Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20 декабря 2023 г. по делу N 8Г-21807/2023[88-21773/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Птоховой З.Ю, судей Бабеншевой Е.А, Чекрий Л.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-127/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, применении последствий расторжении договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств, убытков, по кассационной жалобе ФИО2, ФИО3 на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 6 апреля 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 20 июля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Птоховой З.Ю, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 и ФИО3, в котором с учетом уточнений просила: расторгнуть договор от 3 июля 2020 г. о купле-продаже земельного участка и дома по адресу: "адрес", применить последствия его расторжения путем возврата земельного участка и дома в общую долевую собственность ответчиков; взыскать с ответчиков уплаченные ею по договору денежные средства в размере 1 850 000 руб.; убытки в виде выплаченных процентов по кредитному договору за период с 3 августа 2020 г. и по день возврата ответчиками полученных ими по договору купли-продажи денежных средств.

В обоснование требований указала, что приобретенный у ответчиков жилой дом имеет строительные недостатки, не оговоренные продавцами, свидетельствующие о его недопустимом техническом состоянии и непригодности для проживания.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОСФР по Республике Коми и ПАО "Сбербанк России".

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 6 апреля 2023 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи недвижимости, заключенный 3 июля 2020 г. между ФИО2, ФИО3 и ФИО1

Возвращен в общую долевую собственность ФИО2 (доля в праве 1/2) и ФИО3 (доля в праве 1/2) земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом с кадастровым номером N, находящиеся по адресу: "адрес".

Указано, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом с кадастровым номером N, находящиеся по адресу: "адрес", и регистрации права общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2) и ФИО3 (доля в праве 1/2) на эти объекты недвижимого имущества.

С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскано 925 000 руб, уплаченных по договору купли-продажи от 3 июля 2020 г.; убытки в размере 171 709, 05 руб. в виде уплаченных в период с 3 августа 2020 г. по 10 марта 2023 г. процентов по кредитному договору N от 3 июля 2020 г.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

За ФИО1 признано право на возмещение ФИО2 1/2 доли от суммы процентов, уплаченных ФИО1 по кредитному договору N от 3 июля 2020 г. в период с 11 марта 2023 г. и по день фактической выплаты ФИО2 в пользу ФИО1 925 000 руб.

С ФИО3 в пользу ФИО1 взыскано 925 000 руб, уплаченных по договору купли-продажи от 3 июля 2020 г.; убытки в размере 171 709, 05 руб. в виде уплаченных в период с 3 августа 2020 г. по 10 марта 2023 г. процентов по кредитному договору N от 3 июля 2020 г.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

За ФИО7 признано право на возмещение ФИО3 1/2 доли от суммы процентов, уплаченных ФИО1 по кредитному договору N от 3 июля 2020 г. в период с 11 марта 2023 г. и по день фактической выплаты ФИО3 в пользу ФИО1 925 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 20 июля 2023 г. решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 6 апреля 2023 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2, ФИО3 просят отменить указанные судебные постановления, считая их незаконными и необоснованными, постановленными с нарушением норм материального и процессуального права.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, с 18 ноября 2016 г. в общей долевой собственности ответчиков (по 1/2 доли у каждого) находился земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом с кадастровым номером N по адресу: "адрес"

1 июня 2020 г. между ответчиком ФИО2 (продавец) и истицей (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязалась продать, а покупатель купить в собственность, а именно - заключить до 1 июля 2020 г. основной договор купли-продажи недвижимости и подать на государственную регистрация документы на земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом (условий N) по адресу: "адрес", в течение трех рабочих дней с момента подписания покупателем кредитного договора.

В предварительном договоре стороны согласовали стоимость приобретаемых покупателем объектов недвижимости в размере 1 850 000 руб, которая подлежит оплате частично за счет собственных средств с использованием кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк. Деньги подлежали передаче продавцам в три этапа: 1) в виде задатка в размере 15 000 руб, 2) 1 806 000 руб. переводятся на счет продавца после государственной регистрации перехода права собственности, 3) 446 000 руб. переводятся на счет продавца Пенсионным Фондом в течение пяти рабочих дней со дня принятии решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

1 июня 2020 г. ФИО2 получила от истца 15 000 руб. в качестве задатка.

3 июля 2020 г. истица заключила с ПАО Сбербанк кредитный договор N на сумму 1 805 000 руб. в целях приобретения объектов недвижимости - земельного участка и жилого дома по адресу: "адрес".

В тот же день, ответчики (продавцы) и истица (покупатель) заключили и подписали договор купли-продажи недвижимости, по которому продавцы продали, а покупатель купила земельный участок с кадастровым номером 11:05:0102004:180 и жилой дом с кадастровым номером N по адресу: "адрес". В пункте 2 стороны указали стоимость участка и дома равную 1 380 000 руб, из которых стоимость участка - 300 000 руб, стоимость дома - 1 080 000 руб, и установили следующий порядок оплаты: 446 000 руб. за дом оплачивается после регистрации перехода права собственности за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления на счет продавца ФИО2 в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала; 159 000 руб. за участок оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в день подписания настоящего договора; оставшаяся часть стоимости участка и дома оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк по кредитному договору N N от 3 июля 2020 г.

3 июля 2020 г. ответчики выдали истице расписку о получении от неё 159 000 руб. в оплату стоимости по договору купли-продажи.

3 июля 2020 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости, по которому продавцы (ответчики) обязались передать покупателю (истице) за земельный участок и дом сумму 416 000 руб. в течение 3-х календарных дней после перечисления продавцу денежных средств за счет материнского капитала, так как стороны договорились, что стоимость участка и дома составляет 1 850 000 руб. В случае отказа ГУ ОПФР в "адрес" от перечисления денежных средств материнского (семейного) капитала, покупатель обязалась выплатить продавцам 30 000 руб. в течение 3-х календарных дней, что будет соответствовать фактической и полной оплате за дом и земельный участок, стоимость которых составляет 1 850 000 руб.

15 июля 2020 г. в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом с кадастровым номером N по адресу: "адрес" от ответчиков (продавцов) к истцу (покупателю).

16 июля 2020 г, на основании распоряжения истицы ПАО Сбербанк перечислило на счет ФИО2 1 805 000 руб. в оплату по договору купли-продажи недвижимости от 3 июля 2020 г.

17 июля 2020 г. истица обратилась в ГУ УПФР в Прилузском районе (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала в сумме 446 000 руб. на оплату приобретаемого жилого помещения и перечислении их на счет ответчицы ФИО2

14 августа 2020 г. заявление истицы о распоряжении средствами материнского капитала удовлетворено, после чего 18 августа 2020 г. денежные средства в сумме 460 000 руб. перечислены пенсионным органом на счет ФИО2

19 августа 2020 г. ответчики передали истице 416 000 руб. (15 000 руб. в качестве возврата суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от 1 июня 2020 г, и 401 000 руб. для улучшения качества дома, приобретенного по договору купли-продажи от 3 июля 2020 г.), о чем составили расписку.

Как следует из объяснений истицы, после покупки дома она решиласделать в нём косметический ремонт, в ходе которого выявились строительные недостатки приобретенного недвижимого имущества.

В целях фиксации недостатков, а также для определения возможности эксплуатации дома по прямому назначению (пригодности для проживания), истица обратилась в АНО БТЭ при ТПП РК.

Согласно акту экспертизы N071/5-2/00041 от 12 марта 2021 г, составленному экспертом ФИО8 строительство дома на земельном участке по адресу: "адрес" произведено с нарушением нормативных требований, что привело к деформации (осадке) фундамента, разрушению балки перекрытия и нижних венцов наружных стен, поражению плесенью деревянных конструкций. Устройство инженерных коммуникаций не соответствует противопожарным требованиям, примененные материалы и конструкции не отвечают требованиям, применяемым к домам для постоянного проживания. По результатам обследования эксперт пришла к выводу, что дом в целом находится в недопустимом техническом состоянии, не соответствует нормативным требованиям и требованиям надежности и безопасности, установленными статьями 5, 7, 8 и 10 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; основные строительные конструкции дома не способны выполнять заданные функции, дом не пригоден для проживания и его эксплуатация должна быть прекращена.

15 апреля 2022 г. истица направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 3 июля 2020 г. с требованием о возврате уплаченных по нему денежных средств.

Неисполнение ответчиками данных требований послужило основанием для обращения истца в суд.

Для проверки доводов истца о наличии в доме недостатков, в том числе тех, которые указаны в акте экспертизы N071/5-2/00041, составленном экспертом ФИО8, характера и причин их возникновения, стоимости восстановительного ремонта дома, по ходатайству представителя ответчиков судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Заказ-Инвест" ФИО10

Согласно экспертному заключению, дом по адресу: "адрес" на момент проведения обследования не эксплуатируется. Фундамент строения лит А выполнен в разное время: первоначально имелось строение дачного садового дома на фундаменте под помещениями кухни, прихожей и туалета, а затем выполнено устройство нового фундамента для пристройки и образования жилой комнаты N5 на первом этаже с последующей надстройкой второго этажа над помещениями (жилой комнаты N5, кухни, прихожей, туалета) первого этажа. При осмотре дома экспертом выявлены следующие недостатки:

фундамент: неравномерная осадка фундамента, сквозные трещины на стыке "старого" и "нового" фундамента; отсутствует гидроизоляционная прокладка между "старым" бетонным фундаментом и деревянными стенами, расположенными на нем; отсутствует отмостка по периметру дома;

стены: искривление, отклонение стен от вертикали до 150мм, нижний венец стен помещений N2, 3, 4 полностью утратив свои свойства; окосячка в дверном проеме между помещениями N4 иN5 не предусмотрена; монтажная пена не закрыта от воздействия атмосферных воздействий; внутренний утеплитель стены, на стыке с перекрытием второго этажа не защищен от атмосферных воздействий; внутренний фольгированный пароизоляционный слой в каркасных стенах второго этажа не проклеен межу собой; имеются "мостики холода"; не обеспечивается защита ограждающих конструкций дома от воздухо-, паропроницания и атмосферной влаги внутрь конструкций; жилой дом не обеспечивает эффективное использование энергетических ресурсов и не исключает нерациональный расход таких ресурсов;

перекрытия: балка перекрытия из бревна, которая осталась от "старого" фундамента сгнила, разрушена и поражена жучком; балки перекрытий первого этажа с одной стороны выполнены с различными выпилами (стесываниями) не конструктивного назначения; отсутствует влаго-огне-биозащита балок перекрытий; отсутствует гидроизоляционная прокладка между бетонным фундаментом, кирпичными вставками и деревянными балками; имеются биологические образования (плесень); несущая балка второго этажа, расположенная над помещением кухни, одним концом "опирается" (практически висит в воздухе) не недопустимо изогнутую стену, а другим концом на металлический уголок без защитной прокладки между ними; дверная балка перекрытия второго этажа, опирающаяся на металлический уголок, не имеет защиты;

водоснабжение, канализация, отопление: прокладка труб через стены выполнена без гильз; котел установлен на пол на линолеум, перед топочной на полу имеется металлический лист размером 30*70, который "въелся" в линолеум; стены и потолок помещения N1 покрыты сажей, копотью вследствие задымления;

энергоснабжение: проводка проложена по деревянным стенам без гофр/каналов; соединения проводов выполнены за обшивкой потолка по сгораемым конструкциям; проводка выполнена скрыто и не сменяемо; саморез обшивки кухни вкручен в провод, тем самым повреждена изоляция провода; имеются перекашивания электрокабелей, скрутки;

окна: пароизоляционный слой монтажного шва оконных блоков отсутствует; снаружи центральный слой монтажного шва подвержен прямому воздействию солнечных лучей и атмосферной влаги; отсутствуют наружные откосы, отливы, наружный водоизоляционный и внутренний пароизоляционный слой; монтажная пена снаружи подвержена прямому воздействию солнечных лучей и атмосферной влаги; маркировка стеклопакетов отсутствует; установленные оконные конструкции способствуют уменьшению тепло-энергоэффективности дома, не исключают инфильтрацию холодного воздуха.

В процессе проведения экспертного обследования экспертом установлено, что все выявленные недостатки дома имелись на момент совершения сделки купли-продажи от 3 июля 2020 г, при этом, большинство недостатков (фундамента, стен, перекрытий) на момент совершения сделки были скрытыми.

Эксперт пришел к выводу, при наличии указанных недостатков, использовать спорный дом по назначению нельзя и он не пригоден для проживания, поскольку в нем присутствуют недопустимые деформации стен на первом этаже и фундамента, опирание второго этажа над кухней выполнено без соблюдения строительной технологии (практически несущая балка перекрытия висит в воздухе), а также имеется полное разрушение материала (нижней бревенчатый венец стен в помещении кухни), что свидетельствует о снижении несущей способности и потери устойчивости, с образованием риска внезапного обрушения. Пространственная устойчивость части здания, расположенная над первоначальным фундаментов, не обеспечивается должным образом.

При этом, устранить выявленные в доме недостатки путем проведения ремонтных работ, по мнению эксперта, экономически нецелесообразно по сравнению с общей стоимостью дома. Согласно локальному сметному расчету стоимость работ по устранению недостатков на день проведения экспертизы (январь-февраль 2023 г.) составляет 4 026 993, 60 руб, а по состоянию на июль 2020 г. (на момент заключения договора купли- продажи) - 1 897 996, 80 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 453, 469, 470, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание выводы проведенной по делу судебной экспертизы, дав оценку совокупности установленных по делу юридически значимых обстоятельств, установив, что в данном случае имели место возникшие до передачи дома покупателю скрытые дефекты, которые нельзя было обнаружить при проверке качества объекта, проведенного истицей в соответствии с обычно применяемыми условиями проверки качества жилого помещения ввиду наличия внутренней отделки помещения, принимая во внимание, что недостатки дома являлись скрытыми, возникли до передачи его покупателю, и не были оговорены продавцами при заключении договора купли-продажи, и учитывая, что такие недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, пришел к выводу, что ответчиками допущено существенное нарушение требований к качеству продаваемого объекта недвижимого имущества, которое препятствует его надлежащему использованию по назначению, что в свою очередь, является основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчиков уплаченных по договору денежных средств.

Учитывая, что обязательство по уплате процентов возникло у истицы в силу заключенного ею кредитного договора и полученные по нему кредитные денежные средства были полностью направлены в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 3 июля 2020 г, суд первой инстанции пришел к выводу, что такое обязательство не может носить самостоятельный характер, поскольку поставлено в зависимость от исполнения сторонами условий договора купли-продажи, то есть обязательства ответчиков по передаче качественного товара находятся в прямой причинно-следственной связи с обязанностью истицы по оплате процентов по кредитному договору, в связи с чем удовлетворил исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчиков убытков в виде уплаченных по кредитному договору процентов.

Вместе с тем, судом за ФИО1 признано право на возмещение ответчиками процентов, уплаченных ФИО1 по кредитному договору N от 3 июля 2020 г. в период с 11 марта 2023 г. и по день фактической выплаты взысканной суммы.

С такими выводами согласился суд апелляционной инстанции.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что истица знала о наличии недостатков приобретаемого жилого дома и намеревалась выполнить ремонтные работы, в связи с чем было достигнуто соглашение о возврате ей 416 000 руб. из суммы покупки, судебная коллегия исходила из того, что из заключения судебного эксперта четко следует, что недостатки и разрушения жилого дома имели в большинстве своем скрытый характер. По мнению суда, ссылка представителя ответчиков на указанное соглашение не подтверждает факт осведомленности истицы о наличии недостатков, поскольку такая мотивация соглашения оспаривалась ФИО1, которая при рассмотрении дела настаивала на том, что возврат ответчиками ей 416 000 руб. был направлен на обналичивание материнского капитала, а не на устранение недостатков жилого помещения.

Кроме того, согласно заключения эксперта недостатки дома были столь значительны, что стоимость работ по их устранению по состоянию на июль 2020 года (на момент заключения договора купли-продажи) составляла 1 897 996, 80 руб, а не 416 000 руб, как на том настаивают ответчики.

Ссылки ответчиков на то, что жилой дом в настоящее время не пригоден для проживания в виду того, что два года не эксплуатировался, не отапливался и частично демонтирован, признаны судом второй инстанции несостоятельными, при том, что со слов эксперта ФИО8 при наличии недостатков, имевших место по состоянию на 3 июля 2020 г. использовать дом по назначению было нельзя, основные строительные конструкции не способны выполнять заданные функции, эксплуатация дома невозможна и должна быть прекращена.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы судов являются правильными, в судебных постановлениях мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты.

Доводы кассационной жалобы о том, что принятое судом первой инстанции решение является неисполнимым в части регистрации прекращения права собственности истицы на земельный участок и жилой дом и регистрации права общей долевой собственности ответчиков на эти объекты недвижимого имущества, в связи с привлечением средств материнского капитала при расчетах по сделке, не может быть принят во внимание ввиду следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

При этом судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения государственным регистратором соответствующей записи.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, оценка всех доказательств, представленных сторонами, судами была произведена полно и всесторонне, нормы процессуального права судами нарушены не были. Спор разрешен верно.

Поскольку ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии обстоятельств, предусмотренных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 6 апреля 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 20 июля 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2, ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи