Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2009 г. N А35-3522/08-С13 Отменяя решение суда по делу о взыскании с Предпринимателя задолженности и пени по договору аренды в части взыскания с ответчиков долга по второй переменной составляющей арендной платы, апелляционный суд правомерно указал на то, что истец не доказал свои расходы по этой составляющей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 апреля 2009 г. N А35-3522/08-С13
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Д.Ю.В. - представитель (доверенность б/н от 11.01.2009 г.), от ответчиков - представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "К" на решение Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 по делу N А35-3522/08-С13, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Курск, обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Д.П.П., М.Т.С., г. Курск, о взыскании:

с индивидуального предпринимателя Д.П.П. - 509175 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате, из которой 351947 руб. 37 коп. - постоянная составляющая арендной платы, 16129 руб. 13 коп. - первая переменная составляющая арендной платы, 141098 руб. 81 коп. - вторая переменная составляющая арендной платы, а также 398532 руб. 52 коп. пени за период с 06.02.2008 по 22.09.2008 по краткосрочному договору аренды нежилых помещений N КДА 19/07-08 от 15.02.2008 г. и 175960 руб. 63 коп. задолженности за установку единообразных витрин и дверей по предварительному договору аренды N 19ТЦ от 03.07.2007;

с индивидуального предпринимателя М.Т.С. - 399338 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате, из которой 242107 руб. 37 коп. - постоянная составляющая арендной платы, 16129 руб. 13 коп. - первая переменная составляющая арендной платы, 141101 руб. 81 коп. - вторая переменная составляющая арендной платы, а также 300526 руб. 64 коп. пени за период с 06.02.2008 по 22.09.2008 по краткосрочному договору аренды нежилых помещений N КДА 19/07-08 от 15.02.2008. и 175960 руб. 63 коп. задолженности за установку единообразных витрин и дверей по предварительному договору аренды N 19ТЦ от 03.07.2007. Кроме того, ООО "К" просило взыскать с ответчиков 220280 руб. в счет пополнения обеспечительного депозита (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.11.2008 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика - ИП Д.П.П. взыскано в пользу истца 509478 руб. 31 коп. основного долга и 100000 пени, а также 4214 руб. 02 коп. расходов по госпошлине.

С ИП М.Т.С. взыскано в пользу истца 399338 руб. 31 коп. основного долга и 50000 руб. пени, а также 3235 руб. 19 коп. расходов по госпошлине. В остальной части требований в иске отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 вышеназванное решение суда первой инстанции отменено в части взыскания с ответчиков в пользу истца задолженности в виде второй переменной составляющей арендной платы, а также в части взыскания расходов по госпошлине. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "К" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.

В настоящее судебное заседание ответчики своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятое апелляционным судом постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, 03.07.2007 между ООО "К" (арендодатель) и ИП Д.П.П., ИП М.Т.С. (арендаторы) был заключён предварительный договор N 19-ТЦ аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель, являющийся собственником зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Щ., д. 4 "Б", обязался реконструировать их в целях создания семейного торгового центра с многоярусной автостоянкой и предоставить в аренду арендаторам помещения в нежилом здании литер "В".

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель и арендаторы обязались в течение 30 календарных дней с даты внесения в ЕГРП изменений, связанных с окончанием реконструкции зданий, строений и сооружений, образующих торговый центр, и получения свидетельства о государственной регистрации права, заключить на согласованных условиях, краткосрочный и долгосрочный договоры аренды нежилых помещений.

Пунктом 5.4 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и дверей для всех арендаторов в соответствии с проектом арендодателя. Расходы по установке витрин и дверей, приобретению материалов, необходимых для их установки, оплачиваются арендаторами в равных долях по отдельным счетам, выставляемым арендодателем, в течение 5 дней с даты выставления счета.

25.12.2007 истец зарегистрировал за собой право собственности на помещения площадью 6484,2 кв. м в здании литера "Б", расположенном по адресу: г. Курск, ул. Щ., д. 4 "Б", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N149870.

15.02.2008 стороны заключили краткосрочный договор аренды N КДА 19/07-08, согласно которому ООО "К" предоставило предпринимателям Д.П.П. и М.Т.С. в аренду нежилые помещения, расположенные в здании лит. "Б", второй этаж, площадью 278,9 кв. м (для целей технического учета, а коммерческая площадь - 285 кв. м), для осуществления торговой деятельности на срок 360 дней с даты начала аренды.

По акту сдачи-приемки арендованных помещений от 15.02.2008 помещения переданы арендаторам.

В силу пункта 4.5 договора его действие, в том числе и по обязательствам арендатора по уплате всех платежей, распространяется на отношения сторон, возникшие с даты начала коммерческой деятельности арендаторов, определённой в соответствии с предварительным договором аренды нежилых помещений N 19-ТЦ от 03.07.2007.

Согласно пункту 3.3 предварительного договора аренды коммерческая деятельность арендаторов должна начаться не позднее 01.09.2007.

По условиям краткосрочного договора аренды от 15.02.2008 N КДА 19/07-08 за пользование арендованными помещениями арендаторы уплачивают арендодателю арендную плату, которая состоит из нескольких составляющих: постоянной составляющей арендной платы, первой и второй переменных составляющих арендной платы.

Постоянная составляющая определяется из расчета 350 долларов США за 1 кв. м коммерческой площади арендованных помещений в год, включая НДС, и уплачивается арендаторами в равных долях ежемесячно авансом в течение 5 календарных дней с даты выставления арендодателем счета каждому арендатору, в рублях в период с 21 числа месяца, предшествующего расчётному, до 1 числа расчётного месяца (пункты 6.2.1, 6.2.2 договора).

Размер первой переменной составляющей определяется арендодателем на основании показаний счётчиков потребления электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, канализации, установленных арендаторами в арендованных помещениях, и эквивалентен суммарной стоимости потреблённой в арендованных помещениях энергии. Расчёт производится арендодателем по расценкам и тарифам соответствующих коммунальных служб в соответствии с объёмом фактически потреблённой энергии. В случае невозможности установки счётчиков в арендованных помещениях арендодатель определяет размер первой переменной составляющей как пропорциональное отношение потреблённой энергии на всей площади торгового центра к потреблённой энергии на коммерческой площади арендованных помещений (пункты 6.3.1, 6.3.2 договора).

Размер второй переменной составляющей определяется арендодателем на пропорциональной основе как эквивалент затрат арендодателя, связанных с эксплуатацией торгового центра и содержанием систем его инженерной инфраструктуры к коммерческой площади арендованных помещений и составит не более 100 долларов США за 1 кв. м коммерческой площади арендованных помещений в год, включая НДС (пункт 6.4.1 договора).

Все платежи по настоящему договору осуществляются арендаторами в равных долях, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Если курс на момент оплаты будет ниже чем 26,5 руб. за 1 доллар США, то оплата производится по курсу 26,5 руб. за 1 доллар США (пункт 7.1 договора).

Ссылаясь на то обстоятельство, что арендаторы ненадлежащим образом исполняли арендные обязательства, в связи с чем за ними образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд области с настоящим иском.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Удовлетворяя иск в части взыскания задолженности по арендной плате по всем составляющим, суд первой инстанции согласился с доводами истца.

Отказывая в иске в части взыскания с ответчиков стоимости витрин и дверей, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что витрины и двери являются собственностью ООО "К", так как установлены в помещении, предназначенном для осуществления торговой деятельности в торговом центре, принадлежащем истцу на праве собственности. В дальнейшем стоимость витрин и дверей не зачитывалась в счет арендной платы. Арендные отношения между сторонами прекращены.

Отменяя частично решение суда области и отказывая в иске в части взыскания с ответчиков долга по второй переменной составляющей арендной платы, апелляционный суд свой вывод мотивировал тем, что истец не доказал свои расходы по этой составляющей.

Суд кассационной инстанции согласен с постановлением апелляционного суда.

Согласно пункту 4.9.4.1 предварительного договора аренды от 03.07.2007 N 19-ТЦ и пункту 6.4.1 краткосрочного договора аренды от 15.02.2008 N 19/07-08 размер второй переменной составляющей определяется пропорционально затратам арендодателя, связанным с эксплуатацией торгового центра и содержанием его инженерной инфраструктуры, к коммерческой площади арендованных помещений и составит не более 100 долларов США за 1 кв. м в год, включая НДС.

Апелляционный суд по праву пришел к выводу о том, что установление в договоре такого порядка определения второй переменной составляющей предполагает обязанность истца представить доказательства своих фактических затрат.

Однако в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, подтверждающие понесённые истцом затраты на содержание мест общего пользования в торговом центре.

Довод заявителя жалобы о том, что витрины и двери приобретались в собственность арендаторам, не подтвержден материалами дела. Из п. 5.4 предварительного договора это не усматривается.

Витрины и двери являются собственностью ООО "К", так как устанавливаются в помещении, предназначенном для осуществления торговой деятельности в торговом центре, принадлежащем истцу на праве собственности. В дальнейшем стоимость витрин и дверей не зачитывалась в счет арендной платы. При таких обстоятельствах суд области, со ссылкой на ст.ст. 572, 575 ГК РФ, сделал правильный вывод о том, что пункт 5.4 предварительного договора аренды является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

Несостоятелен довод заявителя кассационной жалобы и об отсутствии оснований для применения судом ст. 333 ГК РФ при взыскании с ответчиков договорной неустойки.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая решение о взыскании договорной неустойки, арбитражный суд пришёл к выводу о несоразмерности требуемой ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и счёл необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ, уменьшив размер неустойки до 100000 руб. для ИП Д.П.П. и до 50000 руб. для ИП М.Т.С.

При этом суд учёл сумму начисленной пени, размер основного долга, длительность арендных отношений между сторонами, высокий процент договорной пени к размеру учётной ставки банковского процента на день вынесения решения, а также компенсационный характер данного вида ответственности.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 по делу N А35-3522/08-С13 оставить без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.