Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 июня 2009 г. N А08-3633/2008-28 Поскольку из материалов дела усматривается отсутствие разногласий сторон при заключении договора купли-продажи в вопросе о том, какой именно объект подлежит отчуждению, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о предмете договора между сторонами было согласовано надлежащим образом, в связи с чем правомерно отказал Обществу в признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 10 июня 2009 г. N А08-3633/2008-28
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще; от ответчика: З.А.С. - представителя (дов. N 3770 от 02.06.2009); П.Д.Н. - представителя (дов. б/н от 01.06.2009); от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "В" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.02.2009 по делу N А08-3633/2008-28, установил:

Белгородская региональная организация общероссийской общественной организации "В" (далее - БРО ООО "В"), г. Белгород, обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю З.И.В. (далее - ИП З.И.В.), г. Белгород, о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.07.2005 незаключенным, прекращении права собственности ИП З.И.В. на часть нежилого здания, производственного, общей площадью 2128,9 кв. м, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 23-40, 42, 48, 46, 47, 49 - лестничная клетка; 1 этаж: 13-31; 33, 34 - лестничная клетка; 2 этаж: 1-19, 20, 21 - лестничная клетка, Этаж: цокольный, 1, 2, кадастровый номер 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б, расположенного г. Белгород, ул. С., 12, а также о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности 31 АБ N 421595 от 29.05.2008 на указанную часть нежилого здания и погашении записи о государственной регистрации данного права в ЕГРП N 31-31-01/012/2005-2735 от 15.08.2005. Помимо этого истец просил восстановить право собственности БРО ООО "В" на спорное нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Белгорода, Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, ГУ "Б".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.02.2009 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции законность и обоснованность данного судебного акта не проверялись.

Не согласившись с названным судебным актом, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 03.02.2009 отменить.

При этом заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители ответчика просили обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ответчика суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.03.2003 по делу N А08-271/03-15 установлен факт владения БРО ООО "В" на праве собственности имуществом, в том числе зданием кожевенно-обувного цеха с кадастровым номером 31:16:00:00:23938/3/23:1001/Б, площадью 2899,7 кв. м (лит. Б, б, б1, б2, б3), расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Ф., д. 206 (ныне - ул. С., д. 12).

19.05.2003 право собственности на указанное здание зарегистрировано за БРО ООО "В" (регистрационный номер записи в ЕГРП 31-01/00-3/2003-4273)

16.08.2004 на заседании Правления Президиума Регионального Правления БРОО ООО "В" принято решение о регистрации права на встроенные нежилые помещения, входящие в состав вышеназванного объекта недвижимости по адресу: г. Белгород, ул. С., д. 12, в качестве самостоятельных объектов недвижимости:

- встроенное нежилое помещение общей площадью 767,9 кв. м, кадастровый номер 31:16:00:00:23938/3/23:1002/Б;

- встроенное нежилое помещение общей площадью 2128,9 кв. м, кадастровый номер 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б,

Ранее письмом от 01.06.2004 БРО ООО "В" обратилось в БТИ г. Белгорода, в котором просила выполнить отдельные паспорта на указанные объекты недвижимости.

Согласно справке БТИ г. Белгорода от 16.05.2008 технические паспорта на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 31:16:00:00:23938/3/23:1002/Б и 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б были изготовлены на основании указанной заявки.

07.06.2005 Пленумом Регионального Правления БРО ООО "В" было решено продать нежилое помещение площадью 2128,9 кв. м, кадастровый номер 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б ИП З.И.В. за цену 3700000 рублей.

04.07.2005 письмом N 2-94-31 Центральное Правление Всероссийского общества инвалидов сообщило Председателю БРО ООО "В" о своем согласии на продажу указанного нежилого помещения.

14.07.2005 между БРО ООО "В" в лице председателя С.А.Н. (продавец) и ИП З.А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел нежилое помещение (лит. Б, б2,б1), площадью 2128,9 кв. м - промышленное, номера на поэтажном плане: 23-40, 42, 48, 46, 47, 49-лестичная клетка; 1 этаж: 13-31, 33, 34 - лестничная клетка; 2 этаж: 1-19, 20, 21 - лестничная клетка с кадастровым номером 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б, находящееся по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. С., д. 12.

В пункте 3 данного договора стороны согласованно указали обременения, существовавшие на момент совершения сделки.

Согласно п. 4 договора цена отчуждаемого нежилого помещения составила 3700000 рублей. При этом в соответствии с п. 5 и п. 6 договора купли-продажи от 14.07.2005 покупатель обязался из согласованной суммы 500000 рублей уплатить до 01.10.2005 наличными денежными средствами, а остальную суммы равную 3200000 рублей - уплатить до 01.07.2007 денежными средствами путем взаимозачета, либо оказанием услуг по соглашению сторон.

По акту приема-передачи от 14.07.2005 вышеназванное помещение передано покупателю.

УФРС по Белгородской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2005 (повторное от 20.10.2006) серии 31 АБ N 090668 и в ЕГРП внесена запись регистрации N 31-31-01/012/2005-2735 от 15.08.2005 (т. 1 л.д. 24).

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 14.07.2005 является незаключенным, поскольку не содержит данных, позволяющих однозначно установить имущество, являющееся предметом сделки, а также, считая, что договор от имени продавца подписан неуполномоченным лицом, БРО ООО "В" обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу п.п. 26, 28 Устава БРО ООО "В" в редакции от 23.09.2002 постоянно действующими руководящими органами в структуре БРО ООО "В" является Правление. Правление осуществляет свою деятельность в форме Пленума.

Из материалов дела следует, что 19.08.2003 было принято Постановление Президиума Центрального Правления Всероссийского общества инвалидов "О" в котором определено, что сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества совершаются только решением пленума Центрального Правления (т. 2 л.д. 126).

07.06.2005 Пленумом Регионального Правления БРО ООО "В" было решено продать нежилое помещение площадью 2128,9 кв. м, кадастровый номер 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б ИП З.И.В. за цену 3700000 рублей. Заключение договора купли-продажи с ИП З.И.В. поручено Председателю БРО ООО "В" - С.А.Н.

04.07.2005 письмом N 2-94-31 Центральное Правление Всероссийского общества инвалидов сообщило председателю БРО ООО "В" о своем согласии на продажу указанного нежилого помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о том, что договор купли-продажи от имени продавца был подписан неуполномоченным лицом, а именно председателем БРО ООО "В".

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости считается незаключенным при отсутствии в нем согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости.

В п. 4 договора от 14.07.2005 цена в письменной форме согласована сторонами и установлена в размере 3700000 рублей. При этом как верно отмечено судом области согласованный в договоре порядок взаиморасчетов не противоречит закону и определяется по усмотрению сторон (ст. ст. 1, 8, 421 ГК РФ).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как верно отмечено судом области, пункт 1 договора купли-продажи от 14.07.2005 содержит описание спорного объекта недвижимости с указанием места его расположения, площади и обозначения со ссылкой на кадастровый номер.

Кроме того, указанный пункт договора содержит ссылку на цифровое обозначение состава отчуждаемого имущества, присвоенного органами БТИ при проведении инвентарного учета.

При таких обстоятельствах, а, также учитывая, что из материалов дела усматривается отсутствие разногласий сторон при заключении договора в вопросе о том, какой именно объект подлежит отчуждению, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о предмете договора между сторонами было согласовано надлежащим образом, в связи с чем оснований для признания договора от 14.07.2005 незаключенным в соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что предмет договора не был согласован должным образом, поскольку согласно условиям договора отчуждению подлежали нежилые помещения, в то время как исходя из технических паспортов от 15.06.2004, изготовленных БТИ на основании письма БРО ООО "В", нежилое помещение (лит. Б, б2, б1), площадью 2128,9 кв. м - промышленное, находящееся по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. С., д. 12, представляет собой часть нежилого здания, был известен суду первой инстанции, исследовался им и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемом судебном акте.

Довод о том, что помещения, входящие в состав спорного имущества были перепланированы ИП З.И.В. в период действия договора аренды N 2 от 01.04.2003, не заслуживает внимания.

В силу п. 8 и 9 Постановления Правительства РФ N 921 от 04.12.2000 г. все текущие изменения подлежат отображению органами БТИ в технических паспортах. По состоянию на момент сделки, согласно данных технического паспорта от 15.06.2004 каких-либо изменений в виде перепланировки в спорном имуществе - не имеется.

Кроме того, следует иметь в виду, что технический паспорт на спорный объект был изготовлен БТИ на основании письма истца N 89 от 01.06.2006, который, обращаясь в БТИ, не был лишен возможности на предоставление достоверной информации об имеющейся перепланировке помещений.

При этом последующее изменение назначения имущества после его продажи другому лицу, на что ссылается истец, определяется усмотрением собственника в силу ст. 209 ГК РФ и не влияет на предмет заключенного договора.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что при рассмотрении настоящего дела судом не была дана оценка арендным отношениям сторон, существовавшим до заключения договора купли-продажи, не может быть принята во внимание в виду того, что арендные правоотношения не имеют отношения к существу рассматриваемого спора.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судом области, которые могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, кассационной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.02.2009 по делу N А08-3633/2008-28 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.