Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 июля 2009 г. N А14-11054/2008/333/19 Поскольку Обществом не соблюдена процедура расторжения договора аренды и в регистрирующий орган не представлены предусмотренные действующим законодательством документы, отказ Управления в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого помещения обоснованно признан судом правомерным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 6 июля 2009 г. N А14-11054/2008/333/19
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от ООО "С" - не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом, от Управления Федеральной регистрационной службы России по Воронежской области - не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом, от Администрации городского округа Воронеж (третье лицо) - не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев кассационную жалобу ООО "С" на решение арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 по делу N А14-11054/2008/333/19, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "С" (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы России по Воронежской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения, выразившегося в отказе в государственной регистрации прекращения аренды нежилого встроенного помещения VI в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. 1, обязании Управления произвести государственную регистрацию прекращения аренды нежилого встроенного помещения VI в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. 1.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2008 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Общество обратилось с кассационной жалобой на состоявшиеся по делу судебные акты, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит их отменить.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемых решения и постановления.

Как усматривается из материалов дела, 22.07.2003 между ООО "С" (Арендатор) и Администрацией города Воронежа (в настоящее время - Администрация городского округа город Воронеж (Арендодатель)) был заключен договор N 4-118-03 аренды нежилого встроенного помещения VI в лит. А, по адресу:

г. Воронеж, ул. К., д. 1 под кафе сроком действия до 31.07.2013.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке (номер регистрации 36-34-137/2004-73 от 05.08.2004).

Пунктом 5.1 договора аренды от 22.07.2003 N 4-118-03 была предусмотрена возможность досрочного расторжения договора Арендатором. При этом, он обязан предупредить Арендодателя письменно, не позднее чем за 2 месяца до расторжения договора.

Руководствуясь п. 5.1 договора Общество направило в адрес Арендодателя письмо от 26.03.2008 N 01-03-08 с уведомлением о расторжении договора аренды от 22.07.2003 N 4-118-03 с 10.06.2008.

Указанное письмо было получено Администрацией, что подтверждается материалами дела и не оспаривается Администрацией.

Общество 10.06.2008 обратилось в Управление за регистрацией прекращения аренды нежилого встроенного помещения VI в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. 1, приложив к заявлению протокол общего собрания участников общества от 24.03.2008, договор аренды от 22.07.2003 N 4-118-03, уведомление о расторжении договора аренды от 26.03.2008 N 01-03-08, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (запись N 673 в книге учета входящих документов N 01/014/2008).

УФРС по Воронежской области направило в адрес заявителя уведомление от 04.07.2008 N 01/14/2008-673 о приостановлении регистрационных действий с 04.07.2008 по 04.08.2008 в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации.

В уведомлении о приостановлении регистрационных действий было предложено представить соглашение о расторжении договора аренды и документ, подтверждающий возврат арендованного имущества.

Управлением 08.08.2008 принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения аренды нежилого встроенного помещения VI в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. К., д. 1 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Полагая, что отказ в государственной регистрации прекращения аренды нежилого помещения противоречит нормам действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу ст. 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным ст. 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

На основании ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что основанием к отказу в государственной регистрации прекращения договора аренды послужило непредставление двустороннего соглашения о расторжении договора аренды, составление которого предусмотрено п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Из содержания названных норм следует, что действующее законодательство предусматривает два способа расторжения договора: по соглашению сторон либо наличие решения суда о расторжении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считает соответственно расторгнутым или измененным.

Из содержания п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135 следует, что при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, в том числе, следующие положения ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ); соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ); в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу о том, что п. 5.1 договора аренды от 22.07.2003 N 4-118-03 нельзя расценить как соглашение на односторонний отказ от исполнения договора.

В этой связи суд обоснованно указал, что, в отсутствие соглашения сторон о расторжении договора аренды во внесудебном порядке, действует общий порядок (ч. 2 ст. 450, ст.ст. 619, 620 ГК РФ) который предполагает обязательное обращение в суд стороны, намеренной досрочно расторгнуть арендные отношения.

Более того, Обществом не был соблюден порядок сдачи помещения арендатором после прекращения договора аренды, установленный ст. 655 ГК РФ.

Согласно данной статье при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному - документу о передаче, подписываемому сторонами.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что Обществом не была соблюдена процедура расторжения договора и в регистрирующий орган не были представленные предусмотренные законом документы, в связи с чем отказ Управления в государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого помещения обоснованно признан правомерным.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам, и, в силу ст. 286 АПК РФ, не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции.

Нарушений требований процессуального законодательства не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2008 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 по делу N А14-11054/2008/333/19 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "С" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.