Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2009 г. N А14-3883-2007/173/13 Поскольку реконструкция, произведенная по предварительному соглашению сторон, оформленному договором, не может относиться к числу объективных обстоятельств, не зависящих от сторон, апелляционный суд обоснованно отказал Обществу во внесении изменений в договор аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды, выселении арендатора из занимаемого помещения и о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, апелляционный суд обоснованно исходил из несоблюдения Администрацией претензионного порядка урегулирования спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 апреля 2009 г. N А14-3883-2007/173/13
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 марта 2008 г. N А14-3883/2007/173/13

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от ООО "Гостиничный комплекс "Р": 1. П.В.Т. - директор (выписка из протокола от 30.12.03); 2. Ц.О.П. - адвокат (дов. б/н от 09.11.07 на 3 года, ордер N 1039 от 25.03.09); от Администрации городского округа г. Воронеж: 1. И.Ю.В. - главный специалист отдела правовой сферы муниципальной собственности юридического управления (дов. N 378 от 31.12.08 до 31.12.09); 2. А.Ю.П. - начальник отдела правовой работы в сфере муниципальной собственности (дов. N 380 от 31.12.08 до 31.12.09),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Гостиничный комплекс "Р", г. Воронеж на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 г. по делу N А14-3883/2007/173/13, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Р" (далее - ООО "ПС "Р"), г. Воронеж, обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа город Воронеж (далее - администрация г. Воронежа), г. Воронеж, о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 6-830-03 от 11.02.2003.

Администрация г. Воронежа предъявила встречный иск о расторжении указанного договора аренды, выселении арендатора из занимаемого помещения и о взыскании с ООО "ПС "Р" 7092849,63 руб. задолженности по арендной плате (уточненные требования).

Третьим лицом по делу выступал Департамент муниципальной собственности администрации г. Воронежа (далее - Департамент муниципальной собственности), г. Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.09.2007 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции внес изменения в п. 1 дополнительного соглашения от 23.09.03 к договору аренды N 6-830-03 от 11.02.03, изложив его в следующей редакции: "В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны "арендатора", "арендодатель" в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом "арендатор" имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений". Пункт 3.1 договора аренды N 6-830-03 от 11.02.03 дополнен предложением следующего содержания: "С 01.02.2006 до окончания срока действия договора за аренду помещения "арендатор" уплачивает "арендодателю" арендную плату в виде возложения на "арендатора" обусловленных затрат в сумме 563370332,9 руб. на "улучшение арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесенных "арендатором" на реконструкцию арендуемого помещения".

В остальной части (обусловленные затраты на улучшение арендованного имущества заявлены истцом в сумме 65731664,96 руб.) в удовлетворении первоначального иска отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2007 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.03.2008 г. решение суда первой инстанции от 06.09.2007 г. и постановление апелляционной инстанции от 05.12.2007 г. отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции были приняты уточнения заявленных требований ООО "Гостиничный комплекс "Р" об изменении договора N 6-830-03 от 11.02.2003 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Т., 23, заключённого между Администрацией городского округа г. Воронеж и Обществом с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Р" изложив в п. 1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 г. к договору N 6-830-03 от 11.02.2003 г. аренды нежилого помещения в следующей редакции: " В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны "Арендатора", "Арендодатель" в соответствии со ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом "Арендатор" имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений; дополнив пункт 3.1 договора N 6-830-03 от 11.02.2003 г. аренды нежилого помещения следующим: "С 21 июля 2008 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" арендную плату в виде возложения на "Арендатора обусловленных затрат в сумме 44771938 руб. 20 коп. на улучшение арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых "Арендатором" на реконструкцию арендуемого помещения".

Кроме того, судом первой инстанции были приняты уточнения встречного иска, о взыскании суммы задолженности по арендной плате к ООО "Гостиничный комплекс "Р" в размере 11598394 руб. 70 коп. за период с 01.12.2005 г. по 21.07.2008 г.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 г. заявленные требования удовлетворены частично. В договор N 6-830-03 от 11.02.2003 г. внесены изменения, пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.2003 г. к договору N 6-830-03 от 11.02.2003 г. изложен в следующей редакции: "В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капитальных вложений со стороны "Арендатора", "Арендодатель" в соответствии со ст. 623 ГК РФ даёт согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом "Арендатор" имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучшений"; пункт 3.1. договора N 6-830-03 от 11.02.2003 г. дополнен следующим: с 21.07.2008 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения "Арендатор" уплачивает "Арендодателю" арендную плату в виде возложения на "Арендатора" обусловленных затрат в сумме 36800157 руб. 49 коп. на улучшение арендованного имущества путём зачёта в счёт ежемесячной арендной платы подтверждённых документально затрат, понесённых "Арендатором" на реконструкцию арендуемого помещения". В удовлетворении остальной части заявленных Обществом требований по первоначальному иску отказано. В удовлетворении встречных требований Администрации отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 г. решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 г. отменено. Требования Администрации городского округа город Воронеж, удовлетворены частично. С ООО "Гостиничный комплекс "Р" взыскана в пользу Администрации городского округа г. Воронеж задолженность в размере 11598394 руб. 70 коп. Требования встречного иска о расторжении договора аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 г., выселении Общества из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. А., А1 площадью 3534,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Т., 23, оставлены без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Гостиничный комплекс "Р" просит отменить постановление Апелляционной инстанции от 27.11.2008 г. и оставить без изменения решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2008 г.

В судебном заседании представители ООО "Гостиничный комплекс "Р", г. Воронеж поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители от Администрации городского округа город Воронеж просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный.

В силу п. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, 11.02.2003 между администрацией г. Воронежа (арендодатель) и ООО "Ресторан "Р" (в настоящее время - ООО "ГК "Р", арендатор) заключен договор N 6-830-03 аренды нежилого помещения площадью 3534,7 кв. м, расположенного в здании гостиницы "Р" по адресу: г. Воронеж, ул. Ц., 23, для использования под гостиничный комплекс в период с 11.02.2003 по 10.02.2013.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за аренду помещения арендатор уплачивает в городской бюджет арендную плату в размере 122748,41 руб. ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

По акту приема-передачи от 11.02.2003 нежилое помещение передано арендатору.

07.03.2003 договор аренды N 6-830-03 прошел государственную регистрацию в государственном учреждении юстиции "В".

17.03.2003 комиссией в составе представителей Управления муниципальной собственности г. Воронежа, ОАО "ГК "В", ООО "Ресторан "Р" проведено обследование технического состояния здания гостиницы "Р", в ходе которого установлено, что для его дальнейшей эксплуатации необходим капитальный и текущий ремонт. Результаты обследования отражены в акте и согласованы с директором МУП "У".

Постановлением администрации г. Воронежа N 1856 от 14.08.2003 арендатору разрешена поэтапная реконструкция здания гостиницы "Р", включая надстройку 6-го этажа и пристройку к торцу здания.

23.09.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 6-830-03 от 11.02.2003. По условиям этого соглашения в связи с предстоящими работами по реконструкции арендованного имущества, требующими капиталовложений со стороны "арендатора", "арендодатель" в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на проведение "арендатором" неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом "арендатор " имеет право после прекращения срока договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Дополнительным соглашением от 21.03.2005 к указанному договору аренды арендодатель предоставил арендатору право на реконструкцию нежилых помещений, расположенных по ул. Т., 23 в г. Воронеже, согласно утвержденным планам границ земельных участков и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации.

24.03.2005 ООО ГК "Р" выдано разрешение N 40 на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции здания гостиницы "Р".

Условиями дополнительного соглашения от 21.07.2005 к договору аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 арендатор освобожден арендодателем от арендной платы за переданное во временное пользование нежилое помещение на сумму 2708319,39 руб. в период с 01.06.2005 по 31.12.2005.

14.02.2006 здание гостиницы "Р" принято в эксплуатацию после проведенной реконструкции, о чем государственной приемочной комиссией составлен соответствующий акт.

22.06.2006 комиссией, назначенной Департаментом муниципальной собственности, проведена проверка арендуемого ООО "ГК "Р" помещения после проведения реконструкции, в ходе которой установлено, что ремонтно-реконструкционные работы выполнены арендатором на высоком уровне квалификации, все системы оснащения, оборудование в помещении заменены и функционируют, номерной фонд, вспомогательные помещения гостиничного комплекса соответствуют современным нормам и требованиям.

27.03.2007 администрация г. Воронежа, ссылаясь на невыполнение арендатором своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы за используемое имущество, направила в адрес ООО "ГК "Р" письмо о расторжении договора аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 с требованием погасить образовавшуюся задолженность с учетом начисленной на сумму долга неустойки.

В ответ арендатор направил арендодателю требование от 07.05.2007 об изменении указанного договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. К таковым заявитель относит: проведение с согласия администрации г. Воронежа работ по реконструкции арендуемого помещения после заключения договора аренды; невозможность использования этого помещения в соответствии с целевым назначением; значительное вложение им денежных средств в реконструкцию арендуемого помещения; наличие у него крупной суммы непогашенной задолженности, образовавшейся в результате понесенных на реконструкцию расходов.

Арендатор 28.05.2007 направил в адрес арендодателя заявление о зачете встречного однородного требования по возмещению документально подтвержденных затрат на реконструкцию арендованного помещения в счет арендной платы.

Ссылаясь на то, что и заявление о зачете, и требование об изменении договора аренды оставлены администрацией г. Воронежа без ответа, ООО "ГК "Р" обратилось с вышеуказанным иском в суд.

Заявляя встречные исковые требования, администрация г. Воронежа указала на то, что до настоящего времени договор аренды N 6-830-03 от 11.02.2003. не расторгнут, соответствующее соглашение арендатором в добровольном порядке не подписано, и, несмотря на ненадлежащее исполнение условий данного договора, ООО "ГК "Р" продолжает использовать муниципальное имущество, при этом задолженность по арендной плате обществом не погашена.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обосновано исходил из следующего.

Абзацем 1 п. 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В качестве существенного изменения положения, сложившегося на момент заключения договора аренды, истец по первоначальному иску ссылается на произведенную им реконструкцию арендованного имущества.

Поскольку работы по реконструкции были сопряжены со значительными расходами и имущественными потерями, вызванными невозможностью использовать здание арендованного помещения по назначению, Общество полагает, что если оставить договор в первоначальном виде, оно лишится того, на что вправе было рассчитывать при его заключении.

Суть изменений, на которых настаивает Общество как арендатор, сводится к тому, чтобы предоставить ему право удерживать из арендной платы расходы, понесенные им в результате реконструкции арендованного имущества.

Как следует из абзаца 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора в порядке ст. 451 ГК РФ, должно вызываться причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими.

По смыслу п. 1 ст. 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Апелляционный суд обосновано посчитал, что реконструкция, произведенная по предварительному соглашению сторон, оформленному договором N 304 об условиях реконструкции от 28.11.2003 г. не может относиться к числу объективных обстоятельств, не зависящих от сторон.

Кроме того, стороны целенаправленно содействовали их наступлению, а после поступления учли эти обстоятельства в своих отношениях, изменив соответствующим образом договор аренды дополнительным соглашением от 21.07.2005 г. В силу последнего общество было освобождено от внесения арендных платежей в течение 2-го полугодия 2005 г. в счет произведенных расходов по улучшению арендованного имущества. Сумма, которую в итоге удержал арендатор в счет арендной платы, составила 2708319,39 руб.

Также апелляционным судом указано на то, что реконструкция объекта, имевшая место в период 2003-2006 г.г., не подпадает под признаки ст. 451 ГК РФ, поскольку не была непредвиденной. Возможность производить неотделимые улучшения объекта признавалась сторонами в момент заключения договора, как явствует из пункта 2.5 договора. Обязанность арендатора инвестировать не менее 25 % полученной прибыли на развитие гостиничного хозяйства, с тем, чтобы последнее могло соответствовать категории более высокого уровня (п. 7.2. договора), также предполагало реконструкцию гостиницы. Сторонам, совершающим сделку на таких условиях, было разумно предвидеть последующее изменение объекта аренды.

Значительное увеличение объема работ по реконструкции и их стоимости относительно запланированного, на что указывает Общество, также не может расцениваться как непредвиденное обстоятельство, влияющее на арендные отношения.

В соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) распространяется также на случаи изменения договора.

Таким образом, апелляционный суд обосновано отказал в удовлетворении заявленных требований и внесения изменений в договор аренды.

Рассматривая спор, относительно встречного требования о взыскании задолженности по арендной плате, апелляционный суд также обосновано не согласился с изложенными в обжалуемом решении выводами.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что передача здания в аренду произошла 17.03.2003 г. В ходе передачи были обнаружены недостатки, препятствующие целевому использованию арендованного имущества. Перечень выявленных недостатков нашел отражение в акте о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего здания гостиницы "Р" по состоянию на 17.03.2003 г.

В связи с чем, суд первой инстанции применил п. 1 ст. 612 ГК РФ, возлагающий на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, и признал право арендатора на зачет суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков.

Однако, при этом судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Указанное правило исключает предусмотренную п. 2 ст. 612 ГК РФ ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Тем самым, заявляя возражение об удержании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, ответчик по встречному иску должен доказать, что устраненные недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, т.е. не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

Между тем, как правильно указал апелляционный суд и следует из содержания акта о техническом состоянии нежилого отдельно стоящего здания гостиницы обязанность провести осмотр была исполнена истцом 17.03.2003 г. Перечисленные в акте недостатки носили явный характер и, не будучи заранее оговоренными, были своевременно обнаружены в ходе передачи имущества в аренду.

Исходя из п. 1 ст. 623 ГК РФ, арендатор не лишен права возместить за счет арендодателя расходы, понесенные в результате неотделимых улучшений арендованного имущества.

Судами установлено и не оспаривается сторонами что:

- уточненный размер задолженности по арендной плате составляет - 11598394-70.

- уточненный размер стоимости улучшения арендованного имущества

составляет - 48398552-19.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ обязательство погашается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Из содержания дополнительного соглашения от 23.09.2003 усматривается, что обязанность возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений арендованного имущества установленных судебными инстанциями возникает у арендодателя после прекращения договора аренды N 6-830-03 от 11.02.2003. Таким образом, как обосновано указал суд апелляционной инстанции, применять в отношении расходов на неотделимые улучшения правила о зачете (ст. 410 ГК РФ) суд первой инстанции мог лишь в случае прекращения договора аренды.

Вместе с тем, апелляционный суд правомерно посчитал, что иск администрации о расторжении договора заявлен с нарушением правил, установленных законом для такого рода требований.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. третья ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Подтверждая соблюдение досудебного порядка урегулирования спора арендодатель ссылается на письмо от 27.03.2007 г.

Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, установившиеся отношения подтверждают то, что арендодатель отказался от намерения расторгнуть договор аренды, что подтверждается выпиской из протокола N 4 от 30.05.2003 г., дополнением к договору аренды N 6-830-03 от 11.02.2003 г., соглашение о зачёте, письмом от 03.05.2006 г. исх.N 09-05/2278.

Кроме того, заявление о расторжении договора аренды было сделано администрацией после подачи встречного иска, что следует из уведомления от 18.07.2008 г. N 09-03/2550.

В соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей и относятся на заявителя жалобы.

Исходя из изложенного, выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта кассационная коллегия не усматривает.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 г. по делу N А14-3883-2007/173/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.