Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2023 г. по делу N 8Г-25305/2023[88-25134/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гордиенко А.Л, судей: Ковалевской В.В, Попова А.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 24RS0004-01-2022-000446-82 по иску прокурора Березовского района Красноярского края в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации к администрации Березовского района Красноярского края, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, Гульковой Галине Владимировне, Гулькову Евгению Сергеевичу о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, сносе нежилого здания

по кассационному представлению прокурора Красноярского края на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 12 июля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Гордиенко А.Л,

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Березовского района Красноярского края, действующий в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском к ответчикам.

С учетом уточнения исковых требований просил: признать недействительным и расторгнуть договор аренды земельного участка N от 24 сентября 2021 г. с кадастровым N, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края и Гульковой Г.В.; признать отсутствующим право собственности Гульковой Г.В. на нежилое здание с кадастровым N, площадью 54 кв.м, расположенное по "адрес"; обязать Гулькову Г.В. освободить земельный участок с кадастровым N путем сноса, находящегося на нем самовольного нежилого здания с кадастровым N, площадью 54 кв.м, своими силами и за свой счет; применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Гулькову Г.В. возвратить земельный участок с кадастровым N Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края.

Решением Березовского районного суда Красноярского края от 13 февраля 2023 г. исковые требования прокурора Березовского района Красноярского края удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 12 июля 2023 г. решение Березовского районного суда Красноярского края от 13 февраля 2023 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска прокурора Березовского района Красноярского края отказано.

В кассационном представлении прокурор Красноярского края ставит вопрос об отмене апелляционного определения как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции прокурор пятого отдела (апелляционно-кассационного) (с дислокацией в г. Кемерово) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Маслакова О.Г. поддержала доводы кассационного представления.

Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив обжалуемое судебное постановление в пределах доводов кассационного представления в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационного представления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктами 1-2 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В п. 1 ст. 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых является акт (действие) государственного органа или акт (действие) органа местного самоуправления, должностного лица.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений ст. 60 ЗК РФ следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, сносу незаконно возведенных сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств и др.).

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости представлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 статьи 39.6 основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

Как установлено судом первой инстанции, постановлением администрации Березовского района Красноярского края от 9 февраля 2015 г. N Гульковой Г.В. в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 617 кв.м, по "адрес" с кадастровым N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, заключен договор аренды от 9 февраля 2015 г. N.

На указанном земельном участке ответчиком возведен гараж площадью 54 кв.м, с кадастровым N, право собственности на постройку зарегистрировано 23 октября 2015 г. На основании ст. 39.20 ЗК РФ по договору купли-продажи от 24 июля 2018 г. N спорный участок передан в собственность Гульковой Г.В. по цене 29808, 5 руб, право собственности на землю зарегистрировано в установленном порядке 28 ноября 2018 г.

Вступившим в законную силу решением Березовского районного суда Красноярского края от 25 января 2021 г. по делу N2-44/2021 по иску прокурора договор купли-продажи земельного участка N от 24 июля 2018 г. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, постановлено вернуть участок в распоряжение администрации района, внести в ЕГРН запись о регистрации права муниципальной собственности и прекращении записи о праве собственности Гульковой Г.В, так как земля передана Гульковой Г.В. в обход существующего порядка предоставления земельных участков в собственность (путем проведения торгов и по иной цене), жилой дом на участке отсутствовал, ст. 39.20 ЗК РФ применению не подлежала.

После вступления в силу приведенного судебного акта постановлением администрации Березовского района от 24 сентября 2021 г. N Гульковой Г.В. вновь на праве аренды предоставлен тот же земельный участок, 24 сентября 2021 г. заключен договор аренды N сроком до 22 марта 2028 г.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, применив положения п. 4 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, основываясь на преюдициальном значении решения Березовского районного суда от 25 января 2021 г. по делу N2-44/2021, пришел к выводу о незаконности договора аренды от 24 сентября 2021 г. N, указав, что действия по передаче земельного участка совершены в обход существующего порядка, возведение гаража не влечет возникновение у его собственника права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов по предусмотренным п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основаниям.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку срок аренды по договору от 9 февраля 2015 г. N не истек, правовые последствия договора от 24 сентября 2021 г. N заключаются не в предоставлении Гульковой Г.В. права пользования земельным участком, а лишь в продлении срока ранее возникших арендных отношений до 22 марта 2028 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассационного представления о том, что действующим земельным законодательством не предусмотрен указанный судом апелляционной инстанции способ пролонгации срока действия договора аренды, отклоняются судом кассационной инстанции.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В силу указанной нормы лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя.

В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, при государственной регистрации перехода права собственности Гульковой Г.В. 28 ноября 2018 г. на земельный участок, договор аренды данного земельного участка от 9 февраля 2015 г, заключенный с ней же как с арендатором, прекратил свое действие совпадением должника и кредитора в одном лице.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка от 24 июля 2018 г. влечет отсутствие вышеуказанного последствия, вытекающего из ст. 413 ГК РФ (в виде прекращения договора аренды), в силу указания закона, независимо от того, указано ли на это в решении суда о признании сделки недействительной.

С учетом такого правового регулирования в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения о том, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Следовательно, с учетом того, что владение спорным земельным участком со стороны Гульковой Г.В. не прекращалось (обратного процессуальный истец не утверждал и не доказывал), она продолжала являться собственником здания на спорном земельном участке, и срок действия первоначального договора устанавливался до 8 февраля 2025 г, между соответчиками (Управление и Гулькова Г.В.) отношения из договора аренды от 9 февраля 2015 г. считаются не прекращавшимися.

Поскольку срок аренды по договору от 9 февраля 2015 г. не истек, и иного основания для расторжения или прекращения договора аренды из материалов дела не следует, у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности возвратить публично-правовому образованию земельный участок.

Арендатор обратилась с заявлением о восстановлении своего права, и в качестве способа такого восстановления Управлением заключен с ней новый договор аренды в отношении того же земельного участка. Реальные правовые последствия договора от 24 сентября 2021 г. заключаются не в предоставлении Гульковой Г.В. права пользования земельным участком (оно у нее не прекращалось), а только в продлении срока аренды до 22 марта 2028 г.

То обстоятельство, что заключением договора от 24 сентября 2021 г. стороны не только восстановили правовое положение по договору от 9 февраля 2015 г, но и продлили срок аренды, не влечет признание оспариваемого договора недействительным, поскольку Гулькова Г.В. длительное время была лишены возможности осуществлять строительство на спорном земельном участке в связи с наличием судебных споров, в связи с чем требовалось продление срока действия договора аренды.

Соответственно, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку Гулькова Г.В. не утрачивала свои права арендатора, администрацией Березовского района Красноярского края не нарушались права других лиц, претендующих на тот же земельный участок (с учетом его обременения правами Гульковой Г.В. претендовать они на него не могли).

Ссылка в кассационном представлении на то, что вступившим в законную силу решением Березовского районного суда от 25 января 2021 г. по делу N2-44/2021, постановлено передать спорный земельный участок в распоряжение администрации Березовского района, не опровергает правильность выводов суда апелляционной инстанции.

Поскольку спорный земельный участок в 2021 г. передан в распоряжение администрации Березовского района, у администрации района препятствий для продления арендных отношений с Гульковой Г.В. не имелось.

Также суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что из искового заявления и судебных решений по обоим делам следует, что прокурор не оспаривал право Гульковой Г.В. на предоставление земельного участка в аренду в 2015 году, и не предоставлял доказательств нарушения закона при его предоставлении.

Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке судом апелляционной инстанции доказательств допущено не было. Нормы материального и процессуального права применены верно.

Само по себе несогласие с оценкой данной судом апелляционной инстанции доказательствам не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, поскольку согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Иные доводы, изложенные в кассационном представлении, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационного представления.

Руководствуясь статьёй 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 12 июля 2023 г. оставить без изменения, кассационное представление прокурора Красноярского края - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи