Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 августа 2000 г. N А35-111/00с11 Поскольку договор аренды не заключен, право истца на спорное нежилое помещение должным образом не оформлено и отсутствуют основания для возникновения правоотношений между истцом и новым собственником помещения, суд правомерно отменил ранее принятые по делу судебные акты и в удовлетворении требований Общества о принудительной государственной регистрации долгосрочного договора аренды отказал (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 16 августа 2000 г. N А35-111/00с11
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца О.Д.А. - директора, от ответчика: К.В.Н. -предпринимателя И.Я.В. (дов. б/н от 14.08.2000);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу частного предпринимателя К.В.Н. на решение от 30.03.2000 и постановление апелляционной инстанции 05.06.2000 Арбитражного суда Курской области по делу N А35-111/00с11, установил:

ООО "Р" обратилось с иском к АОЗТ - "М" о принудительной государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

С согласия истца суд привлек к участию в деле в качестве ответчика частного предпринимателя К.В.Н.

Арбитражный суд Курской области решением от 30.03.2000 обязал предпринимателя К.В.Н. произвести государственную регистрацию договора аренды N 5 от 01.10.99 в Курском учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением от 30.03.2000 прекращено производство в части требований истца к АОЗТ "М" и предпринимателю К.В.И. о внесении изменений в договор аренды N 5 от 01.10.99. Данное определение сторонами не обжаловалось.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.06.2000 решение суда оставлено без изменения.

Не соглашаясь с решением и постановлением суда, предприниматель К.В.Н. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить оспариваемые судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом области норм материального права. Ответчик указывает, что договор аренды, зарегистрировать который его понудил суд, не был заключен на момент покупки им здания, в котором находится спорное помещение, сведения об ограничении (обременении) права продавца здания отсутствовали. Кроме того, ответчик считает что возлагая на него обязанность зарегистрировать договор аренды, стороной которого он не является, суд фактически понуждает предпринимателя К.В.Н. заключить договор аренды с истцом.

В судебном заседании заявитель жалобы поддержал ее доводы.

Истец возражал против удовлетворения жалобы.

Представитель АОЗТ "М", надлежаще уведомленного о времени и месте судебного разбирательства, не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судом области, АОЗТ "М" в качестве арендодателя и ООО "Р" - арендатор заключили договор аренды N 5 от 01.10.99., в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на первом этаже производственного корпуса по адресу : г. Курск, ул. Семеновская. 36 с отдельным выходом на улицу Семеновская для осуществления производственной и коммерческой деятельности общей площадью 140 кв. м. Срок действия договора - до 1 июля 2003 года.

По акту приема-передачи от 1 октября 1999 года арендодатель передал помещение площадью 140 кв. м арендатору.

В соответствии с условиями договора ООО "Р" платежным поручением N 55 от 29 ноября 1999 года уплатило арендную плату по договору N 5 от 01.10.99 за февраль - ноябрь 2000 в сумме 14000 руб.

Письмом N 3-А от 14.12.99 ООО "Р" обратилось к АОЗТ "М" с просьбой зарегистрировать в Курском учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды N 5 от 1 октября 1999 г. 16.12.99 АОЗТ "М" отказало в просьбе истца произвести госрегистрацию сделки с недвижимостью в установленном порядке.

14.12.99 АОЗТ "М" заключил с ЧП К.В.Н. договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является двухэтажное здание площадью 1633,9 кв. м. с цокольным этажом в г. Курске, по ул. С., д. 36 (литер "В"), складское помещение общей площадью 394,6 кв. м, необходимое последнему для осуществления предпринимательской деятельности.

Проданное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи недвижимости от 16 декабря 1999 года.

Право собственности ЧП К.В.Н. на вышеназванное здание зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2000.

Ссылка суда на то, что к моменту подписания договора купли-продажи от 14.12.99 у истца имелись обоснованные притязания на часть отчуждаемого здания в виде законного требования ООО "Р" произвести государственную регистрацию договора аренды N 5 от 01.10.99 не может служить основанием для удовлетворения исковых требований о понуждении нового собственника имущества к регистрации договора аренды, стороной которого он не является.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Покупателем здания таких требований не заявлялось. В обоснование своих доводов о том, что он не знал о правах третьих лиц на отчуждаемое здание, предприниматель К.В.Н. ссылается на письмо ООО "Р", адресованное АОЗТ "М" и представленное последним покупателю. В этом письме ООО "Р" просило расторгнуть с 15.11.99 заключенный 01.08.99 договор аренды спорного нежилого помещения, не упоминая о наличии договора аренды от 01.10.99 (л.д. 54).

Судом области установлено, что договор аренды N 5 от 01.10.99., срок действия которого определен с момента оформления акта приема-передачи помещения (01.10.99) до 01.07.2003., то есть свыше года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Курском учреждении юстиции.

Согласно ст.ст 609, 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное положение закона распространяется и на нежилые помещения (Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 53 от 01.06.2000).

Таким образом, договор аренды N 5 от 01.10.99 не был заключен на момент подписания (14.12.99) договора купли-продажи здания, заключенного между АОЗТ "М" и предпринимателем К.В.Н.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку договор аренды N 5 от 01.10.99 не был заключен, к нему данная норма права не может быть применена. В связи с тем, что право истца на спорное нежилое помещение должным образом не оформлено, отсутствуют и основания для возникновения правоотношений между ним и новым собственником помещения.

Так как судом области правильно установлены фактические обстоятельства дела, однако им дана ошибочная правовая оценка, судебная коллегия полагает, что оспариваемые судебные акты следует отменить и вынести новое решение об отказе ООО "Р" в удовлетворении исковых требований о понуждении предпринимателя К.В.Н. произвести регистрацию договора N 5 от 01.10.99.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175 п. 2, 176 ч. 1, 177 АПК РФ, суд, постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.03.2000 и постановление апелляционной инстанции от 05.06.2000 этого же суда по делу N А35-111/00с11 отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО "Р" к АОЗТ "М" и частному предпринимателю К.В.Н. о принудительной государственной регистрации договора аренды отказать.

Взыскать с ООО "Р" в пользу частного предпринимателя К.В.Н. судебные расходы по апелляционной жалобе в сумме 417 руб. 45 коп., по кассационной жалобе - 417 руб. 45 коп.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.