Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05 декабря 2023 г. по делу N 8Г-33030/2023[88-31549/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Захаровой С.В, судей Бибеевой С.Е. и Курчевской С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску ФИО2 к ФИО3 и ФИО1 о расторжении договора купли-продажи

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Мичуринского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи ФИО11, выслушав объяснения представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО12, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 и ФИО1, в котором с учетом уточнения исковых требований просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, применить последствия расторжения договора купли-продажи гаража и земельного участка, признать за ФИО1 право собственности на проданное недвижимое имущество по адресу: "адрес", участок N, обязать его возвратить ФИО2 уплаченную денежную сумму в размере 1 500 000 руб. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, произвести государственную регистрацию прекращения его права собственности путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации 68:07:03011015:609-68/080/2022-8 на здание с кадастровым номером 68:07:0301015:609 общей площадью 21 кв.м и записи регистрации 68:07:301015:547-68/080/2022-11 на земельный участок с кадастровым номером 68:07:0301015:547, общей площадью 1500 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, от имени которого по доверенности действовал ФИО1, и истцом ФИО2 был заключен договор купли-продажи гаража и земельного участка по вышеуказанному адресу.

Согласно договору купли-продажи недвижимое имущество продано за 600 000 руб, из которых здание - за 300 000 руб, земельный участок - за 300 000 руб, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Фактически истцом за купленную недвижимость были переданы денежные средства в размере 1 500 000 руб, а не 600 000 руб, как указано в договоре.

После заключения договору от посторонних лиц истцу стало известно о том, что по земельному участку проходит газопровод высокого давления, в связи с чем истец обратился с заявлением в АО "Газпром газорапределение Тамбов", которое в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ ему сообщило о том, что по земельному участку действительно проходит газопровод высокого давления. В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ N, охранная зона для данного газопровода представляет собой территорию, ограниченную условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метра с каждой стороны от газопровода, в соответствии с требованиями СП 62.13330.2011 Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 расстояние от данного газопровода до фундаментов зданий и сооружений должно составлять 7 м. Фактическое расположение подземного газопровода высокого давления на земельном участке привело к невозможности его использования по назначению - для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в МОМВД России "Мичуринский" с заявлением о привлечении ответчиков к уголовной ответственности, постановлением УУП МОМВД России "Мичуринский" от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела было отказано. При этом в ходе проведения проверки было установлено, что продавец по договору купли-продажи получил от него денежные средства в размере 1 500 000 руб.

ФИО10 считает, что ответчиком были существенно нарушены условия договора, недвижимое имущество было передано в состоянии, о котором покупателю не было известно, в значительно худшем, чем он рассчитывал при заключении договора, с существенными недостатками и непригодным для использования земельного участка по целевому назначению, в связи с чем просил расторгнуть договор. От исполнения его досудебной претензии о расторжении договора ответчики уклонились, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Решением Мичуринского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит судебные постановления отменить, как незаконные.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились истец, ответчики, третьи лица, сведений о причинах неявки не представили. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1).

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела, и выразились они в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, от имени которого по доверенности действовал ФИО1, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи гаража и земельного участка, в соответствии с условиями которого ФИО1 передал в собственность ФИО2 гараж с кадастровым номером 68:07:0301015:609, площадью 21 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером 68:07:0301015:547 площадью 1500 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, находящиеся по адресу: "адрес", участок N. (п.1 договора).

Согласно п. 4 договора купли-продажи недвижимое имущество продано за 600 000 руб, из которых здание - за 300 000 руб, земельный участок - за 300 000 руб, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Право собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сообщению филиала АО "Газпром газораспределение Тамбов" в "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N на территории земельного участка с кадастровым номером 68:07:0301015:547 проходит подземный газопровод высокого давления D159 ст. В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, охранная зона для данного газопровода представляет собой территорию, ограниченную условными линиями, проходящими па расстоянии 2 метра с каждой стороны от газопровода. В соответствии с требованиями СП 62.13330.2011 Свод правил. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 расстояние от данного газопровода до фундаментов зданий и сооружений должно составлять 7 м.

Представитель АО "Газпром газораспределение "Тамбов" в судебном заседании пояснил, что сотрудниками АО "Газпром газораспределение "Тамбов" был сделан выезд на земельный участок, установлено месторасположение газопровода на местности, для данного газопровода охранная зона составляет 10 метров.

Обращаясь в суд с иском о расторжении данного договора, ФИО2 ссылался на то, что на данном земельном участке он планировал осуществить строительство индивидуального жилого дома на месте имевшегося за земельном участке объекта незавершенного строительства, однако реализовать свое право он не может, поскольку по земельному участку проходит подземный газопровод высокого давления с охранной зоной 10 м в каждую сторону, что препятствует осуществлению строительства. Кроме того, истец указывал, что предмет договора не соответствует фактически переданному ему имуществу, поскольку гаража на земельном участке не существует, а цена, указанная в договоре, не соответствует фактически им уплаченной.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 450, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что продавцом ФИО1 при продаже земельного участка была предоставлена заведомо ложная информация или умышленно скрыта информация об ограничениях использования земельного участка, при этом в документах на земельный участок каких-либо сведений об ограничениях земельного участка не содержится; стороны договора купли-продажи достигли соглашение по всем существенным условиям, в том числе о цене и предмете договора; приобретенное имущество было осмотрено истцом до заключения договора, каких-либо претензий по поводу находящегося на земельном участке незавершенного строительством объекта истец не имел.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами судов первой и апелляционной инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и (или) заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ охранная зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Согласно пункту 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 878, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Из установленных судом обстоятельств следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером 68:07:0301015:547, который приобретен ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, проходит подземный газопровод высокого давления с охранной зоной 7-10 метров.

С учетом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению для строительства индивидуального жилого дома и то, что он лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судебными инстанциями приведенные положения закона учтены не были.

Суждение суда апелляционной инстанции о том, что наличие на земельном участке газопровода высокого давления не исключает возможность его использования по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, не учитывает приведенные выше нормативные положения и должным образом не мотивировано.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи нельзя признать правомерными.

С учетом изложенного решение суда и апелляционное определение нельзя признать законными, они приняты с нарушениями норм материального права, что согласно статье 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлении и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, разрешить исковые требования на основании норм материального права, подлежащих применению к спорным отношениям, исследовать обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принять судебное постановление в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Мичуринского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Мичуринский районный суд "адрес".

Председательствующий

Судьи