Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 апреля 2009 г. N А64-2372/08-23 Поскольку, принимая решение о возврате помещения Предпринимателю (продавцу), суд первой инстанции не истребовал у регистрирующего органа сведения о зарегистрированных правах на спорное имущество, не установил, в чьем фактическом владении и пользовании находится спорный объект недвижимости, кроме того, суд фактически рассмотрел спор по расторжению договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему повторно, применив иные правовые основания, дело передано на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 13 апреля 2009 г. N А64-2372/08-23
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2010 г. по делу N А64-2372/08-23

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Индивидуального предпринимателя Е.Т.А. - Е.А.В. - представитель (дов. от 03.09.2009 N 68-01/127047); Б.И.М. - представитель (дов. от 03.04.2009 N 68-01/127048); ответчик: от ООО "А" - П.А.А. - представитель (дов. от 01.02.2009 б/н); Третьи лица: от АК СБ РФ (ОАО) в лице Тамбовского отделения N 8594 - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО "А" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.11.2008 по делу N А64-2372/08-23, установил:

Индивидуальный предприниматель Е.Т.А. (далее - Предприниматель) обратилась Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к ООО "А" (далее - Общество) о применении последствий расторжения договора купли-продажи доли нежилого помещения от 13.04.2007 и дополнительного соглашения к нему от 22.05.2007.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Тамбовского отделения N 8594.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.11.2008 исковые требования удовлетворены. Суд применил последствия расторжения договора купли-продажи от 13.04.2007 и дополнительного соглашения к нему от 22.05.2007, заключенных между Предпринимателем и Обществом о передаче в собственность ООО "А" 9742/12149 доли в праве собственности на одноэтажное нежилое помещение на первом этаже десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Р., 73, корпус 2, N79; обязал Общество возвратить истцу указанное имущество, а также взыскал с ответчика 2000 руб. государственной пошлины.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО "А" просит принятый по делу судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и допущенные нарушения норм материального и процессуального права.

В качестве обоснования своих доводов заявитель кассационной жалобы указал на то, что судом применен закон, не подлежащий применению в настоящем деле (ст. 451 ГК РФ), суд вышел за пределы исковых требований, о существовании обжалуемого судебного акта конкурсный управляющий узнал лишь от судебных приставов в конце февраля 2009 года.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, представил в материалы дела отзыв, из которого следует, что третье лицо поддерживает принятый по настоящему делу судебный акт, заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя третьего лица.

Суд кассационной инстанции считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей сторон, судом кассационной инстанции установлено следующее.

13 апреля 2007 года между Предпринимателем (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения (далее - Договор), согласно п. 1.1. которого продавец передает в собственность покупателя 9742/12149 доли в праве собственности на одноэтажное нежилое помещение на первом этаже десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Р., 73, корпус 2, N 79 (далее - помещение).

Согласно п.п. 3.1., 3.3 указанного договора продажная цена отчуждаемой доли в праве собственности на помещение составляет 1000000 руб. и уплачена до момента подписания договора.

22 мая 2007 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13.04.2007, по которому стоимость помещения увеличена до 9730000 руб. и установлен срок для его оплаты.

Поскольку стоимость отчуждаемой доли помещения Обществом в полном объеме не была выплачена, Предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требование заявителя, суд исходил из положений ч. 3 ст. 451 ГК РФ, согласно которым при расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных в связи с исполнением договора.

Между тем, судом при принятии решения не учтено следующее.

Последствия изменения и расторжения договора определены положениями ст. 453 ГК РФ.

В силу ч.ч. 4, 5 указанной статьи стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 разъяснено, что если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Как видно из материалов дела решением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.10.2007 по делу N А64-4357/0723 расторгнут договор купли-продажи нежилого помещения от 13.04.2007, заключенный между Предпринимателем (продавец) и Обществом (покупатель), а также дополнительное соглашение к нему от 22.05.2007.

Основанием расторжения договора и дополнительного соглашения к нему явилось нарушение Обществом существенных условий договора, а именно, сроков оплаты приобретаемой доли (ст. 450 ГК РФ).

Условий о возможности возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения договор купли-продажи от 13.04.2007 не содержит. Решение по делу N А64-4357/0723 от 23.10.2007 также не предусматривает никаких последствий расторжения договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему.

Из п. 2.2. Договора следует, что продавец передал, а покупатель принял отчуждаемую долю в праве собственности на помещение до подписания настоящего договора.

Согласно п. 4.1. указанного договора покупатель приобретает право общей долевой собственности на помещение с момента государственной регистрации.

Частью 1 статьи 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как пояснил заявитель кассационной жалобы, право собственности Общества на спорное имущество было зарегистрировано в установленном порядке, о чем выдано свидетельство от 29.05.2007 серия 68 АА N 702272.

Пунктом 15 постановления Пленума Вас РФ от 25.02.1998 N8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Вместе с тем, принимая решение о возврате помещения продавцу, суд не истребовал у регистрирующего органа сведения о зарегистрированных правах на спорное имущество, не установил в чьем фактическом владении и пользовании находится спорный объект. Без установления указанных обстоятельств невозможно считать принятый по делу судебный акт законным и обоснованным, не затрагивающим прав иных лиц, не привлеченных к участию в деле.

Более того, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 451 ГК РФ и обязывая ООО "А" возвратить спорное имущество продавцу не учел, что данная правовая норма содержит положение, являющееся самостоятельным основанием для прекращения договорных обязательств.

Вместе с тем, как уже отмечалось выше, иск о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 13.04.2007 и дополнительного соглашения к нему от 22.05.2007 уже был разрешен судом в другом деле N А64-4357/0723, договор и дополнительное соглашение к нему расторгнуты судом на основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в связи с существенным нарушением договора покупателем. Решение по указанному делу вступило в законную силу.

С учетом изложенного, суд, применяя положения ст. 451 ГК РФ при рассмотрении настоящего дела, фактически рассмотрел спор по расторжению договора от 13.04.2007 и дополнительного соглашения к нему от 22.05.2007 повторно, применив иные правовые основания для расторжения договора.

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что из содержания решения Арбитражного суда Тамбовской области по настоящему делу следует, что дополнительным соглашением от 22.05.2007 стороны увеличили стоимость помещения до 9 730 000 руб. Вместе с тем, в материалах дела указанного документа не имеется. Таким образом, выводы суда основаны на доказательствах, которые не были предметом исследования и оценки суда при разрешении спора по существу.

С учетом вышеизложенного, принятый по делу судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку отмеченным обстоятельствам, определить характер спорного правоотношения, определить, на чем основано право истца требовать возврата спорного имущества (на законе или договоре), установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, разрешить вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.11.2008 по делу N А64-2372/08-23 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.