Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15 августа 2023 г. по делу N 8Г-20453/2023[88-20380/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего ФИО10, судей ФИО17, ФИО11, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-1533/2022), по кассационным жалобам ФИО4, ФИО2, ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО17, выслушав ФИО4, ФИО2, ФИО12, представителя ФИО3, поддержавших доводы кассационных жалоб, ФИО13, представителя ФИО1, возражавшего против удовлетворения кассационных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в Черемушкинский районный суд "адрес" с уточненным в ходе рассмотрения дела иском к ФИО4, ФИО2 о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права. В обоснование иска указала, что между ней и ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым, она приобрела квартиру по адресу: Москва "адрес".2 "адрес", по цене 8760000 рублей, уплаченной ею в полном объеме, что отражено в договоре купли-продажи. Согласно п.3.1 договора, ФИО2 гарантировал ей, что недвижимое имущество свободно от притязаний третьих лиц. Поскольку ФИО2 уклонился от совершения действий по перерегистрации проданной квартиры на истца, она в декабре 2018 обратилась в Черемушкинский районный суд "адрес" с требованием о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований истца отказано по тем основаниям, что ФИО2 передал спорную квартиру в залог по договору ипотеки ФИО4. При этом, суд отказал в удовлетворении встречного требования ФИО2 к ФИО14 о признании договора купли-продажи недействительным. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец ФИО1 просила суд признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), зарегистрированное в соответствии с договором ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва "адрес".2 "адрес". Погасить регистрационную запись N от 23.11..2018 на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва "адрес".2 "адрес".

Прекратить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва "адрес".2 "адрес". Признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва "адрес".2 "адрес". Осуществить на имя ФИО1 государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва "адрес".2 "адрес", в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.

ФИО4, ФИО2 обратились со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора купли-продажи и передаточного акта недействительным и не заключенными, ссылаясь на кабальность для ФИО2 условий договора, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи мнимым, притворным, оплаты по договору отсутствующей, мнимой, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры по названному адресу от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 является недействительным, поскольку совершен без согласия залогодержателя ФИО4, денежные средства за квартиру по указанному договору ФИО1 продавцу квартиры ФИО2 фактически не передавались, также не передавалась и сама квартира, якобы, приобретенная ФИО1 по договору купли-продажи. Просили также применить к требованиям ФИО1 последствия пропуска срока исковой давности.

В ходе рассмотрения гражданского дела третье лицо ФИО3 обратился с самостоятельным иском к ФИО1, ФИО4, ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным, Акта приема-передачи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что он зарегистрирован в данной квартире по месту жительства, имеет право бессрочного пользования квартирой, однако данное обстоятельство не нашло отражение в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что влечет незаключенность и недействительность договора купли-продажи недвижимости.

Решением Черемушкинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГг, постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права, взыскании судебных расходов - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4, ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи и передаточного акта недействительным и не заключенными, признании сделки кабальной, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи мнимым, притворным, оплаты по договору притворной - отказать.

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, акта приема-передачи недействительным - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО1 незаключенным.

Признать передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ подписанный ФИО2 и ФИО1 к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

Решение Черемушкинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1, в части удовлетворения исковых требований ФИО3

Постановить в данной части новое решение.

Прекратить обременение в виде ипотеки (залога недвижимости, регистрационная запись N от ДД.ММ.ГГГГ), зарегистрированное в пользу ФИО4, на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу 117588, "адрес" русская, "адрес", корпус 2, "адрес".

Прекратить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу 117588, "адрес", корпус 2, "адрес".

Признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу 117588, "адрес", корпус 2, "адрес".

Осуществить на имя ФИО1 государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу 117588, "адрес", корпус 2, "адрес", в соответствии с Договором купли-продажи жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 в удовлетворении исковых требований - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

В кассационных жалобах ФИО4, ФИО2, ФИО3 ставится вопрос об отмене судебных постановлений, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Как следует из материалов дела, между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, ФИО1 приобрела квартиру по адресу: Москва "адрес".2 "адрес".

Согласно п.2.1 договора, стоимость квартиры составила 8760000 рублей. На момент заключения договора оплата за квартиру истцом была полностью произведена, что отражено в договоре купли-продажи. Согласно п.3.1 договора, ФИО2 гарантирует истцу, что недвижимое имущество свободно от притязаний третьих лиц.

Поскольку ФИО2 уклонился от совершения действий по перерегистрации проданной квартиры на истца, истец в декабре 2018 обратилась в Черемушкинский районный суд "адрес" с требованием о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований истца отказано, по тем основаниям, что ФИО2 передал спорную квартиру в залог по договору ипотеки ФИО4 При этом, суд отказал в удовлетворении встречного требования ФИО2 к ФИО14 о признании договора купли-продажи недействительным.

Обращаясь в суд, ФИО1 сослалась на то, что на момент заключения с ФИО15 договора купли-продажи продавец квартиры не сообщал ей о, якобы, имевшихся у него перед ФИО4 денежных обязательствах, в обеспечение которых ими, якобы, был подписан договор залога квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который был зарегистрирован в ЕГРН лишь ДД.ММ.ГГГГ, т.е. о существовании залога в отношении квартиры она не знала и не могла ничего знать. Сам договор залога она полагает ничтожной, мнимой сделкой, совершенной ФИО2 и ФИО4 в обеспечение такой же мнимой сделки - договора займа между ними, после того, оформленными после того, как она начала предпринимать действия по юридическому оформлению перехода к ней права собственности на приобретенную по договору купли-продажи квартиру.

Разрешая спор, приходя к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд сослался на пропуск ею срока исковой давности, началом течения срока которого суд посчитал дату заключения сторонами договора купли-продажи квартиры - ДД.ММ.ГГГГ Также суд пришел к выводу об отсутствии добросовестности приобретения квартиры со стороны ФИО1, указав, что при должной осмотрительности она имела возможность и должна была узнать о залоге в отношении приобретаемой ею квартиры.

С выводами суда в указанной части суд апелляционной инстанции не согласился по следующим основаниям.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

Согласно разъяснениям, данным в п 25 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

В силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного прав на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО1АВ. приобрела у ФИО2 квартиру по адресу: "адрес".2 "адрес", по возмездной сделке, полностью произвела оплату приобретаемой квартиры, что подтверждено подписанным сторонами договора передаточным Актом, а также вступившими в законную силу судебными актами по спорам между сторонами. В требованиях ФИО2, также как и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по названному адресу судом отказано. При этом, истец не знала и не могла знать о том, что квартиры является предметом залога в правоотношениях ФИО2 и ФИО4, поскольку, как подтверждается материалами дела, государственная регистрация залога была осуществлена лишь ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя более, чем 4 месяца с даты заключения ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи квартиры. Из объяснений ФИО1 следует, что о наличии залога в отношении спорной квартиры ей стало известно в ходе судебного заседания по делу N, рассмотренному Черемушкинским районным судом "адрес" по ее иску к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, после вступления в процесс в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО4, в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ заявившем о себе как о залогодержателе, представившем соответствующую выписку из ЕГРН, тогда как в выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, полученной ею перед обращением в суд, сведения о залоге квартиры отсутствовали.

Данные объяснения ответчиками в ходе рассмотрения дела не опровергнуты.

Также суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда о пропуске ФИО1 срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд, приходя к выводу о пропуске ФИО1 срока исковой давности, определилначалом течения данного срока дату заключения между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи квартиры - ДД.ММ.ГГГГ Между тем, учитывая, что о нарушении своих прав ФИО1 не могла узнать ранее ДД.ММ.ГГГГ, когда о залоге была внесена запись в ЕГРН, суд апелляционной инстанции посчитал, что начало течения срока исковой давности не может быть ранее этой даты, и, учитывая, что в суд с заявленными исковыми требованиями ФИО1, согласно штампу приемной Черемушкинского районного суда "адрес", обратилась ДД.ММ.ГГГГ.(т.1), коллегия приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО1 не пропущен.

Разрешая спор в части исковых требований третьего лица ФИО3, приходя к выводу об удовлетворении данных требований, суд первой инстанции исходил из того, что, согласно выписке из домовой книги, ФИО3 зарегистрирован по месту жительства по адресу: Москва "адрес".2 "адрес" ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку, в нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ, в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением после его приобретения покупателем, то суд признал, что договор считается незаключенным, а передаточный Акт - недействительным.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что само по себе отсутствие в договоре купли-продажи квартиры по названному адресу указания на ФИО3 как на лицо, сохраняющее право пользования квартирой после ее продажи ФИО1 не является основанием для вывода о незаключенности договора, учитывая, что все существенные условия договора между его сторонами достигнуты и отражены в договоре, стороной которого ФИО3 не является и его материально-правовые интересы данным договором не затронуты, сохранение же права ФИО3 пользования спорным жилым помещением не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в договоре купли-продажи квартиры.

Поскольку суд, разрешая спор в части рассмотрения исковых требований ФИО1, третьего лица ФИО3, неправильно определилюридически значимые обстоятельства, сделал выводы, не соответствующие установленным по делу обстоятельствам, допустил ошибки в применении норм материального права, то суд апелляционной инстанции отменил решение суда в указанных частях.

С учетом установленных по делу обстоятельств, положений закона, регулирующего спорные отношения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что по делу должно быть постановлено новое решение, которым исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований ФИО3 должно быть отказано.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, оценка всех доказательств, представленных сторонами, судами была произведена полно и всесторонне, нормы процессуального права судами нарушены не были. Исходя из установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела, суды правильно применили нормы материального права.

Доводы кассационных жалоб ФИО4, ФИО2 о том, что не состоялась передача недвижимости покупателю, ФИО1 не оплачивала коммунальные платежи, о пропуске истцом срока давности по оспариванию договора залога, требования прекращения залога, ФИО1 не является добросовестным покупателем, были предметом исследования суда, основаны на неверном толковании норм права и установленных судом обстоятельств по делу, сводятся к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств и фактически являются позицией заявителей, что не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Кроме того, решением Черемушкинского районного суда "адрес" от 15.03.2019г. отказано в удовлетворении встречного требования ФИО2 к ФИО14 о признании договора купли-продажи недействительным.

Доводы ФИО3 о нарушении судом п. 1 ст. 558 ГК РФ не влекут отмену судебного постановления, поскольку суд исходил из отсутствия доказательств нарушения прав и интересов ФИО3, учитывая, что в жилое помещение он вселялся собственником. Вместе с тем, как следует из кассационной жалобы, ФИО3 не возражал против передачи квартиры в залог и передаче ФИО16 прав в отношении квартиры как доверенному лицу.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 379.7 ГПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

С учётом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи