Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 августа 2009 г. N А48-4900/08-2 Поскольку Общество представило в Управление все необходимые документы, подтверждающие право на спорный земельный участок, и указанный участок имеет уникальный кадастровый номер, что подтверждается кадастровым паспортом, суд обоснованно признал недействительным оспариваемое сообщение ответчика об отказе в государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка и обязал Управление его зарегистрировать (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 19 августа 2009 г. N А48-4900/08-2
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от ЗАО ФПК "В" - А.И.В. - представителя (дов. N 1 от 01.11.2008), от УФРС по Орловской области - Г.М.В. - нач. отдела (дов. N 18/13 от 11.01.2009), С.Е.Л. - зам. нач. отдела (дов. N 58 от 18.03.2009), от третьих лиц Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу УФРС по Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по делу N А48-4900/08-2, установил:

Закрытое акционерное общество Финансово-промышленная компания "В" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области (далее - Управление) N 01/064/2008-266 от 21.11.2008 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 778/з от 11.06.2008 площадью 119037 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010312:59, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Л., 19, и обязании Управления его зарегистрировать (с учетом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2009 заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Управление обратилось с кассационной жалобой на состоявшиеся по делу судебные акты, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактических обстоятельствам дела, просит их отменить.

В силу ч. 1 ст. 286 АПК РФ предметом оценки суда кассационной инстанции являются судебные акты исходя из доводов, изложенных в жалобе.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления.

Как следует из материалов дела, ЗАО ФПК "В" в период с 2000 по 2008 года приобрело объекты недвижимого имущества - нежилые помещения в зданиях (лит. Е, лит. Ж, лит. И, лит. К, лит. Л, лит. М, лит. П. лит. Р, лит. С, лит. Т, лит. У), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010312:59.

Указанный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:010312:01, площадью 163301,4 кв. м на два земельных участка с кадастровыми номерами 57:25:0010312:59 и 57:25:0010312:60. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 57:25:010312:01 принадлежало ОАО "П".

В связи с тем, что здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010312:59, выбыли из собственности ОАО "П", Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области издал приказы N 753 от 11.06.2008, N 1115 от 04.09.2008, согласно которым, право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "П" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:010312:01, площадью 163301,4 кв. м прекращено, но сохранено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:60, общей площадью 8348 кв. м.

Между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (арендодатель) и ЗАО ФПК "В" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 778/з от 11.06.2008, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на срок 49 лет в аренду земельный участок площадью 119037 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010312:59, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Л., 19.

Доля ЗАО ФПК "В" составляет 49295,8 кв.м.

Общество обратилось в УФРС по Орловской области для государственной регистрации договора аренды земельного участка, представив: приказы Департамента N 753 от 11.06.2008, N 1115 от 04.09.2008; договор аренды земельного участка N 778/з от 11.06.2008; кадастровый паспорт земельного участка N 25/08-02-3824 от 27.05.2008.

Управление, рассмотрев представленные документы, сообщением N 01/064/2008-266 от 21.11.2008 отказало ЗАО ФПК "В" в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

При этом Управление исходило из непредставления Обществом документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно, не представлен документ, подтверждающий прекращение права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "П" на земельный участок площадью 163301,4 кв. м с кадастровым номером 57:25:0010312:01 из которого произошел выдел земельного участка площадью 119037 кв. м с кадастровым номером 57:25:0010312:59.

Кроме того, регистрирующим органом указано на то обстоятельство, что заявления на государственную регистрацию прекращения постоянного (бессрочного) пользования ОАО "П" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:01 не поступало, в связи с чем имеют место противоречия между заявленным ЗАО ФПК "В" правом аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:59 и зарегистрированным за ОАО "П" правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:010312:01.

Полагая, что данный отказ регистрирующего органа не соответствует действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального права, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (ст. 13 Закона).

В силу ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности правоустанавливающие документы (документы основания).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов.

В силу абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, а также имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Права на земельный участок возникают и оформляются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке (ст. 36 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

В силу пункта 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При этом согласно п. 1 и п.п. 7 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего права на земельный участок, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

При таких обстоятельствах Общество, как покупатель недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право на приобретение этого участка в аренду в силу прямого указания п. 1 ст. 36 ЗК РФ, и отказ ОАО "П" от права постоянного (бессрочного) пользования при этом не требуется, поскольку право на земельный участок прекращается в связи с наличием в законе императивных норм, предусматривающих переход к лицу, являющемуся приобретателем объекта недвижимости, прав на земельный участок, на котором этот объект находится и который необходим для его использования, что в силу п.п. 7 п. 2 ст. 45 ЗК РФ является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Кроме того, из представленных административному органу приказов Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области N 753 от 11.06.2008, N 1115 от 04.09.2008 следует, что право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "П" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:010312:01 прекращено, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010312:59 предоставлен ЗАО ФПК "В" в аренду сроком на сорок девять лет.

В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 в Единый государственный реестр прав вносятся применительно к объекту недвижимого имущества.

Пунктами 26, 27 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 219 от 18.02.1998, допускается самостоятельная регистрация земельных участков как объектов недвижимости в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением нового кадастрового номера.

Записи об объектах, образованных в результате таких действий, вносятся в новые разделы ЕГРП, и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Согласно Правилам ведения ЕГРП обязательным реквизитом для внесения земельного участка в реестр является наличие у последнего кадастрового или условного номера.

При этом в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (кадастровый номер).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на дату обращения Общества в регистрирующий орган земельного участка с кадастровым номером 57:25:010312:01 не существовало. ОАО "П" обратилось в территориальный отдел (г. Орел) Управления Роснедвижимости по Орловской области с заявлением о разделе данного участка, в связи с чем, образовался новый участок с кадастровым номером 57:25:0010312:59, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 27.05.2008 г. N 25/08-02-3824.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что Общество представило в Управление все необходимые документы, подтверждающие право на спорный земельный участок, а также спорный земельный участок имеет уникальный кадастровый номер, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации договора аренды земельного участка N 778/з от 11.06.2008.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Следовательно, у суда было достаточно правовых оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.

В кассационной жалобе Управление ссылается на доводы, которые являлись предметом оценки судом первой и апелляционной инстанций и обоснованно не были ими приняты во внимание как несостоятельные.

Кроме того, доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств спора, что в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Нарушений процессуального закона, влекущих отмену решения и постановления, также не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по делу N А48-4900/08-2 оставить без изменения, а кассационную жалобу УФРС по Орловской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.