Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 марта 2009 г. N А62-1679/2008 Поскольку в связи с расторжением договора аренды спорный земельный участок истцу не возвращен, суд правомерно удовлетворил требование Администрации об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 18 марта 2009 г. N А62-1679/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 июля 2009 г. N 8973/09 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Администрации г. Смоленска - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "Б", г. Смоленск Б.С.А. - представитель (дов. от 16.05.2008 б/н); С.А.А. - представитель (дов. от 23.10.2008 б/н); И.В.В. - представитель (дов. б/н); Третьи лица: от Общества с ограниченной ответственностью "А", г. Смоленск Б.Л.В. - представитель (дов. от 10.03.2009 б/н); М.Д.В. - представитель (дов. от 10.03.2009 б/н); от МУП "З" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Б" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А62-1679/2008, установил:

Администрация г. Смоленска (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Б" (далее - Общество) об истребовании земельного участка площадью 2241 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, Колхозная площадь, из чужого незаконного владения (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2008 решение суда отменено ввиду нарушения судом первой инстанции процессуальных норм, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта.

Дело принято к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ООО "А", г. Смоленск.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 исковые требования Администрации удовлетворены, суд обязал ООО "Б" освободить земельный участок площадью 2241 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, Колхозная площадь.

В кассационной жалобе Общество просит постановление суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и допущенные нарушения норм материального и процессуального права.

Представители истца и МУП "З" (далее - Рынок) в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей Общества и третьего лица, судом кассационной инстанции установлено следующее.

На основании постановления Главы города Смоленска от 12.07.2004 N 1439 25.08.2004 муниципальное образование город Смоленск заключило со Смоленским муниципальным унитарным предприятием "З" договор аренды N 4927 земельного участка площадью 2241 кв. м, кадастровый номер 67:27:001 30 15:0001, расположенного по адресу: г. Смоленск, Колхозная площадь, сроком на 4 года 11 месяцев, прошедшего регистрацию в установленном законом порядке.

19 мая 2006 года к данному договору заключено дополнительное соглашение N1, изменяющее порядок расчета арендной платы и предусматривающее обязанность арендатора согласовывать с арендодателем право на передачу его прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Впоследствии между Рынком и Обществом был заключен ряд договоров субаренды, а именно, от 30.12.2005 1са/05 на срок с 01.01.2006 по 30.06.2006, от 30.06.2006 N 2са/6 на срок с 01.07.2006 по 31.12.2006, от 29.12.2006 N 1са/07 на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Договор от 29.12.2006 N 1са/07, заключенный на срок более года и подлежащий в порядке ст. 609, ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации в Едином государственном реестре прав зарегистрирован не был.

Вместе с тем, учитывая, что стороны не прекращали сложившиеся правоотношения, договор субаренды N 2са/6 от 30.06.2006 г. считается возобновленным на неопределенный срок.

04 сентября 2007 года Главой г. Смоленска вынесено постановление N 476 "О прекращении прав аренды земельного участка с 04.09.2007".

Дополнительным соглашением от 29 октября 2007 года N 4927/1с договор аренды от 25.08.2004 N 4927, заключенный между МО город Смоленск и Рынком, досрочно расторгнут. Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию. При этом п. 1 соглашения определено, что договор считается расторгнутым с 04.09.2007.

По этой причине арендатор 08.11.2007 уведомил субарендатора о прекращении договора субаренды, а Администрация известила Общество о необходимости освободить земельный участок.

Из спорного земельного участка площадью 2241 кв. м с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0001 были сформированы 2 новых земельных участка площадью 2237 кв. м и 4 кв. м с кадастровыми номерами 67:27:001 30 15:0003 и 67:27:001 30 15:0004 соответственно.

На основании постановления Администрации г. Смоленска от 19.11.2007 N2683-адм, 17 декабря 2007 года земельный участок площадью 2237 кв. м с кадастровым номером 67:27:001 30 15:0003 Администрацией передан в аренду ООО "А", о чем заключен договор аренды N 74/м.

В связи с тем, что Общество продолжало пользоваться земельным участком площадью 2237 кв. м без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, управлением Роснедвижимости по Смоленской области вынесено предписание от 20.03.2008 об устранении нарушений земельного законодательства, обязывающее ООО "Б" освободить земельный участок.

Поскольку требование Администрации об освобождении земельного участка в связи с истечением срока действия договора субаренды оставлено Обществом без исполнения, Администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требование заявителя, суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Как видно из материалов дела Общество обращалось в Администрацию г.Смоленска с предложениями о заключении договора аренды спорного земельного участка сроком до 31.12.2007, однако положительного ответа не получило.

Вместе с тем, поскольку договор субаренды N 1са/07 от 29.12.2006 в установленном законом порядке не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав и, соответственно, считается незаключенным, правоотношения сторон вытекали из договора субаренды 30.06.2006 N 2са/6., который в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, возобновлен на неопределенный срок.

Более того, доказательств согласования условий договора субаренды N 1са/07 от 29.12.2006 с Арендодателем, в нарушение п. 5.1. дополнительного соглашения N 1 от 19.05.2006 Обществом не представлено. Приобщенная в материалы дела переписка с Администрацией не может быть принята в качестве надлежащего доказательства согласования условий договора субаренды N 1са/07 от 29.12.2006. Из письма Администрации N 4-231 арендатору (СМУП "З") следует, что по состоянию на 25.01.2007 вопрос о согласовании договора субаренды N 1са/07 от 29.12.2006 не решен, и что вопрос о согласовании договора субаренды будет решен в будущем после погашения задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком.

В соответствии с положениями ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если только иное не установлено законом.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ установлены ограничения в отношении предельных сроков, на которые могут быть заключены договоры субаренды, а именно: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Таким образом, действие договора субаренды при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.

Материалами дела подтверждено, что срок действия договора субаренды N 2са/6 согласован сторонами с 01.07.2006 по 31.12.2006 и истек до даты прекращения основного договора аренды, а договор аренды между муниципальным образованием город Смоленск и Смоленским муниципальным унитарным предприятием "З" прекращен с 04.09.2007.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу, что действие договора субаренды от 30.06.2006 N 2са/6, возобновленного не неопределенный срок, также прекращено с момента подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

По изложенным основаниям несостоятелен довод заявителя кассационной жалобы о наличии у ООО "Б" преимущественного права на заключение с Администрацией нового договора аренды до 25.07.2009 - даты истечения срока действия договора аренды от 25.08.2004 N 4927.

В этой связи, поскольку ч. 1 ст. 301 ГК РФ предусмотрено право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Общество пыталось заключить с Администрацией договор аренды спорного земельного участка для чего неоднократно направляло соответствующие заявления собственнику земель (оферту), не имеет определяющего правового значения для рассмотрения дела.

Предметом рассмотрения по настоящему спору являются вопросы о законности или незаконности владения и пользования спорным земельным участком, осуществляемого ООО "Б" после прекращения основного договора аренды и наличии преимущественного права Общества на заключение договора аренды указанных земель с Администрацией.

В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии у ООО "Б" установленных законом оснований, позволяющих продолжать пользование спорным земельным участком.

Вопрос об отказе Администрации заключить договор аренды указанных земель с Обществом как с новым арендатором, а не в рамках положений ч. 1 ст. 618 ГК РФ, выходит за пределы рассмотрения настоящего спора и может разрешаться судом в ином судебном процессе.

Что же касается указаний заявителя кассационной жалобы на неверный выбор истцом способа защиты нарушенного права, то суд кассационной инстанции считает их необоснованными, поскольку определение наиболее эффективного способа защиты своих прав может быть осуществлено самим заявителем в соответствии со статьей 12 ГК Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Конституционного суда РФ от 15.04.2008 N 323-О-О.

Заявленные в кассационной жалобе доводы были предметом исследования суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая юридическая оценка и оснований для их переоценки кассационной инстанцией не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А62-1679/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Б" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.