Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 ноября 2023 г. по делу N 33-41109/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Мищенко О.А, судей Чубаровой Н.В, Акульшиной Т. В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Долгополовым Я.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Касьяненко Эллины Вадимовны на решение Черемушкинского районного суда города Москвы по делу N 2-3351/2022 от 12 июля 2022 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Касьяненко Эллины Вадимовны к Ямнову Константину Анатольевичу, Авхимовичу Илье Сергеевичу о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости), применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Ямнова Константина Анатольевича к Касьяненко Эллине Вадимовне о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, признании передаточного акта недействительным отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Касьяненко Э.В. обратилась в суд с иском к ответчикам Ямнову К.А, Авхимовичу И.С. о признании недействительным (мнимым) договора ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2018, заключенного между Ямновым К.А. и Авхимовичем И.С, в отношении жилого помещения по адресу: адрес, применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: прекращении право собственности Авхимовича И.С. на жилое помещение, признании право собственности Касьяненко Э.В. на спорную квартиру.

В обоснование иска Касьяненко Э.В. указала на то, что 05.07.2018 приобрела у ответчика Авхимовича И.С. недвижимое имущество, а именно квартиру N 439, расположенную по адресу: адрес. Поскольку Авхимович И.С. уклонялся от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, Касьяненко Э.В. обратилась с иском в суд. В ходе рассмотрения дела Авхимовичем И.С. был представлен договор ипотеки (залога недвижимости), заключенный 16 апреля 2018 года между Авхимовичем И.С. и Ямновым К.А, по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательств залогодателя, возникших из договора займа от 10 февраля 2017 года, заключенного между Авхимовичем И.С. и Ямновым К.А, залогодатель Авхимович И.С. передал, а залогодержатель Ямнов К.А. принял в залог квартиру N 439, расположенную по адресу: адрес.

23 ноября 2018 года данный договор ипотеки (залога недвижимости) зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец указывала на то, что ответчики в действительности не заключали договор займа, сведения о заключенном договоре залога были предоставлены только в ноябре 2018, когда стало очевидно, что продавец Архимович И.С. не намерен добровольно осуществлять действия по регистрации права собственности истца на жилое помещение на основании договора купли-продажи, договор залога является мнимой сделкой, направленной на воспрепятствование перехода права собственности истца на приобретенное имущество.

Ответчик Ямнов К.А. предъявил встречный иск о признании договора купли-продажи жилого помещения от 05.07.2018 незаключенным, признании передаточного акта от 12.07.2018 недействительным, указывая на то, что квартира Касьяненко Э.В. фактически не передавалась, акт носит притворный характер, в договоре не указаны лица, сохраняющие право пользования квартирой; по первоначальному иску заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель истца Бондаренко В.Ю. в судебном заседании требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска, заявил о пропуске срока исковой давности.

В судебном заседании ответчики возражали против удовлетворения первоначального иска, поддержали встречные исковые требования.

12 июля 2022 года Черемушкинским районным судом города Москвы постановлено вышеуказанное решение, на которое Касьяненко Э.В. принесена апелляционная жалоба с требованием отмены состоявшегося судебного акта.

Выслушав представителя истца Бондаренко В.Ю, ответчиков Ямнова К.А. и Авхимовича И.С, проверив и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска подлежит отмене в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку судом первой инстанции неверно применены нормы материального права.

Судом первой инстанции установлено, что с 28 марта 2017 года за Авхимовичем И.С. зарегистрировано право собственности на квартиру N 439, расположенную по адресу: адрес, на основании договора купли-продажи квартиры от 10 марта 2017 года.

05 июля 2018 года между истцом Касьяненко Э.В. и ответчиком Авхимовичем И.С. заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым истец Касьяненко Э.В. приобрела у ответчика Авхимовича И.С. вышеуказанную квартиру.

Согласно п. 2.1 договора стороны оценили указанное жилое помещение в 8 760 000 руб, которые в соответствии п. 2.2 договора покупатель Касьяненко Э.В. полностью уплатила продавцу Авхимовичу И.С. до подписания настоящего договора.

12 июля 2018 года между сторонами подписан передаточный акт, согласно которому Авхимович И.С. передал, а Касьяненко Э.В. приняла указанную квартиру.

Авхимович И.С. уклоняется от государственной регистрации заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от 05 июля 2018 года.

Авхимовичем И.С. представлен договор ипотеки (залога недвижимости), заключенный 16 апреля 2018 года между Авхимовичем И.С. и Ямновым К.А, по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательств залогодателя, возникших из договора займа от 10 февраля 2017 года, заключённого между Авхимовичем И.С. и Ямновым К.А, залогодатель Авхимович И.С. передал, а залогодержатель Ямнов К.А. принял в залог квартиру N 439, расположенную по адресу: адрес.

Из пункта 3.3 договора ипотеки (залога недвижимости) следует, что залогодатель обязан передать настоящий договор в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в целях регистрации ипотеки со всеми необходимыми в соответствии с действующим законодательством Российской федерации и требованиями Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и предоставить залогодержателю 1 экземпляр настоящего договора с отметкой о государственной регистрации ипотеки в срок до 30 ноября 2018 года.

23 ноября 2018 года данный договор ипотеки (залога недвижимости) зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Из материалов дела следует, что 07 декабря 2018 года Касьяненко Э.В. обратилась в суд с иском к ответчику Авхимовичу И.С. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N 439, расположенную по адресу: адрес.

Ответчик предъявил встречный иск к Касьяненко Э.В, в котором просил признать договор купли-продажи квартиры от 05 июля 2018 года, заключенный между Авхимовичем И.С. и Касьяненко Э.В, фактически подписанный между сторонами 16 ноября 2018 года, в том числе подписанный Авхимовичем И.С. под принуждением, в день, не соответствующий дате, указанной в договоре, при отсутствии реального расчета по сделке, недействительным.

Решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 15.03.2019 г. по делу N 2-517/2019, вступившим в законную силу в удовлетворении исковых требований Касьяненко Э.В. к Авхимовичу И.С. о государственной регистрации перехода права собственности отказано. В удовлетворении встречных исковых требований также было отказано.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции указал на отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение квартиры.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции признал установленным, что за период с 07 сентября 2017 года по 30 июня 2018 года Авхимовичу И.С. полностью перечислены денежные средства за приобретаемую квартиру. Оплата покупной цены квартиры также подтверждается содержанием текста договора купли-продажи квартиры, из которого следует, что покупатель Касьяненко Э.В. полностью уплатила продавцу Авхимовичу И.С. покупную цену жилого помещения до подписания настоящего договора.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости), применении последствий недействительности ничтожной сделки по настоящему делу, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 1, 10, 153, 154, 160, 167, 168, 170, 209, 420 ГК РФ, исходил из того, что в действиях Ямнова К.А, Авхимовича И.С. отсутствуют признаки злоупотребления правом, истцом не доказан факт мнимости оспариваемой сделки, поскольку договор залога прошел государственную экспертизу в соответствии п. 3 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", препятствий для регистрации залога на квартиру не установлено.

Кроме того, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости), применении последствий недействительности ничтожной сделки. Суд первой инстанции исходил из того, что Касьяненко Э.В. обратилась в суд 21.01.2021 года, в то время как квартира была передана ей по акту 12.07.2018 года, то есть по истечении срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал на преюдициальное значение решения Черемушкинского районного суда г. Москвы от 15 марта 2019 года, которым в удовлетворении встречных исковых требований Авхимовича И.С. (Ямнов К.А. был привлечён к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора) к Касьяненко Э.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, признании передаточного акта недействительным было отказано.

Кроме того, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что Ямновым К.А. пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным иском, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований. Оспариваемый истцом договор купли-продажи жилого помещения был заключен 05.07.2018 г, передаточный акт от 12.07.2018 г. С иском о признании договора и акта недействительными истец обратился 07.06.2022 г, то есть с пропуском установленного срока; оснований для восстановления пропущенного срока судом не установлено.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции по первоначальному иску, полагая, что судом первой инстанции неверно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска. В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда первой инстанции не обжаловано.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что срок исковой давности следует исчислять со дня заключения договора купли-продажи, поскольку о заключении договора залога истцу стало известно в ходе судебного заседания 24 января 2019 года по гражданскому делу N 2-517/2019 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N 439, расположенную по адресу: адрес. Истец не являлась участником договора залога, а ответчиками не представлены доказательства того, что при заключении договора купли-продажи покупатель был поставлен в известность о наличии обременения на приобретаемое имущество.

Поскольку исковое заявление по настоящему делу подано в суд 21 января 2022 года, срок исковой давности не пропущен.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск Касьяненко Э.В. к ответчикам Ямнову К.А, Авхимовичу И.С. о признании недействительным (мнимым) договора ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2018, заключенного между Ямновым К.А. и Авхимовичем И.С, в отношении жилого помещения по адресу: адрес, подлежит удовлетворению.

Вступившим в законную силу решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 15 марта 2019 года было установлено, что договор купли-продажи квартиры был заключен, исполнен покупателем Касьяненко Э.В, возражения продавца Авхимовича И.С. о его недействительности были судом отвергнуты.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судебная коллегия соглашается с доводами истца о том, что договор залога был заключен сторонами с целью исключения регистрации права собственности Касьяненко Э.В. на приобретенное по договору купли-продажи имущество.

Выводы судебной коллегии основаны на следующих обстоятельствах.

Несмотря на то, что, по утверждению ответчиков, договор залога имущества был заключен 16 апреля 2018 года, сведения о наличии обременения не содержатся в договоре купли-продажи.

Более того, в соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи продавец ставит в известность покупателя, а покупатель принимает к сведению, что на момент заключения договора на отчуждаемое жилое помещение не распространяются права третьих лиц в связи с арендой, временным пользованием, залогом.

Из материалов дела следует, что после заключения договора купли-продажи имущества ответчик уклонялся от регистрации перехода права собственности на квартиру, то есть между сторонами возник спор. 22.11.2018 Касьяненко Э.В. обратилась в Росреестр с заявлением о запрете осуществления регистрационных действий в отношении спорного имущества. 23.11.2018, то есть в период возникновения спора о регистрации перехода права собственности, Росреестром произведена регистрация залога недвижимого имущества.

Указанное поведение ответчика, который произвел регистрацию залога только 23.11.2018, не согласуется с тем обстоятельством, что по условиям договора займа денежные средства в сумме 9 000 000 рублей были переданы займодавцем Ямновым К.А. заемщику Авхимовичу И.С. - 10.02.2017. При этом срок возврата суммы займа был установлен - до 11.02.2022. Наличие обеспечения в форме залога недвижимого имущества условиями договора займа не предусмотрено. Как указывает Авхимович И.С, заключались и другие договоры займа от 17.04.2017, 18.12.2017, 16.04.2018, которые частично были исполнены заемщиком согласно представленным в материалы дела актам приема-передачи денежных средств.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с утверждением истца о том, что с учетом отсутствия сведений об обременении имущества на день заключения договора купли-продажи, при том, что заёмные обязательства возникли, как утверждает ответчик, задолго до оспариваемого договора, в совокупности с поведением ответчика, который уклонялся от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, свидетельствует о мнимости договора залога.

Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2023 года по апелляционной жалобе Касьяненко Э.В. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 июля 2022г. по иску Касьяненко Эллины Вадимовны к Ямнову Константину Анатольевичу, Авхимович Илье Сергеевичу о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права, взыскании судебных расходов, по встречному иску Ямнова Константина Анатольевича, Авхимович Ильи Сергеевича к Касьяненко Эллине Вадимовне о признании договора купли-продажи и передаточного акта недействительным и не заключенными, признании сделки кабальной, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи мнимым, притворным, оплаты по договору притворной, по иску Якунина Дмитрия Васильевича к Касьяненко Эллине Вадимовне, Ямнову Константину Анатольевичу, Авхимович Илье Сергеевичу о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, акта приема-передачи недействительным постановлено новое решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Касьяненко Э.В, в части удовлетворения исковых требований Якунина Д.В, а именно:

прекратить обременение в виде ипотеки (залога недвижимости, регистрационная запись номер ***- *** от 23.11.2018), зарегистрированное в пользу Ямнова Константина Анатольевича, на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером ***, расположенное по адресу адрес.

Прекратить право собственности Авхимовича Ильи Сергеевича на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером ***, расположенное по адресу адрес.

Признать за Касьяненко Эллиной Вадимовной право собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером ***, расположенное по адресу адрес.

Осуществить на имя Касьяненко Эллины Вадимовны государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером ***, расположенное по адресу адрес, в соответствии с Договором купли-продажи жилого помещения б/н от 05.07.2018.

Якунину Д.В. в удовлетворении исковых требований - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15 августа 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2023 года оставлено без изменения, кассационные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска подлежит отмене с вынесением нового решения суда об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черемушкинского районного суда города Москвы по делу от 12 июля 2022 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Касьяненко Эллины Вадимовны.

Принять по делу с указанной части новое решение.

Признать недействительным договор ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2018, заключенный между Ямновым Константином Анатольевичем и Авхимовичем Ильей Сергеевичем в отношении жилого помещения с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: адрес.

Взыскать солидарно с Ямнова Константина Анатольевича и Авхимовича Ильи Сергеевича в пользу Касьяненко Эллина Вадимовны расходы по оплате государственной пошлины в размере 750 рублей 00 копеек.

В остальной части решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 12 июля 2022 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи