Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 мая 2009 г. N А68-5207/08-181/4 Поскольку решение суда первой инстанции принято в отношении предварительного договора купли-продажи земельного участка, право собственности на который принадлежит не продавцу, а иному лицу, которым может являться публичное образование, представляемое Администрацией города, суд апелляционной инстанции правомерно направил дело о признании незаключенным договор купли-продажи в суд первой инстанции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 5 мая 2009 г. N А68-5207/08-181/4
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 апреля 2010 г. N Ф10-1468/09(2) по делу N А68-5207/08-181/4

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: В.А.И. - адвокат (уд. N 10 от 31.12.02, дов. б/н от 09.07.08), от ответчика: не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "А" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу N А68-5207/08-181/4, установил:

Закрытое акционерное общество "А" (далее ЗАО "А") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Т" о признании незаключенным договора (предварительного) от 06.03.2007 полностью, признать прекращенными обязательства, предусмотренные договором (предварительным) от 06.03.2007, и признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 06.03.2007 в части п. 2.3.2.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 20.11.2008 исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи (предварительный) земельного участка общей площадью 1 га, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., д. 100 от 06.03.2007 признан незаключенным, признан недействительным (ничтожным) пункт 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 здания общей площадью 1447,6 кв. м, лит Е, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., д. 100. В иске о признании прекращенными обязательств, предусмотренных договором (предварительным) от 06.03.2007 отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 решение суда отменено в связи с не привлечением в дело Администрации города Тулы как представителя собственника земельного участка под проданным объектом недвижимости, поскольку отмененным судебным актом затронуты права последнего.

Дело N А68-5207/08-181/4 принято к производству Двадцатого Арбитражного апелляционного суда для рассмотрения по правилам постановленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в Арбитражном суде первой инстанции.

В кассационной жалобе ЗАО "А" просит постановление суда от 16.02.2009 отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о дате и месте судебного заседания, в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого постановления, в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ЗАО "А" (продавец) и ООО "Т" (покупатель) 06.03.2006 заключен договор купли продажи объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество - здание нежилого назначения, кирпичное, двухэтажное, используемое под блок вспомогательных цехов, общей площадью 1477,6 кв. м, лит. Е, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., д. 100. Техническая характеристика объекта указана в копии технического паспорта, изготовленного Тульским бюро технической инвентаризации. Здание расположено на земельном участке, занимаемом истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с п. 1.2 договора объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании плана приватизации ТОО "А", утвержденного решением комитета по управлению имуществом Тульской области N 951 от 23.10.1992. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2004 N 71-01/30-46/2004-0286, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 71-АА N 464389 от 01.09.2004.

В п. 2.1 данного договора указано, что земельный участок, занятый объектом недвижимости, являющимся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, находится в г. Тула, Центральный район, ул. С., д. 100. Земельный участок принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации г. Тулы N 623 от 26.07.1993, что подтверждается государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ТУО-24-000084.

Согласно п. 2.3 данного договора истец обязуется:

В срок не позднее 01.01.2008 предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., д. 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого, сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем прав покупателя объекта недвижимости на земельный участок.

Передать покупателю в пользование территорию земельного участка, занятого объектом, и прилегающую к объекту, необходимую для его использования, ориентировочно площадью 1 га в границах плана (чертежа) с возможностью устройства отдельного въезда и запасного выезда, а также подъезда к железнодорожной ветке до момента оформления права собственности покупателя объекта недвижимости на земельный участок.

Пунктом 5.1 данного договора предусмотрено, что объект недвижимости и земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, передается продавцом покупателю по передаточному акту в течение 3 дней после поступления денежных средств на расчетный счет истца в безналичном порядке.

06.03.2007 между сторонами заключен договор, согласно которого продавец обязуется в срок не позднее 01.01.2008 предоставить все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. С., д. 100, а также в наиболее короткие, предусмотренные для этого, сроки совершить все действия, необходимые с его стороны для выкупа земельного участка и оформления в дальнейшем, прав покупателя объекта недвижимости на земельный участок.

Согласно п. 2 данного договора продавец обязуется после оформления права собственности продавца (ЗАО "А") на земельный участок, принадлежащий ему на праве постоянного бессрочного пользования заключить с покупателем (ООО "Т") договор купли-продажи земельного участка, ориентировочно общей площадью 1 га, согласно плана по месту нахождения объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего договора. Цена за выкуп земельного участка ориентировочно общей площадью 1 га, определена в размере 200 руб. за 1 кв. м. До момента оформления права собственности на земельный участок покупателя объекта недвижимости, территория земельного участка занятого объектом и прилегающая к объекту, необходимая для его использования, ориентировочно общей площадью 1 га в границах плана (чертежа) передается продавцом покупателю объекта недвижимости в пользование.

Ссылаясь на то, что договор от 06.03.2007 и договор купли-продажи от 06.03.2007 являются предварительными, а также на то обстоятельство, что п. 2.3.2 договора купли-продажи от 06.03.2007 является ничтожным в силу закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отменяя решение суда, апелляционная инстанция правомерно исходила из того, что оно принято в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле, а именно Администрации города Тулы.

Так, в текстах предварительного договора от 06.03.2007 и договора купли-продажи от 06.03.2007 действительно отсутствуют упоминания о каких-либо третьих лицах.

В то же время, согласно п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ подлежит отмене судебное решение, постановление, принятые о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как видно из материалов арбитражного дела, решение суда первой инстанции от 20.10.2008 принято в отношении, в том числе, предварительного договора купли-продажи земельного участка от 06.03.2007, право собственности на который не принадлежит продавцу, а иному лицу, которым может являться публичное образование, представляемое администрацией города Тулы. Указанным решением суда признан незаключенным этот предварительный договор.

Кроме того, данным решением признан недействительным (ничтожным) пункт 2.3.2 основного договора купли-продажи от 06.03.2997 г., предметом которого является продажа Истцом Ответчику нежилого здания. Как было отмечено земельный участок, на котором находится здание, принадлежит Продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Признанный недействительным пункт 2.3.2 этого договора предусматривает передачу покупателю здания в пользование части земельного участка. Поскольку право распоряжения земельным участком принадлежит не продавцу, а собственнику, вероятно Администрации города, то вопрос о действительности или недействительного данного пункта так же может затронуть правовые взаимоотношения собственника и сторон настоящего спора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что дело должно быть рассмотрено с привлечением собственника земельного участка, занимаемого спорной недвижимостью.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу N А68-5207/08-181/4 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.