СЮ аренды земельного участка от 08.08.2007 г., разрешение на строительство от 05.09.2007 г., карточка учета гаражей.

Судом установлено, что 07.11.2007 г. ООО "Группа "А" (заемщик) и ЗАО "Р" (кредитор) заключили кредитный договор N 02-0001/2007 о предоставлении заемщику кредита в размере семь миллионов руб.

Обеспечение исполнения обязательств ООО "Группа "А" по указанному кредитному договору гарантируется заключением с ООО "М" г. Липецк договора поручительства от 07.11.2007 г. N 02-0001/2007-2-П и договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 07.11.2007 г. N 02-0001/2007-3-П. Предметом договора об ипотеке является зарегистрированное за ООО "М" недвижимое имущество: объекты незавершенного строительства - индивидуальные гаражи в количестве 29 штук, расположенные по адресу: ... ... .... в том числе и спорный гараж Номер обезличен с подвалом, площадь застройки 23,5 кв. м.

Кроме того, 07.11.2007 г. в целях обеспечении исполнении обязательств заемщика ООО "Группа "А" заключен договор поручительства N 02-0001/2007-1-П с физическим лицом Ч.А.И.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с требованиями ст. 12 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Частью 2 ст. 13 ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Согласно ст. 42 названного Федерального закона в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд правильно указал, что действия ООО "М" по передаче в рамках договора ипотеки незавершенного строительством гаража N Номер обезличен являлись неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки ООО "М" г. Липецк было достоверно известно о наличии договора долевого участия с Р.Л.Г., по которому истцом произведена оплата за строительство гаража. В такой ситуации строящийся объект в силу закона считается находящимся в залоге у участника долевого строительства - истца Р.Л.Г. Кроме того, ООО "М" в соответствии с п. 6.1 договора гарантировал заказчику, что любые права, в том числе залоговые не могут быть переданы третьим лицам. Следовательно, при заключении договора ипотеки с ЗАО (ОАО) "Р" ООО "М" намеренно умолчал об ограничении права на гараж, действовал неправомерно и недобросовестно. После получения свидетельства о регистрации права на гараж ООО "М" незаконно обременил спорное имущество ипотекой.

При таких обстоятельствах договор об ипотеке N 02-0001/2007-3-П от 07.11.2007 г. в части передачи в залог гаража N Номер обезличен ООО "М" заключен с нарушением требований действующего законодательства - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", а потому является недействительным в силу ничтожности, ипотека в указанной части подлежит прекращению, регистрационная запись об ипотеке - погашению.

Учитывая, что суд признал право собственности на спорный гараж за Р.Л.Г., запись о регистрации права собственности на гараж N Номер обезличен в районе ГПКА "МЕ" за ООО "М" подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд дал надлежащую оценку всем имеющимся в деле доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда подробно мотивированы, оснований для сомнения в их правильности не имеется, кассационная жалоба не содержит доводов, которые в силу ст. 362 ГПК РФ могли бы повлечь отмену в кассационном порядке постановленного по данному делу судебного решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 361-367 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 6 июля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу 3 лица З.A.M. - без удовлетворения.