Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 июля 2009 г. N А14-5175-2008/175/17 Поскольку ответчик в спорный период владел арендованным помещением, но в полном объеме арендную плату, предусмотренную договором аренды, не внес, в связи с чем за ним образовалась задолженность, суд правомерно удовлетворил требования заявителя в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 9 июля 2009 г. N А14-5175-2008/175/17
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общества с ограниченной ответственностью "М" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); Ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "С" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "С" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по делу N А14-5175-2008/175/17, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М" (далее - Общество, ООО "М") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С") о взыскании 576040,04 руб., из которых: 549649,97 руб.задолженности по арендной плате по договору от 01.12.2007 N 01/12 и 26390,17 руб. неустойки за период с 05.01.2008 по 19.06.2008; обращении взыскания на удерживаемое имущество ответчика, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Королёва, 1-д в счёт погашения задолженности по арендной плате и договорной неустойки.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2008 требования истца удовлетворены частично. Суд взыскал в пользу ООО "М" 576040,04 руб., из которых: 549649,87 руб. задолженности по арендной плате и 26390,17 руб. неустойки. В части удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на удерживаемое имущество отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО "С" просит принятые по делу решение и постановление суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своих доводов заявитель в кассационной жалобе указал на неполно исследованные судом обстоятельствам дела, а также на ничтожность договора аренды от 01.12.2007 N 01/12 .

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, судом кассационной инстанции, установлено следующее.

1 декабря 2007 года между ООО "М" (арендодатель) и ООО "С" (арендатор) заключен договор N 01/12 (далее - Договор), по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть площади нежилого помещения в торговом комплексе, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Королева, д. N 1д, на 2 этаже здания общей площадью 146,0 кв. м.

В соответствии с п. 2.1. Договора за пользование помещением арендатор должен выплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из двух частей: фиксированной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Срок начала начисления арендной платы установлен сторонами с 01.12.2007 (п. 2.7. Договора).

В соответствии с пунктом 4.1 Договор заключён на срок до 31.10.2008.

Ввиду ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по Договору арендодатель 28.04.2008 потребовал погасить задолженность по арендной плате за март 2008 года в общей сумме 228709 руб.

Письмом 05.05.2008 исх. N 106-05 арендатор просил расторгнуть договор аренды с 24.05.2008, однако по акту приема-передачи помещение не было сдано арендодателю.

18 июня 2008 года арендодатель направил ООО "С" уведомление N 69 о расторжении договора аренды N 01/12 от 01.12.2007, в связи с невнесением арендатором в полном объеме арендной платы с декабря 2007 г. по май 2008 г., из-за чего задолженность по арендным платежам составила 549649,97 руб., и уведомлением от 19.06.2008 N 71 известил последнего об удержании имущества, не вывезенного из арендуемого помещения.

Поскольку задолженность по арендной плате погашена не была, а арендуемые помещения не были освобождены, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя требования заявителя о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки, суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ч. 1 ст. 650 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит, в том числе, его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Как следует из материалов дела, переданная в аренду часть площади нежилого помещения торгового комплекса (площадь 146,0 кв. м) располагается в нежилом здании Литер А общей площадью 8383,6 кв. м по адресу г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Королева, д. N 1д, принадлежащем на праве собственности Обществу, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права N 726859, выданном 30.11.2007.

В соответствии с п. 2.1. Договора за пользование помещением арендатор должен выплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из двух частей: фиксированной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Ежемесячный размер фиксированной части арендной платы согласован сторонами в п. 2.2. Договора и составляет 131400 руб.

Согласно п. 2.3. Договора фиксированная часть арендной платы вносится ежемесячно как 100 % предоплата за текущий месяц не позднее пятого числа текущего месяца.

Пунктом 2.9. Договора предусмотрено, что переменная часть арендной платы определяется расчетным путем исходя из размера затрат, произведенных арендодателем на коммунальные и эксплуатационные платежи (водоснабжение, канализацию, сезонное теплоснабжение, электроэнергию мест общего пользования, вывоз мусора, содержание прилегающей территории, рекламирование торгового комплекса в СМИ, ночную охрану торгового комплекса и дневную охрану входов-выходов торгового комплекса, электроснабжение, пользование общими площадями, содержание парковки и прочие эксплуатационные расходы), пропорционально арендованной площади к общей площади торгового комплекса.

Срок начала начисления арендной платы установлен сторонами с 01.12.2007 (п. 2.7. Договора).

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ответчик в период с декабря 2007 года по май 2008 года владел арендованным помещением, но в полном объеме арендную плату, предусмотренную Договором, не внес, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 549649,97 руб.

Доказательств своевременной уплаты фиксированной и переменной частей арендной платы ООО "С" суду не представило.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные Обществом исковые требования в указанной части.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.2. договора аренды от 01.12.2007 N 01/12 стороны предусмотрели оплату неустойки в размере 0,1% за просрочку арендатором любого причитающегося платежа за каждый календарный день просрочки.

В материалы дела истцом был предоставлен расчет неустойки, который судом проверен и признан обоснованным. Ответчиком расчет истца не оспорен, своего расчета не представлено.

Учитывая изложенное, а также наличие просрочки ООО "С" по внесению арендных платежей, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 26390,17 руб. неустойки.

Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды от 01.12.2007 N 01/12, заключенного ООО "М" с ООО "С", ввиду притворности судом кассационной инстанции отклоняется.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Факт заключения договора аренды от 01.12.2007 N 01/12 сторонами не отрицается.

Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Указанная норма определяет порядок передачи арендуемого здания или сооружения. Составление передаточного акта связано с исполнением договора аренды.

В рассматриваемом случае арендованное по Договору имущество по передаточному акту арендатору не передавалось.

Вместе с тем, сданная в аренду площадь в 146,0 кв. м фактически была передана ООО "С", что подтверждается фактом заключения договора субаренды от 01.12.2007 между ООО "С" и ООО "А", которое непосредственно на арендуемых площадях осуществляло хозяйственную деятельность по реализации мебели.

Платежными поручениями от 26.12.2007 N 157 на сумму 131400 руб., от 18.01.2008 N 92 на сумму 39420 руб., от 18.01.2008 N 93 на сумму 131400 руб., от 20.03.2008 N 535 на сумму 131400 руб. ООО "С" оплачивало установленную Договором арендную плату.

Таким образом, договор аренды от 01.12.2007 N 01/12 был заключен и исполнялся, что свидетельствует о возникновении для сторон соответствующих правовых последствий и опровергает довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности Договора.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на факт передачи 01.12.2007 Обществом в аренду ООО "С" площадей с 30.10.2007 находящихся в аренде у ООО "А" неосновательна.

Как видно из материалов дела и подтверждено ООО "М" между последним и ООО "А" был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений от 27.04.2007 N 3 по условиям которого стороны обязались заключить основной договор аренды нежилых помещений в срок не позднее 1-го месяца с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Здание было введено в эксплуатацию 26.11.2007, в связи с чем основной договор следовало заключить не позднее 26.12.2007.

Пунктом 3.2.4 предварительного договора было предусмотрено, что арендатор может отказаться от подписания основного договора и потребовать возврата уплаченной суммы аванса только в случае неисполнения арендодателем п. 3.1. настоящего договора, либо в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, в результате которых стало невозможным заключение основного договора. В этом случае арендатор направляет арендодателю письмо о возврате суммы аванса, а арендодатель обязан вернуть ранее перечисленную ему сумму аванса в срок не позднее 30 календарных дней со дня получения арендодателем соответствующего письма от арендатора.

ООО "А" двумя письмами просило Общество возвратить ранее перечисленные Обществу денежные средства в размере 400000 руб.

Указанная сумма возвращена на счета ООО "А" двумя платежами - 04.12.2007 - 274000 руб. и 19.12.2007 - 126000 руб.

Таким образом, с учетом условий п. 3.2.4. предварительного договора обязательства сторон по указанному соглашению были прекращены по инициативе ООО "А" в связи с односторонним отказом от заключения основного договора.

Кроме того, надлежащих доказательств передачи Обществом спорного имущества во владение и пользование ООО "А" в материалах дела не имеется.

Представленная ответчиком в качестве доказательства указанного факта светокопия акта приема-передачи от 30.10.2007 не содержит идентифицирующие признаки передаваемого в аренду имущества, не подписана со стороны ООО "М" и не заверена печатью организации, не имеет ссылок на предварительный договор от 27.04.2007 N 3, ввиду чего не может свидетельствовать факт нахождения спорного имущества в аренде у ООО "А".

Иных заслуживающих внимание доводов ООО "С" в кассационной жалобе не заявлено, а заявленные направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по делу N А14-5175-2008/175/17 оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "С" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.