Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11 декабря 2023 г. по делу N 8Г-26003/2023[88-26752/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Ромасловской И.М, судей Рипка А.С, Романова М.В, при участии прокурора Шестого отдела апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Трофимова А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 мая 2023 года, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 августа 2023 года по гражданскому делу N 2-1344/2023 по исковому заявлению Прокурора г.Уфы к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Хуснетдиновой Эвелине Ришатовне о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка, Заслушав доклад судьи Рипка А.С, заключение прокурора Шестого отдела апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Трофимова А.А, объяснения представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Ишмухаметова Р.И, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г.Уфы обратился с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Хуснетдиновой Э.Р. о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что Управлением по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан 8 сентября 2021 г. принят приказ NАМ/731 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которой не разграничена, расположенного по адресу: "адрес", с видом разрешенного использования земельного участка "магазины", кадастровый номер: N.

В соответствии с протоколом N3 заседания аукционной комиссии о подведении итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 22 октября 2021 г. победителем аукциона признана Хуснетдинова Э.Р.

На основании вышеуказанного приказа от 8 сентября 2021 г. NАМ/371 и протокола от 22 октября 2021 г. N3 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице Управления и Хуснетдиновой Э.Р. заключен договор NМ2/т-21от 8 ноября 2021 г. аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 745 кв.м.

23 ноября 2021 г. проведена государственная регистрация права аренды в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан за N N

Согласно пункту 5.3.2 договора NМ2/т-21 от 8 ноября 2021 г. арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя передавать участок в субаренду на условиях и в пределах срока договора, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, если срок договора не превышает 5 лет (в том числе по договорам, заключенным на неопределенный срок).

Указанные положения пункта 5.3.2 договора аренды в части слов "а также передавать своим права и обязанности по договору третьим лицам", противоречат требованиям законодательства и являются недействительными.

Как установлено проверкой, договор NМ2/т-21 от 8 ноября 2021 г. заключен между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице Управления и Хуснетдиновой Э.Р. по итогам открытого аукциона на основании приказа от 8 сентября 2021 NАМ/731 и протокола N3 заседания аукционной комиссии о подведении итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 22 октября 2021 г.

Истец указывает, что указанные положения пункта 5.3.2 договора аренды, противоречит требованиям законодательства, в частности положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей запрет на уступку права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

На основании вышеизложенного, истец просил суд признать недействительным п.5.3.2 договора аренды земельного участка NМ2/т-21 от 8 ноября 2021 г, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Хуснетдиновой Эвелиной Ришатовной в части слов "а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам".

Решением Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 мая 2023 года исковые требования Прокурора г.Уфы к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Хуснетдиновой Эвелине Ришатовне о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка удовлетворены, п.5.3.2 договора аренды земельного участка NМ2/т-21 от 08.11.2021 г, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и Хуснетдиновой Э.Р. в части предоставления арендатору права передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам признан недействительным.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 августа 2023 года решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 мая 2023 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, Управлением по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан 8 сентября 2021 г. принят приказ NАМ/731 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: "адрес", с видом разрешенного использования земельного участка "магазины", кадастровый номер N.

В соответствии с протоколом N3 от 22 октября 2021 г. заседания аукционной комиссии о подведении итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, победителем аукциона признана Хуснетдинова Э.Р.

На основании вышеуказанного приказа от 8 сентября 2021 г. NАМ/371 и протокола от 22 октября 2021 г. N3, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице Управления и Хуснетдиновой Э.Р. заключен договор NМ2/т-21 от 8 ноября 2021 г. аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 745 кв.м.

Далее, 23 ноября 2021 г. проведена государственная регистрация права аренды в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан за N N

Вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи от 8 ноября 2021 г. передан Хуснетдиновой Э.Р.

Как следует из пункта 5.3.2 договора аренды NМ2/т-21 от 8 ноября 2021 г. арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя передавать участок в субаренду на условиях и в пределах срока договора, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, если срок Договора не превышает 5 лет (в том числе по договорам, заключенным на неопределенный срок).

Руководствуясь положениями статей 11, 12, пункта 7 статьи 448, статьи 615, пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3, пунктов 5, 6, 9 статьи 22, пункта 1 статьи 39.6, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, данные в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что оспариваемый договор заключен на срок менее 5 лет, по результатам аукциона, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания не согласится с выводами судов первой и апелляционной инстанций по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на правильном применении норм права, выводы, сделанные судами, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункты 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При ничтожности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

Настоящие требования заявлены прокурором относительно недействительности пункта 5.3.2 договора аренды земельного участка, заключенного по итогам аукциона с видом разрешенного использования "магазины".

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выявив, что земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в вышеприведенной редакции), суды пришли к правильному выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно заключили, что арендатор в силу указанного законодательного запрета не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьим лицам.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Допускаемая Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, по сути допускает возможность получения права использования земельных участков лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Установив, что в рассматриваемом случае договор аренды был заключен по результатам торгов, суды пришли к верному выводу о том, что условия договора аренды публичного земельного участка, заключенного после 01.06.2015 (дата вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) по результатам торгов о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично.

При таких обстоятельствах требования Прокуратуры удовлетворены судами правомерно.

Положенные в основу кассационной жалобы доводы проверены судом кассационной инстанции, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судами ранее, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали материалы дела, дали им надлежащую оценку и правильно применили нормы права.

Доводы заявителя кассационной жалобы не подтверждают нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, поэтому они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 мая 2023 года, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 августа 2023 года по гражданскому делу N 2-1344/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий И.М.Ромасловская

Судьи А.С.Рипка

М.В.Романов