Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 августа 2000 г. N А54-2620/00-С8 Дело в части взыскания с ответчика в пользу истца квартир, процентов за пользование чужими денежными средствами передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не дал надлежащую оценку доводам ответчика, по мнению которого, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость является основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным, а также не исследовал правильность исчисления истцом процентов за пользование чужими денежными средствами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 августа 2000 г. N А54-2620/00-С8
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца А.А.М. - представитель совета директоров (дов. от 19.06.2000) К.И.В. - юрисконсульт (дов. N 646 от 06.06.2000) от ответчика К.И.П. - представитель (дов. N 33 от 01.10.99) в/часть 20402 З.М.Ю. - представитель (дов. N 709/4/33 от 22.03.2000);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы войсковой части 20402, г. Москва, ГП "П" УВД Рязанской области на Решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.06.2000 по делу N А54-2620/00-С8, установил:

АООТ "Р" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ГП "П" УВД Рязанской области (далее - ГП "ПСФ"), г. Рязань, о взыскании 3460715 руб. задолженности за проданную долю в не завершенном строительством жилом доме, 2395665 руб. стоимости не переданных квартир, 5398249 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 252 руб. убытков.

До принятия решения истец, неоднократно изменявший в порядке ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, окончательно просил суд взыскать в его пользу 3470715 руб. задолженности, 3918990 руб. 65 коп. процентов за период с 02.04.98 по 27.12.99 с дальнейшим начислением процентов до дня фактической уплаты долга, 3032817 руб. 90 коп. стоимости 10 неполученных квартир, 252 руб. убытков, связанных с оплатой справки госстатистики.

ГП "ПСФ" предъявило в суд встречный иск о внесении изменений в договор N 11 от 02.03.98 в части уменьшения цены договора по п. 4.3 - до 3649005 руб. и уменьшении числа квартир, подлежащих передаче по п. 4.4 договора - до четырех трехкомнатных квартир.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.99 иск АООТ "Р" частично удовлетворен: в его пользу с ГП "ПСФ" взыскано 3470715 руб. задолженности по оплате проданной доли не завершенного строительством жилого дома; 1532098 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.98 по 28.12.99 с последующим начислением процентов по учетной ставке 55% годовых до фактического погашения долга в размере 3470715 руб.; 3032817 руб. 90 коп. стоимости неполученных квартир.

В остальной части основного иска и в удовлетворении встречного иска ГП "ПСФ" отказано.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность данного решения не проверялась.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2000 Решение от 28.12.99 в части отказа в удовлетворении встречного иска ГП "П" УВД Рязанской области оставлено без изменения.

В остальной части данное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец, изменив в порядке ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, просил суд взыскать в его пользу 3470715 руб. задолженности, связанной с неисполнением ответчиком условий п.п. 4.1, 4.2, 4.3 договора N 11 от 02.03.98; 3875075 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 02.04.98 по 18.05.2000 (исходя из ставки рефинансирования 55%) до фактической уплаты долга; 3032817 руб. 90 коп. стоимости 10 не предоставленных ответчиком квартир.

Ответчик предъявил встречный иск о признании договора N 11 от 02.03.98 недействительным, с привлечением в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца - войсковой части 20402, г. Москва.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 02.06.2000 с ГП "П" УВД Рязанской области в пользу АООТ "Р" взыскано 3470715 руб. задолженности; 3032817 руб. 90 коп. стоимости 10 квартир; 2302286 руб. 70 коп. процентов за период с 02.04.98 по 18.05.2000 (с указанием в резолютивной части решения на то, что взыскание процентов должно производиться с 19.05.2000 из расчета ставки рефинансирования 33% годовых с суммы 2892262 руб. 50 коп.).

Во взыскании остальной части процентов отказано.

В удовлетворении встречного иска ГП "ПСФ" о признании договора N 11 от 02.03.98 недействительным отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Не соглашаясь с вынесенным по делу Решением от 02.06.2000, войсковая часть 20402, г. Москва, и ГП "П" УВД Рязанской области обратились в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационными жалобами. Войсковая часть 20402, ссылаясь в кассационной жалобе на то, что при разрешении данного спора арбитражный суд не принял во внимание нормы ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (от 21.07.97), вступившего в силу на момент заключения спорного договора N 11 от 02.03.98, в соответствии с которым АООТ "Р" должно было зарегистрировать за собой право собственности на недвижимый объект (что не было сделано последним), а также указывая, что в силу договоров, заключенных в 1994 г., 1995 г. между истцом и в/ч 20402, спорный объект незавершенного строительства на момент заключения договора N 11 от 02.03.98 уже являлся общим имуществом, находящимся в долевой собственности в/ч 20402 и АООТ "Р", поэтому АООТ "Р", заключив с ответчиком сделку по продаже доли в размере 110 квартир, без согласия в/ч 20402 распорядился общим имуществом, в том числе ему не принадлежавшим.

Данное обстоятельство, по мнению заявителя, является основанием для признания сделки, совершенной между АООТ "Р" и ГП "ПСФ" УВД Рязанской области, недействительной.

П УВД Рязанской области в кассационной жалобе также ссылается на неправильное применение арбитражным судом ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", повлекшее принятие неправомерного судебного акта по данному делу, просит об отмене Решения от 02.06.2000, как незаконного.

В судебном заседании представители кассационных жалоб требования жалоб поддержали по изложенным в них мотивам.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.03.98 между АООТ "Р" и производственно-строительной фирмой при УВД Рязанской области был заключен договор N 11, по условиям которого АООТ "Р" приняло на себя обязательство продать, а ГП "ПСФ" - купить долю не завершенного строительством жилья в виде 110 квартир 120-квартирного жилого дома по адресу: г. Рязань, Михайловское шоссе, квартал 205 (п. 2 договора).

В соответствии с п. 3 АООТ "Р" должно было передать "ПСФ" функции заказчика вышеуказанного не завершенного строительством объекта.

Пунктами 4, 4.1 предусмотрено, что за приобретенную долю и получение функций заказчика "ПСФ" обязалось погасить в течение месяца с момента заключения договора задолженность АООТ "Р" перед третьими лицами:

- в областной бюджет Рязанской области - 2000000 руб.,

- в федеральный бюджет - 2000000 руб.,

- в МП "Рязанские Городские электрические сети" - 1000000 руб.,

- в МП "Водоканал" и предприятию "Чистые воды" - 300000 руб., а также перечислить на расчетный счет продавца 1800000 руб. до 01.07.98 и 4118000 руб. до 01.01.99.

Согласно п.п. 3, 4.4 договора ГП "ПСФ" обязалось за свой счет и своими силами (либо по своему усмотрению с привлечением третьих лиц) завершить строительство дома, сдать его в эксплуатацию и после этого безвозмездно передать АООТ "Р" его долю в виде 10 квартир на 3 - 7 этажах, в том числе 4 трехкомнатных, 6 двухкомнатных.

Во исполнение договора истец - АООТ "Р" - по акту приема-передачи от 06.04.98 передал на баланс ответчику объекты незавершенного строительства на сумму 11218000 руб.

Ответчик достроил его и сдал в эксплуатацию 27.11.98, а также путем взаимозачетов частично погасил установленную договором задолженность истца перед бюджетом и третьими лицами на общую сумму 3950255 руб. (из 5300000 руб. по договору), передал истцу векселя на общую сумму 3797030 руб.; оставшуюся денежную сумму - 3470715 руб. ответчик истцу не уплатил, отказавшись также передать ему 10 квартир в выстроенном доме, реализовав их в собственность других лиц.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору от 02.03.98, АООТ "Р" обратилось в суд с настоящим иском.

Принимая Решение от 02.06.2000 в части заявленных истцом требований, арбитражный суд признал их обоснованными и пришел к выводу о необходимости взыскания в пользу АООТ "Р" 3470715 руб. предъявленной истцом задолженности, 3032817 руб. 90 коп. - стоимости 10 квартир, 2302386 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно ст. 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда, рассматривающего дело в кассационной инстанции, изложенные в постановлении, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.

Между тем требования названной нормы закона не были выполнены арбитражным судом при новом рассмотрении дела.

Так, п. 4.4 заключенного сторонами договора N 11 от 02.03.98 содержит условие о том, что при завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию ГП "ПСФ" передает долю АООТ в виде 10 квартир на безвозмездной основе.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассматривая данное дело в кассационном порядке, в Постановлении от 17.03.2000 обратил внимание суда на содержание данного пункта и указал на отсутствие со стороны суда оценки правомерности условий п. 4.4 в части освобождения ответчика от имущественной обязанности по финансированию завершения строительства дома в пределах оставшейся у него доли из 10 квартир.

В силу ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации такое освобождение расценивается как дарение, которое в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещено в отношениях между коммерческими организациями.

Суд кассационной инстанции указал, что без надлежащей оценки условия п. 4.4 нельзя признать обоснованным взыскание с ответчика в пользу истца убытков в размере рыночной стоимости готовых квартир.

Однако арбитражный суд, не приняв во внимание указание кассационной инстанции, взыскал в пользу истца стоимость 10 квартир с применением рыночной цены одного кв. метра общей площади первичного рынка жилья в г. Рязани за 3 квартал 1999 г., сославшись при этом на то, что п. 4.4 является одной из форм расчетов по договору N 11 от 02.03.98. Между тем данный вывод не основан на материалах дела и условиях договора.

Ни в самом тексте договора, ни в материалах дела не содержится сведений о том, что безвозмездное предоставление истцу 10 квартир (по п. 4.4) является в данном случае нормой расчетов за приобретенную у истца долю не завершенного строительством жилья в виде 10 квартир.

При указанных обстоятельствах вывод арбитражного суда о необходимости взыскания в пользу истца стоимости 10 квартир кассационная коллегия находит постановленным без учета указаний кассационной инстанции, положений ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, без надлежащей оценки условия п. 4.4 договора, что нельзя признать правомерным.

При решении вопроса об обоснованности заявленных истцом требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами суд не исследовал произведенного истцом порядка начисления процентов, не дал оценку правильности их начисления.

С учетом изложенного кассационная коллегия находит Решение от 02.06.2000 подлежащим отмене в части взыскания в пользу истца стоимости 10 квартир и процентов за пользование чужими денежными средствами, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку условиям п. 4.4 договора от 02.03.98; доводам ответчика, по мнению которого, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость является основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным; исследовать правильность исчисления истцом процентов за пользование чужими денежными средствами и, оценив все доказательства в совокупности, постановить соответствующее решение.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175 п. 3, 176 ч. 1, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.06.2000 по делу N А54-2620/00-С8 отменить в части взыскания с ГП "П" УВД Рязанской области в пользу АООТ "Р" 3032817 руб. 90 коп. стоимости 10 квартир, 2302386 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Дело в этой части передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Рязанской области.

В остальной части Решение от 02.06.2000 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.