Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 мая 2009 г. N А35-2165/08-С4 Поскольку необходимость проведения капитального ремонта спорного объекта недвижимости подтверждается материалами дела, судебные инстанции пришли к выводу о том, что арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы, в связи с чем обоснованно удовлетворили встречные исковые требования Общества о возмещении стоимости произведенного капитального ремонта спорного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 14 мая 2009 г. N А35-2165/08-С4
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 декабря 2008 г. N А35-2165/08-С4

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще; от ответчика: Ф.Н.Н., адвоката (уд. N 304 от 18.10.2002, дов б/н от 20.05.2008);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 18.07.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2008 по делу N А35-2165/08-С4, установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска), г. Курск, обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "З" (далее - ООО фирма "З"), г. Курск, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 10.05.2007 по 15.04.2008 сумме 2145976 руб. и пени за период с 11.06.2007 по 15.04.2008 в сумме 108547 руб. 88 коп.

В свою очередь ответчик в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ предъявил встречные исковые требования к истцу о возмещении стоимости произведенного капитального ремонта арендованного имущества в размере 3296570 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.07.2008 первоначальный иск удовлетворен частично: с ООО фирма "З" в пользу КУМИ г. Курска взыскана задолженность по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда г. Курска N 18 от 01.01.2001 за период с 10.05.2007 по 15.04.2008 в сумме 2099167 руб. 93 коп. и пеня за период с 11.06.2007 по 15.04.2008 в сумме 108547 руб. 88 коп. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования ООО фирма "З" удовлетворены в полном объеме: с КУМИ г. Курска за счет казны муниципального образования "город Курск" в пользу ООО фирма "З" в возмещение расходов на капитальный ремонт арендованного помещения взыскано 3296570 руб. В результате зачета взысканных сумм по первоначальному и встречному искам с КУМИ г. Курска за счет казны муниципального образования "город Курск" в пользу ООО фирма "З" взыскано 1088854 руб. 19 коп.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2008 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами в части удовлетворения встречных исковых требований, КУМИ г. Курска подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 18.07.2008 и постановление апелляционной инстанции от 28.10.2008 в данной части отменить, в удовлетворении встречного иска отказать.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель ООО фирма "З" просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

КУМИ г. Курска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 01.01.2001 между КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО фирма "З" (арендатор) был заключен договор N 18 аренды помещений муниципального нежилого фонда, общей площадью 2640,70 кв. м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Э., 88, лит. А, для использования под торговый зал, подсобное помещение и кондитерский цех, сроком действия с 01.01.2001 по 31.12.2010.

Арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и размере, установленными договором, и подписанными впоследствии соглашениями сторон.

Пунктом 6.2 договора аренды N 18 от 01.01.2001 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки

17.08.2001 договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области (рег. N46-29-25/2001-275).

Ссылаясь на то, что арендатор обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за период с 10.05.2007 по 15.04.2008 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2145976 руб., КУМИ г. Курска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО фирма "З", указывая, что обществом в 2007 году произведен капитальный ремонт арендованных помещений на общую сумму 3296570 руб., и полагая, что данная сумма подлежит зачету в счет арендных платежей, заявило встречные исковые требования.

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из положений ст.ст. 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ, а также условий договора аренды N 18 от 01.01.2001 с учетом дополнительных соглашений к нему, пришли к выводу об обоснованности исковых требований КУМИ г. Курска в части взыскания с ООО фирма "З" задолженности за период с 10.05.2007 по 15.04.2008 в сумме 2099167 руб. 93 коп. и пени за период с 11.06.2007 по 15.04.2008 в сумме 108547 руб. 88 коп.

Поскольку решение от 18.07.2008 и постановление апелляционной инстанции от 28.10.2008 в указанной части не обжалуются, то в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом кассационной инстанции законность и обоснованность данных судебных актов в этой части не проверяются.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено судебными инстанциями, в 2007 году ООО фирма "З" произведен капитальный ремонт арендованных помещений на общую сумму 3296570 руб.

Данное обстоятельство КУМИ г. Курска не оспаривается и подтверждается имеющимися в материалах дела актами от 12.03.2007 и 04.09.2007 проверки технического состояния помещений муниципального нежилого фонда г. Курска, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Э., 88, из которых усматривается необходимость проведения капитального ремонта, а также локальными сметными расчетами, согласованными с Комитетом ЖКХ г. Курска и Городской инспекцией ЖКХ и утвержденными Комитетом по управления муниципальным имуществом г. Курска, и актами приемки выполненных работ.

Пунктом 9.4 договора аренды N 18 от 01.01.2001 в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2002 предусмотрено, что расходы арендатора на капитальный ремонт являются основанием для снижения арендной платы.

При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что необходимость проведения капитального ремонта помещения подтверждается материалами дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы, в связи с чем обоснованно удовлетворили встречные исковые требования общества.

Довод КУМИ г. Курска о том, что обязанность по производству капитального ремонта возлагается на арендатора в силу п. 3.2.18 и п. 8.2 договора аренды N 18 от 01.01.2001, не может быть принят во внимание, поскольку суды оценивали все условия договора, касающиеся капитального ремонта, в совокупности и пришли к выводу о том, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта на арендатора само по себе не исключает необходимость для арендодателя возместить арендатору стоимость такого ремонта. В соответствии с п. 3.1.2 договора арендодатель принял на себя обязательство участвовать в финансировании капитального ремонта, а положения п. 9.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2002) прямо предусматривают, что расходы арендатора на капитальный ремонт являются основанием для снижения арендной платы.

Что касается ссылки заявителя кассационной жалобы на дополнительное соглашение от 01.04.2003 к договору аренды N 18 от 01.01.2001 и приложенный к нему акт сверки расчетов, то указанные документы не противоречат условиям договора N 18 от 01.01.2001 и не влияют на оценку других доказательств по делу (в п. 9.4, на который ссылаются суды, изменения соглашением не вносились).

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что, принимая решение о взыскании в пользу общества затрат на произведенный им капитальный ремонт арендованных помещений, судебными инстанциями из этой суммы не выделены затраты, не подлежащие, по мнению КУМИ г. Курска, взысканию, не может быть признана обоснованной, поскольку КУМИ г. Курска в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в суды первой и апелляционной инстанций не представлен контррасчет суммы произведенных обществом затрат на капитальный ремонт.

В связи с изложенным, учитывая, что, нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, кассационной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спор, были предметом рассмотрения судебных инстанций и им дана надлежащая оценка, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 18.07.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2008 по делу N А35-2165/08-С4 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.