Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 октября 1999 г. N 549/1С-АЗ Дело о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения передано на новое рассмотрение, поскольку суд не истребовал и не исследовал расчет выкупной стоимости арендуемого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 4 октября 1999 г. N 549/1С-АЗ
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Г.Ф.С. (дов. б/н от 01.07.99) П.А.М. (дов. N 4 от 01.07.99) от ответчика М.Е.В. (дов. N 50 от 11.01.99); К.Н.М. (дов. N 5 от 11.01.99);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Смоленска на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Смоленской области от 30.07.99 по делу N 549/1С-АЗ, установил:

ТОО "Э" (ныне ООО), г. Смоленск, обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Смоленска о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 37,8 кв. м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. 25-го сентября, 60.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 04.06.99 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.07.99 решение суда отменено. Апелляционная инстанция обязала Комитет по управлению имуществом г. Смоленска заключить с ООО "Э" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в г. Смоленске по ул. 25-го сентября, 60, площадью 37,8 кв. м по выкупной стоимости 18242 руб. в срок до 15.08.99. В случае не заключения договора определено считать его подписанным в редакции покупателя с уточнением цены выкупа по постановлению апелляционной инстанции.

Не соглашаясь с постановлением суда от 30.07.99, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит о его отмене ссылаясь при этом на ненадлежащее оформление истцом заявки на приватизацию, отсутствие решения органа местного самоуправления о приватизации муниципального имущества, а также полагает, что судом апелляционной инстанции в полной мере не исследовались вопросы о цене выкупаемого имущества, так как арендная плата на дату подачи заявления составила 28567 руб. в год, и условия договора купли-продажи в редакции истца.

Истец просил оспариваемое постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отменить вынесенные по делу судебные акты.

Как видно из материалов дела, между Фондом имущества г. Смоленска и ТОО "Э" был заключен договор от 14.04.94 купли-продажи арендованного имущества арендованного предприятия "П".

Комитет по управлению имуществом города Смоленска заключил с ТОО "Э" договор аренды N 702 от 05.07.94 нежилого помещения, площадью 189,95 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. 2., 60. Срок аренды в договоре установлен с 01.04.94 по 31.12.96.

Соглашением об изменении условий договора площадь арендуемого помещения определена в 37,8 кв. м, размер арендной платы установлен на срок действия договора, но не более чем на 1 год и составляет на момент подписания соглашения 13732170 руб., а сумма платежа за использование по договору аренды помещения с учетом коэффициента вида деятельности - 2746400 руб. В соглашении определено, что размер арендной платы (п. 3.1) и сумма платежа за использование по договору аренды помещения с учетом коэффициента вида деятельности (п. 3.2) могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при изменении средней стоимости 1 кв. м жилого фонда, но не более одного раза в течение года.

21.04.98 ТОО "Э" обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Смоленска с заявкой на выкуп арендуемого помещения.

27.10.98 Комитет по управлению имуществом уведомил истца о том, что заявление о выкупе нежилого помещения рассмотрено городским Советом. Предложено администрации г. Смоленска разработать методику расчета оплаты за выкуп помещения, а затем вернуть документы ТОО "Э" на повторное рассмотрение (л.д. 12).

06.11.98 городской Совет сообщил ТОО "Э", что проект решения о приватизации арендуемого им помещения будет рассмотрен на ноябрьской сессии городского Совета (л.д. 13).

12.05.99 письмом за N 1278 (л.д. 35) Комитет по управлению имуществом г. Смоленска сообщил, что рассмотрел проект договора купли-продажи нежилого помещения по ул. 2., д. 6 и не принимает его, поскольку орган местного самоуправления не принял решение о приватизации арендуемого помещения.

Ссылаясь на незаконность отказа в выкупе нежилого помещения, истец обратился в суд с вышеназванным иском.

Отменяя решение суда, которым в удовлетворении исковых требований ТОО "Э" отказано, апелляционная инстанция исходила из того, что истец стал собственником арендованного имущества, а помещение занял на основании заключенного с комитетом договора аренды и его право на приобретение помещения в собственность основано на законе.

В силу п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 и п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.94, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 ТОО "Э" имеет право на выкуп нежилых помещений.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Федерального Закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" до принятия программы приватизации государственного имущества в Российской Федерации действующие программы приватизации, утвержденные Указами Президента РФ, могут применяться в части, не противоречащей вышеназванному Федеральному Закону.

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального Закона от 21.07.97 арендатор имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, признанный покупателем в соответствии со ст. 9 названного Федерального Закона, может приобрести такое имущество в порядке, установленном этим Федеральным законом, а также соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

В качестве одного из способов приватизации государственного и муниципального имущества в ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 также указан выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

Поэтому вывод апелляционной инстанции о том, что своим отказом заключить договор купли-продажи помещения Комитет по управлению имуществом нарушил установленное законодательством право истца на приобретение арендуемого помещения, является правомерным.

Однако судебная коллегия полагает, что постановление апелляционной инстанции в части определения выкупной стоимости помещения не может быть признано обоснованным, основанным на исследованных в судебном заседании доказательствах.

Федеральный закон от 21.07.97 не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества, в связи с чем муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определенным им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

Указом Президента РФ от 21.05.99 N 1535 "Об особенностях применения основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1984 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535" определено, что Основные положения применяются при проведении приватизации объектов муниципальной собственности в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного самоуправления, действующими в пределах их компетенции, не определены другие порядок и условия приватизации таких объектов.

Постановлением главы администрации г. Смоленска от 25.05.98 N 732 отменены нормативные акты, касающиеся порядка определения цены приобретения объектов муниципального нежилого фонда, сданных в аренду.

В связи с этим апелляционная инстанция правомерно руководствовалась методикой, предусмотренной п. 4.9 Основных положений.

Однако суд при этом не истребовал и не исследовал расчет выкупной стоимости арендуемого помещения, произведенный Комитетом по управлению имуществом города.

Суду следует также проверить обоснованность расчета, представленного истцом (л.д. 107). Выяснить, из какого размера арендной платы он исходил, рассчитывая выкупную стоимость помещения.

Поскольку соглашением (л.д. 22) условия договора изменены с 01.01.97, суду следует уточнить, какая арендная плата была установлена на момент подачи истцом заявки на приватизацию.

Необходимо дать оценку соответствия проекта договора купли-продажи, предложенного истцом, требованиям ст. 28 Федерального закона от 21.07.97.

Так как в соответствии со ст. 30 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", п. 3 ст. 5 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" Комитет по управлению имуществом освобождается от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд по вопросам, отнесенным к его компетенции, госпошлина в сумме 626 руб. 17 коп., за рассмотрение кассационной жалобы подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175 п. 3, 176 ч. 1, 177 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 04.06.99 и постановление апелляционной инстанции от 30.07.99 Арбитражного суда Смоленской области по делу N 549/1С-АЗ отменить и дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Возвратить из федерального бюджета Комитету по управлению имуществом г. Смоленска государственную пошлину в сумме 626 руб. 17 коп., внесенную за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.