Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 марта 2009 г. N А68-4304/08-172/4 Поскольку материалами дела подтвержден факт задолженности ответчика по арендной плате, за коммунальные услуги и за отключение и подключение электроэнергии, а доказательств погашения задолженностей ответчиком не представлено, суд правомерно взыскал в пользу истца образовавшуюся у ответчика задолженность и пени за несвоевременное ее погашение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 27 марта 2009 г. N А68-4304/08-172/4
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 9313/09 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Индивидуального предпринимателя С.И.С. - С.И.С. - паспорт, ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "Б" - М.Г.В. - представитель (дов. от 17.09.2008 б/н);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Б" на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.10.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2008 по делу N А68-4304/08-172/4, установил:

Индивидуальный предприниматель С.И.С. (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Б" (далее - ООО "Б", Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 4, взыскании арендной платы за апрель-июль 2008 года в сумме 260407,09 руб. и пени в сумме 17740,63 руб. за несвоевременную оплату арендной платы и коммунальных услуг.

До вынесения решения суда по существу спора истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил свои требования в части взыскания арендной платы, коммунальных услуг и пени и просил суд взыскать с ответчика арендную плату в сумме 250000 руб., а именно, частично за апрель в сумме 10000 руб., за май-июль 2008 г. в сумме 240000 руб., задолженность за коммунальные платежи, в том числе за отключение и подключение электроэнергии в общей сумме 12097,72 руб., договорную пеню за период с 05.02.2008 по 11.07.2008 в сумме 16050 руб.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.10.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд расторгнул заключенный Предпринимателем с ООО "Б" договор аренды от 01.02.2008 N 4 и взыскал с ответчика в пользу истца 278147,72 руб., из которых: 250000 руб. арендной платы, 10407,09 руб. задолженности за коммунальные услуги, 1690,63 руб. за отключение и подключение электроэнергии и 16050 руб. пени за просрочку платежей.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2008 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Общество просит решение и постановление суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и допущенные нарушения норм материального и процессуального права.

В обоснование своих доводов заявитель кассационной жалобы указывает, что в аренду Обществу было передано помещение меньшей площадью, нежели предусмотренное договором аренды от 01.02.2008 N 4, что требовало перерасчета арендных платежей; истец в устном форме пообещал снижение арендных платежей, но соответствующее соглашение в письменной форме заключено не было; арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых подлежит зачету в счет арендной платы; отсутствуют основания, предусмотренные ст. 619 ГК РФ для досрочного расторжения договора аренды; в соответствии с соглашением о задатке Предпринимателем в счет оплаты по договору аренды получено 174000 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав Предпринимателя и представителя ООО "Б", судом кассационной инстанции установлено следующее.

1 февраля 2008 года между Предпринимателем и Обществом заключен договор N 4 (далее - Договор) аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя.

В этот же день арендованное помещение передано Обществу по акту приема-передачи.

По условиям договора аренды (п. 1.1.) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 300012, г. Тула, ул. Ф., ост. "ул. Ж." общей площадью 80 кв. м по цене 1000 рублей за 1 кв. м.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что арендатор своевременно производит ежемесячные арендные платежи, согласно прилагаемому расчету в общей сумме 80000 рублей в месяц. Плату за землю арендодатель вносит самостоятельно.

Согласно п. 3.2 Договора электроэнергия, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы арендатор оплачивает сверх стоимости арендной платы на основании показаний счетчиков и счетов обслуживающих организаций.

В соответствии с пунктом 3.3. Договора арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа текущего, оплачиваемого месяца.

Поскольку Обществом надлежащим образом не были выполнены обязательства по внесению арендной платы за период с апреля 2008 года (частично) по июль 2008 года истец 06.06.2008 и 30.06.2008 направил в адрес арендатора претензии о расторжении указанного договора аренды, и об уплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

Не исполнение ООО "Б" принятых на себя по договору аренды обязательств послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд обоснованно исходил из следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, Обществу в аренду передано помещение общей площадью 80 кв. м. Расчет арендной платы согласован сторонами в размере 1000 рублей за 1 кв. м.

Таким образом, Общество обязано производить арендный платеж в размере 80000 руб. ежемесячно.

В апреле 2008 года арендная плата поступила на расчетный счет арендодателя в сумме 70000 руб., то есть на 10000 руб. меньше предусмотренной Договором.

В мае, июне, июле 2008 года арендная плата за пользование арендованным помещением ООО "Б" не уплачена.

Доказательств обратного, как и доказательств обоснованности уплаты аренды в меньшей сумме ответчиком суду не представлено.

Кроме того, материалы дела содержат уведомление ОАО "Т" от 24.03.2008, акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2008 по 11.07.2008, акты поставки электроэнергии, счет-фактуры и предупреждение МУП "Т" от 09.07.2008, которые подтверждают несвоевременную оплату коммунальных платежей, и наличие по ним задолженности. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено, доказательств погашения предусмотренных п. 3.2 договора коммунальных платежей не представлено.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 250000 руб. арендной платы, 10407,09 руб. задолженности за коммунальные услуги и 1690,63 руб. за отключение и подключение электроэнергии.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела стороны не достигли согласия в вопросе о расторжении договора аренды.

При этом материалами дела подтверждено, что арендодатель неоднократно (06.06.2008 и от 30.06.2008) направлял в адрес арендатора претензии и предлагал расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение, перечислить сумму задолженности по арендной плате.

В свою очередь Общество не предприняло каких-либо мер для исполнения изложенных в претензиях требований Предпринимателя.

С учетом изложенного судом обоснованно удовлетворено требование арендодателя о расторжении договора аренды от 01.02.2008 N 4.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 3.4. Договора стороны установили ответственность за ненадлежащие исполнение обязательств по договору в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истцом в материалы дела был представлен расчет пени за период просрочки платежей в размере 16050 руб.

Указанный расчет судом проверен и признан обоснованным.

Ответчик своего расчета суду не представил.

При таких обстоятельствах суд и в указанной части правомерно удовлетворил требования истца.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы и приложенные к ней документы не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, в материалы дела не представлялись.

В соответствии с ч. 2 ст. 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими,

В силу ч. 3 ст. 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, доказательства, не являвшиеся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не рассматриваются.

Доводы ответчика в кассационной инстанции о факте улучшения арендованного имущества путем производства перепланировки и ремонта, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в счет арендных платежей, могут служить лишь основанием для заявления самостоятельного иска в рамках отдельного производства.

Несостоятельна и ссылка Общества на факт заключения 23.05.2007 генеральным директором ООО "Б" с Предпринимателем договора о задатке, в результате которого последний получил 174000 руб., а также указание на передачу О.В.А. Обществу прав и обязанностей по названному соглашению.

Как правильно установил суд, соглашение о задатке от 23.05.2007 N 1 заключено О.В.А. как физическим лицом, носит общий характер, не содержит никаких указаний о его заключении для обеспечения последующего подписания договора аренды Обществом.

Представленный же в материалы дела на стадии кассационного обжалования договор цессии от 01.07.2007, заключенный между О.В.А. и Обществом, в силу указанных выше норм права не может быть предметом рассмотрения суда кассационной инстанции. Данные правоотношения также могут быть предметом отдельного судебного разбирательства.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, представленным в материалы дела, применили нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона. В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции правовые основания для переоценки установленных судом обстоятельств отсутствуют.

Таким образом, судебные акты следует признать законными и соответствующими обстоятельствам дела, поэтому отмене либо изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 13.10.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2008 по делу N А68-4304/08-172/4 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Б" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.