Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 октября 2009 г. N А68-8929/08-353/17 Поскольку в договоре займа, заключенном между сторонами, предусмотрено условие о возврате суммы займа, при невыполнении которого ответчик обязуется заключить с истцом договор купли-продажи части здания, и ответчиком данное условие не выполнено, суд обоснованно удовлетворил иск о понуждении заключить оспариваемый договор (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 23 октября 2009 г. N А68-8929/08-353/17
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 сентября 2009 г. N Ф10-4202/09 по делу N А68-8929/08-353/17

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: Истец: от Общества с ограниченной ответственностью "С" С.Т.Э. - представитель (дов. от 20.10.2009 б/н); от Общества с ограниченной ответственностью "Л" С.Т.В. - представитель (дов. от 20.10.2009); Третьи лица: от Общества с ограниченной ответственностью "С" И.И.В. - представитель (дов. от 08.10.2009 б/н);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Л" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 по делу N А68-8929/08-353/17 установил:

Общество с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Л" (далее - ООО "Л") о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения в осях Б-Ж, 6-7, общей проектной площадью 67,73 кв. м на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. М., д. 100а, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил свои требования и просил суд понудить ответчика заключить договор купли-продажи помещений, расположенных в осях Б-Ж, 6-7, 1 этажа (литер А) офисно-торгового здания по ул. М., д. 100а, в г.Туле, площадью 54 кв. м, что соответствует помещениям: N 4 площадью 20,3 кв. м - холодильная камера, N 8 площадью 18,4

кв. м - комната персонала, N 7 площадью 7,7 кв.м - кабинет, N 5 площадью 6 кв.м - помещение, N 6 площадью 1,6 кв. м - кладовка по техническому паспорту нежилых строений, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Решением суда от 04.03.2009 исковые требования удовлетворены. Суд понудил ответчика заключить с истцом договор купли-продажи на следующих условиях:

"1. Продавец продал покупателю в собственность принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения 1 этажа литер А, имеющие номера и площадь по техническому паспорту нежилых строений: N 4, площадь 20,3 кв.м, - холодильная камера, N 8, площадь 18,4 кв.м, - комната персонала, N 7, площадь 7,7 кв.м, - кабинет, N 5, площадь 6 кв. м, - помещение, N 6, площадь 1,6 кв. м, - кладовка (общей площадью 54 кв.м) офисно-торгового здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. М., д.100а.

2. Указанные нежилые помещения принадлежат продавцу на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 71-007-08 от 30.01.2008, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 19.05.2008 регистрационный N 71-71-01/010/2008-342, свидетельство о государственной регистрации права 71-АВ 0 81763 от 02.06.2008.

3. Указанные нежилые помещения проданы за 900 000 руб., которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора. Расчеты осуществлены полностью, претензий у сторон не имеется

4. Продавец продал, а покупатель купил указанные нежилые помещения свободными от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, о которых в момент подписания настоящего договора стороны не могли знать.

5. Указанные нежилые помещения пригодны для использования по прямому назначению, находятся в техническом состоянии, соответствующем требованиям действующего законодательства и удовлетворяющем требования покупателя. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи указанных нежилых помещений.

6. Покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на указанные нежилые помещения, обязуется осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт указанных нежилых помещений, а также участвовать соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего нежилого помещения с момента государственной регистрации права собственности.

7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме, до подписания настоящего договора.

8. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с законодательством РФ и другими нормативными актами.

9. Расходы по заключению настоящего договора несет покупатель.

10. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах: один - обществу с ограниченной ответственностью "Л", один - обществу с ограниченной ответственностью "С", а остальные экземпляры - передаются в Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области".

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда 29.04.2009 решение Арбитражного суда Тульской области от 04.03.2009 отменено, дело N А68-8929/08-353/17 принято к производству Двадцатого арбитражного апелляционного суда для рассмотрения по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "С".

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда 06.07.2009 исковые требования ООО "С" удовлетворены. Суд понудил ответчика заключить с истцом договор купли-продажи на тех же условиях.

В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе и дополнении к ней, отзывом на жалобу, заслушав представителей сторон и третьего лица, судом кассационной инстанции установлено следующее.

15 июня 2007 года ООО "Л" обратилось к ООО "С" с офертой об осуществлении финансирования объекта "офисно-торговое задание по ул. М., 100" в объеме 900000 руб., превышающем сумму платежей ООО "С" по договору долевого участия, заключенного между указанными юридическим лицами для строительства названного объекта. Денежные средства требовались для окончания строительства офисно-торгового задания. В обеспечение возврата денежных средств ООО "Л" обязалось рассмотреть возможность возмещения долга квадратными метрами, построенного здания.

25 июня 2007 года между ООО "С" (займодавец) и ООО "Л" (заемщик) заключен договор займа N 2506 (далее - Договор), по условиям пунктов 1.1, 1.2, 2.1 которого займодавец передал заемщику в срок до 01.07.2007 беспроцентный заем в сумме 900000 руб., а последний обязался возвратить указанную сумму займа в срок до 03.12.2007, если иное не будет установлено соглашением сторон.

Указанная сумма может быть возвращена заемщику досрочно. Целью предоставления займа являлось целевое финансирование завершения строительства торгово-офисного здания по адресу: г. Тула, ул. М., д.100.

Постановлением Главы администрации города Тулы N 4620 от 19.12.2007 объекту инвестирования присвоен почтовый адрес: ул. М. 100а.

Согласно пункту 2.4 Договора в случае невозвращения указанной в пункте 1.1 суммы займа в сроки, определенные в пункте 2.2, по требованию займодавца заемщик обязан заключить договор купли-продажи офисного помещения в осях Б-Ж, 6-7, общей проектной площадью 67,73 кв. м на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. М., д.100. Стоимость указанного помещения определена соглашением сторон и составляет 900000 руб. Указанный договор должен быть заключен сторонами в течение пяти рабочих дней с момента выставления соответствующего требования займодавца.

Настоящее условие в случае невозвращения суммы займа стороны рассматривают как предварительный договор купли-продажи указанного помещения в силу статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом денежные средства, полученные заемщиком в рамках настоящего договора, засчитываются в счет оплаты указанного помещения.

Письмом от 25.06.2007, направленным ООО "С", заемщик просил перечислить сумму займа в размере 900000 руб. по договору N 2506 от 25.06.2007 на расчетный счет ООО "С" - генподрядчика строительства офисно-торгового здания по ул. М., 100, для завершения строительства объекта.

Во исполнение условий совершенной сделки с учетом письма ответчика от 25.06.2007 истец платежными поручениями N 964 от 27.06.2007 и N 972 от 28.06.2007 перечислил ООО "С" обусловленную сумму займа - 900000 руб.

21 декабря 2007 года займодавец направил заемщику претензию N 645 о возврате суммы займа в размере 900000 руб. в течение 5 дней с момента ее получения. Данная претензия оставлена ООО "Л" без ответа.

15.02.2008 ООО "Л" было получено разрешение администрации г. Тулы N 71-007-08 на ввод в эксплуатацию построенного нежилого здания офисно-торгового назначения общей площадью 923,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, ул. М., д. 100а.

Позднее Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области зарегистрировано право собственности ООО "Л" на нежилые помещения, номера на поэтажном плане N 1-14, подвал, N 1-17, 1 этаж, литер А, общей площадью 599,9 кв.м, расположенные по вышеуказанному адресу.

Поскольку ООО "Л" обязательств по возврату суммы займа в обусловленный договором срок не исполнило, ООО "С" 10.09.2008 направило заемщику требование от 28.08.2008 о заключении договора по передаче офисного помещения в соответствии с условиями пункта 2.4 Договора.

6 ноября 2008 года займодавец повторно обратился к заемщику с требованием о заключении договора купли-продажи офисного помещения и представил проект договора купли-продажи для подписания. Однако договор не был подписан ответчиком.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 3 статьи 421 ГК РФ определено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу требований пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела, по условиям договора, заключенного между сторонами 25.06.2007 ООО "С" обязалось передать ООО "Л" беспроцентный заем в сумме 900 000 руб. с целью финансирования завершения строительства торгово-офоисного здания по адресу: г. Тула, ул. М., 100, а последнее обязалось возвратить указанную сумму займа в срок до 03.12.2007, если иное не будет установлено соглашением сторон.

Согласно пункту 2.4 Договора в случае невозвращения указанной в пункте 1.1 суммы займа в сроки, определенные в пункте 2.2, по требованию займодавца заемщик обязан заключить договор купли-продажи офисного помещения в осях Б-Ж, 6-7, общей проектной площадью 67,73 кв. м на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. М., д.100. Стоимость указанного помещения определена соглашением сторон и составляет 900000 руб. Указанный договор должен быть заключен сторонами в течение пяти рабочих дней с момента выставления соответствующего требования займодавца.

Таким образом, с учетом положений ст. 423 ГК РФ заключенный между Администрацией и Обществом договор является смешанным, включающим в себя как элементы договора займа, предварительного договора купли-продажи, так и элементы договора инвестирования, осуществляемого в форме капитальных вложений.

При этом применение п. 2.4. Договора поставлено в зависимость от факта исполнения или неисполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа в оговоренный в Договоре срок.

В этой связи, поскольку предметом иска является понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи, основанное на положениях п. 2.4. Договора и п. 4 ст. 445 ГК РФ, определяющее значение для правильного рассмотрения настоящего спора имеют обстоятельства исполнения заемщиком своих обязательств по возврату заемных денежных средств.

Как следует из материалов дела в рамках заключенной сторонами сделки денежные средства в размере 900000 руб. были перечислены ООО "С" платежными поручениями N 964 от 27.06.2007 на сумму 662000 руб. и N 972 от 28.06.2007 на сумму 238000 руб. не самому заемщику - ООО "Л", а третьему лицу - ООО "С"., которое стороной сделки не являлось.

В графе "Назначение платежа" указанных платежных документов значилось - "по письму б/н от 25.06.2007 от ООО "Л" по договору займа N 2506 от 25.06.2007 для завершения строительства офисно-торгового здания по ул. М.

Согласно указанному письму ООО "Л" от 25.06.2007 б/н, адресованному директору ООО "С", ООО "Л" просит ООО "С" 900000 руб., подлежащих перечислению в рамках договора денежного займа от 25.06.2007 N 2506, перечислить ООО "С" - генеральному подрядчику строительства офисно-торгового здания по ул. М., д. 100 по договору подряда на строительство объекта от 06.04.2007 для завершения строительства вышеуказанного объекта.

В силу ст. 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Вместе с тем, исходя из содержания вышеуказанного письма, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что перечисление денежных средств третьему лицу осуществлено по указанию ООО "Л", что необходимо считать как исполнение самому заемщику.

Довод заявителя кассационной жалобы, что письмо от 25.06.2007 составлено до момента подписания договора займа от 25.06.2007 N 2506 и не относится к спорным договорным обязательствам, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку не подтвержден какими-либо доказательствами.

Из представленных в материалы дела документов явствует, что и договор, и письмо составлены и подписаны ООО "Л" в один день.

При этом текст письма содержит прямое указание ООО "С" перечислять денежные средства третьему лицу во исполнение договор займа от 25.06.2007 N 2506, из чего следует, что на момент составления настоящего письма договор уже существовал.

Более того, письменное обращение ООО "Л" к ООО "С", которое по своей правовой природе является офертой, и во исполнение которой сторонами заключен Договор и составлено письмо от 25.06.2007, датировано 15.06.2007, что также опровергает данный довод заявителя.

В силу требований п. 1 ст. 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Факт исполнения обязательств по перечислению 900000 руб. генеральному подрядчику в целях финансирования завершения строительства объекта, подтверждается также письмом Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы от 26.05.2009 N 455/9, согласно которому на основании представленной ООО "Л" документации, на момент сдачи объекта (офисно-торгового здания) в эксплуатацию генеральным подрядчиком являлось ООО "С", а также справкой за декабрь 2007 года, составленной ООО "С" и ООО "Л" о том, что офисно-торговое здание по адресу: г. Тула, ул. М., 100 построено и соответствует параметрам проектной документации.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, подтверждающих факт исполнения займодавцем обязательств по передаче денежных средств заемщику для завершения строительства объекта, договор займа от 25.06.2007 N 2506 является заключенным, в силу которого у ООО "Л" возникла обязанность в оговоренный в Договоре срок возвратить полученные денежные средства.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Порядок возврата суммы займа оговорен сторонами в п. 2.2. Договора и предусматривал конечный срок возврата до 03.12.2007.

21 декабря 2007 года займодавец направил заемщику претензию N 645 о возврате суммы займа в размере 900000 руб. в течение 5 дней с момента ее получения, которая исполнена не была.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается заемщиком, что на конечную дату 900000 руб. ООО "С" возвращены не были.

По Договору, в случае невозвращения указанной суммы займа в сроки, определенные в пункте 2.2, заемщик обязался заключить договор купли-продажи офисного помещения в осях Б-Ж, 6-7, общей проектной площадью 67,73 кв. м на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. М., д.100. Стоимость указанного помещения определена соглашением сторон и составляет 900000 руб. Указанный договор должен быть заключен сторонами в течение пяти рабочих дней с момента выставления соответствующего требования займодавца (пункт 2.4 Договора).

15 февраля 2008 года ООО "Л" получено разрешение администрации г. Тулы на ввод в эксплуатацию построенного нежилого здания офисно-торгового назначения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. М., д.100а.

10 сентября 2008 года заемщик направил требование от 28.08.2008 о заключении договора по передаче офисного помещения в соответствии с условиями пункта 2.4 договора займа. Указанное требование ООО "Л" не исполнено.

6 ноября 2008 года займодавец повторно обратился к заемщику с требованием о заключении договора купли-продажи офисного помещения и представил проект договора купли-продажи для подписания, однако этот договор не был подписан ответчиком.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При таких обстоятельствах и учитывая наличие в Договоре условия, оговоренного в п. 2.4., суд правомерно, руководствуясь нормой п. 4 ст. 445 ГК РФ, удовлетворил требования истца.

Что касается довода заявителя кассационной жалобы о том, что суд неправильно исчислил дату окончания срока для заключения основного договора, а основной договор должен быть заключен в период 5 рабочих дней (с 11.09.2008 по 17.09.2008) с момента выставления соответствующего требования займодавца, не имеет правоопределяющего значения, поскольку на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции обязательство по заключению договора купли-продажи исполнено не было, процессуальный срок для обращения в суд у истца не истек.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу в пределах заявленных в ней доводов.

Поскольку иных доводов, указывающих на незаконность обжалуемого судебного акта, ООО "Л" не заявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 по настоящему делу.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 по делу N А68-8929/08-353/17 оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Л" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.