Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 февраля 2009 г. N Ф10-1952/08 по делу N А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08 Частично удовлетворяя требование заявителя о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде возврата неосновательно полученной арендной платы, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в спорный период истец имел возможность использовать по назначению объект недвижимости, сдав его в субаренду третьему лицу, в связи с чем был обязан уплачивать арендную плату, установленную договором (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 20 февраля 2009 г. N Ф10-1952/08 по делу N А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 мая 2008 г. N А68-2278/06-257/4-117/Я

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общества с ограниченной ответственностью "К" г. Тула - Г.И.Ю. -адвокат (дов. от 17.09.2008 б/н, удостоверение от 03.12.2007 N 027); ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "Т" г. Тула - Д.Ю.А. - адвокат (дов. от 12.12.2008 N 1, удостоверение от 09.10.2006 N 652); третьи лица: от Общества с ограниченной ответственностью "К", г. Тула - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Т" на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.08.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 по делу N А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08 установил:

Общество с ограниченной ответственностью "К", г. Тула (далее - ООО "К") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Т", г. Тула (далее - ООО "Т") о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата неосновательно полученной арендной платы в сумме 7324804,66 руб., уплаченной за период с 01.11.2004 по 06.09.2005.

ООО "Т", в свою очередь, подало встречный иск о признании недействительным п. 6 дополнительного соглашения от 27.08.2004 N 1 к договору аренды от 01.04.2004 N 1-Т, по условиям которого арендатор освобождался от уплаты арендной платы в случае невыполнения арендодателем ремонтных работ, указанных в данном соглашении.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 27.07.2006 указанные дела объединены и рассмотрены в одном производстве как основное и встречное требования.

До принятия решения суда по существу спора, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "К", г. Тула (далее - ООО "К").

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.03.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2007 указаное решение отменено в части отказа в удовлетворении основного иска и последний удовлетворен в заявленной сумме, в остальном - оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.09.2007 названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2008 в удовлетворении первоначальных и встречных требований вновь отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2008 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.05.2008 названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.08.2008 требования по первоначальному иску удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Т" в пользу ООО "К" 3298864,7 руб. неосновательного обогащения и 19375,78 руб. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Исковые требования по встречному иску оставлены без удовлетворения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО "К" отменено. Суд апелляционной инстанции взыскал с ООО "Т" в пользу ООО "К" 6430632,09 руб. неосновательного обогащения и 43120,11 руб. расходов по государственной пошлине.

В кассационной жалобе ООО "Т" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить полностью, а решение суда первой инстанции изменить в части взыскания с ООО "Т" 3298864,7 руб. неосновательного обогащения и 19375,78 руб. расходов по государственной пошлине и отказа в удовлетворении встречного иска и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "К" отказать. Встречный иск ООО "Т" удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ООО "Т" поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ООО "К" доводы кассационной жалобы отклонил, постановление апелляционной инстанции считает законным, просит оставить его без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Тульской области от 26.08.2008 и постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 проверены Федеральным арбитражным судом Центрального округа в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции установил следующее.

1 апреля 2004 года между ООО "Т" (Арендодатель) и ООО "К" (Арендатор) был заключен договор N 1-Т аренды нежилого здания (кинотеатр) (далее - Договор) сроком до 01.04.2014.

27 августа 2004 года к данному договору было заключено дополнительное соглашение N 1.

В установленном законом порядке была произведена государственная регистрация указанного договора и дополнительного соглашения к нему.

По условиям Договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое здание (кинотеатр), расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, проспект Л., д. 93, лит. А, общей площадью 1277,10 кв.м. под размещение культурно-развлекательных объектов, а также магазина розничной торговли. На арендатора возложена обязанность производить текущий, косметический и капитальный ремонт арендуемых помещений.

По условиям дополнительного соглашения от 27.08.2004 N 1 к Договору аренды обязанность произвести капитальный ремонт арендуемых помещений возложена на Арендодателя. А именно, Арендодатель (ООО "Т") обязался выполнить в срок с 01.09.2004 по 01.06.2005:

б) работы по устройству и капитальному ремонту внешних сетей, а именно: электричества, водопровода, отопления, канализации; проверку и необходимый ремонт кровли; устройство и капитальный ремонт фундамента; создание капитального пола в помещении N 21; строительство второго этажа в помещении N 21;

в) в срок с 01.09.2004 по 01.06.2005 произвести по согласованию устройство и ремонт фасада нежилого здания, указанного в пункте 1.1. договора.

Согласно пункту 6 указанного соглашения в случае невыполнения Арендодателем работ, предусмотренных подпунктами б), в) пункта 2.1. Договора, в установленные сроки арендная плата не оплачивается до завершения Арендодателем указанных работ. При этом Арендодатель не вправе требовать оплаты арендных платежей за указанный период.

1 апреля 2004 года ООО "К" (арендатор) заключило с ООО "К" (субарендатор) договор субаренды на часть нежилого здания (часть комнат первого и второго этажа) площадью 896,2 кв.м на срок до 25.03.2005, возложив обязанности по текущему и капитальному ремонту на субарендатора, а впоследствии 26.03.2005, после принятия по акту приема - передачи от 21.03.2005 приемочной комиссией в эксплуатацию первого пускового комплекса нежилого здания (кинотеатра), перезаключило указанный договор субаренды на год, с возложением обязанностей по капитальному ремонту данной части здания на арендатора.

Ремонт нежилого здания ООО "К" (субарендатором) был осуществлен за его счет, на основании постановления главы города Тулы от 30.12.2004 N 2276 "О разрешении ООО "К" реконструкции нежилого здания (кинотеатр) с почтовым адресом: г. Тула, проспект Ленина, 93 под магазин и развлекательный центр", с согласия собственника здания.

В соответствии с актом государственной приемочной комиссии от 21.03.2005г о приемке в эксплуатацию законченной реконструкции нежилого здания (кинотеатр) с почтовым адресом: г. Тула, пр. Л., под магазин (1-ый пусковой комплекс), заказчиком (инвестором) строительства являлось - ООО "К" (субарендатор), строительство осуществлялось на основании утвержденной проектно-сметной документации на протяжении 6 месяцев (с июня 2004 по март 2005), общая площадь введенная в эксплуатацию определена в размере 573,8 кв.м. (в том числе торговая 402,7 кв.м).

Согласно техпаспорту, изготовленному по итогам инвентаризации нежилого здания N 93 по пр. Л., произведенной после госприемки реконструированного здания, торговая площадь под магазином составила 595,7 кв.м.

Из материалов дела следует, и не оспаривается представителем ООО "Т", что взятые на себя обязательства по договору аренды арендодатель не выполнил в установленный срок в полном объеме, что привело к невозможности использования арендованного нежилого здания по назначению.

2 января 2006 года в результате неисправности электропроводки магазин ООО "К" перестал функционировать, а 11.01.2006 МУП "Т" в письме 4 исх. N 07.29/10 запретило эксплуатацию указанного магазина, что послужило основанием для предъявления ООО "К" претензии к ООО "К".

Вместе с тем, ООО "К" в период с апреля 2004 по 06.09.2005 оплачивало арендодателю арендные платежи.

Полагая, что указанные платежи за период с 01.11.2004 по 06.09.2005 являются неосновательным обогащением Арендодателя, поскольку последний не исполнил обязательств, установленных п.п. 1,2 дополнительного соглашения к договору аренды, что освобождает арендатора от уплаты арендных платежей по договору, Арендатор (ООО "К") обратился в арбитражный суд с исковыми заявлением о взыскании с ООО "Т" 7324804,66 руб.

ООО "Т", в свою очередь, подало встречный иск о признании недействительным (ничтожным) п. 6 дополнительного соглашения от 27.08.2004 N 1-Т.

Частично удовлетворяя требование заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что в период с 22.03.2005 по сентябрь 2005 года истец имел возможность использовать по назначению помещение площадью 595,7 кв.м, сдав его в субаренду третьему лицу для использования под магазин, в связи с чем был обязан уплачивать арендную плату за используемые площади в размере, установленном договором, - 19,9 у.е. за 1 кв.м. За указанный период размер арендной платы составил 3131767,39 руб. В этой части арендные платежи суд первой инстанции посчитал уплаченными обоснованно, в соответствии с договором аренды, поэтому указал, что оснований для их возврата истцу не имеется.

Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата неосновательно уплаченной арендной платы (при отсутствии обязательства по ее уплате в заявленный период в части неиспользуемых помещений) суд первой инстанции удовлетворил в сумме 3298864,7 руб., исходя из того, что в спорный период с 01.11.2004 по 22.03.2005 арендованное здание не использовалось по назначению арендатором и субарендатором (в нем проводилась реконструкция силами субарендатора). Соответственно, в остальной части удовлетворения первоначальных исковых требований суд отказал.

Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО "К", Двадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что все нежилые помещения, переданные Арендатору, были непригодны для использования в предусмотренных Договором целях, поэтому аренные платежи за период с ноября 2004 по август 2005 года в сумме 6430632,09 руб., внесенные ООО "К", являются неосновательным обогащением ООО "Т" и подлежат взысканию с последнего в полном объеме.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как видно из материалов дела дополнительное соглашение от 27.08.2004 N 1 договору аренды было заключено сторонами с целью приведения переданного в аренду имущества в состояние, пригодное для его использования по назначению, а именно для организации культурно-развлекательных объектов, а также магазина розничной торговли.

Следовательно, ранее переданное в аренду по Договору недвижимое имущество не могло использоваться Арендатором в целях, предусмотренных договором.

Таким образом, поскольку Арендодатель передал Арендатору имущество не соответствующее условиям договора, им были нарушены требования ст. 611 ГК РФ.

Пунктом 6 дополнительного соглашения от 27.08.2004 N 1 к Договору аренды стороны предусмотрели право Арендатора не уплачивать арендную плату за пользование арендованным имуществом в случае невыполнения Арендодателем работ, предусмотренных подпунктами б), в) пункта 2.1. договора, в установленные сроки, до завершения Арендодателем указанных работ.

Материалами дела подтверждено, что в установленный срок ООО "Т" вышеуказанные обязательства не исполнило, что также не оспаривается сторонами.

Вместе с тем, в период с ноября 2004 года по август 2005 года (оспариваемый период) Арендатор оплатил 6430632,09 руб. арендных платежей.

В силу положений части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

С учетом указанной нормы Арендодатель должен возвратить неосновательное обогащение Арендатору.

Однако из материалов дела следует, что 21.03.2005 актом государственной приемочной комиссии, утвержденным постановлением Главы г. Тулы от 22.04.2005 N 743, в эксплуатацию принята часть нежилого здания (кинотеатра) с почтовым адресом: г. Тула, проспект Л., 93 под магазин (первый пусковой комплекс) общей площадью 573,8 кв.м.

Из представленного в материалы дела совместного обращения ООО "Т" и ООО "К" к главе администрации Центрального района Управы г. Тулы от 25.03.2005 также следует, что ответчик сам подтверждал факт принятия в эксплуатацию только I-го пускового комплекса законченного реконструкцией нежилого здания с размещением в нем магазина самообслуживания, указывая, что на дату обращения II-я и III-я очереди реконструкции здания под размещение в нем культурно-развлекательного и офисно-торгового комплексов не введены в эксплуатацию.

В этой связи, как правильно указал суд первой инстанции, с момента ввода части вышеуказанного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, она стала соответствовать условиям Договора, могла быть использована и фактически использовалась Арендатором и субарендатором по целевому назначению (в ней располагался магазин).

Пунктом 5 дополнительного соглашения от 27.08.2004 N 1 стороны установили, что с 01.09.2004 стоимость аренды нежилого здания, указанного в п. 1.1. Договора, составляет 19,9 условных единиц за один квадратный метр в месяц.

Из содержания технического паспорта на комплекс нежилых строений по состоянию на 18.04.2005 следует, что площадь магазина составляет 595,7 кв.м..

Таким образом, с 22.03.2005 Арендатор был обязан уплачивать обусловленную Договором плату за часть нежилого здания пригодную для использования по назначению. Сумма арендных платежей за указанный период составила 3131767,39 руб.

Поскольку, арендные платежи, перечислены ООО "К" за пользование имуществом в сумме 6430632,09 руб., то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что денежные средства в сумме 3298864,7 руб. (за период с 01.11.2004 по 22.09.2005.), уплачены сверх сумм, причитающихся Арендодателю, являются неосновательным обогащением ООО "Т" и в силу положений ч. 1 ст. 1102 ГК РФ подлежат возврату Арендатору.

Таким образом, учитывая положения статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив наличие оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, суд кассационной инстанции считает постановление апелляционной инстанции, принятое по настоящему делу, подлежащим отмене, а решение суда - оставлению в силе.

По этим же основаниям откланяется довод заявителя кассационной жалобы об ошибочном определении судом первой инстанции периода начисления и размера арендных платежей.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судом при определении размера неосновательного обогащения не были учтены расходы Арендодателя в размере 1422249 руб., затраченные им на капитальный ремонт переданного по Договору недвижимого имущества, судом кассационной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В силу положений статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В рассматриваемом случае ни законом, ни Договором в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2004 N 1 обязанность производства работ по капитальному ремонту передаваемого в аренду имущества с ООО "Т" (собственника здания) не снята, из чего следует, что именно указанная организация должна нести соответствующие расходы.

Обращаясь в суд кассационной инстанции с жалобой ООО "Т" также указало, что суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Заявитель жалобы считает, что условие об освобождении арендатора от арендной платы противоречит нормам действующего законодательства и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с приведенным доводом исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из дополнительного соглашения от 27.08.2004 N 1, заключенного между ООО "Т" и ООО "К", не следует, что стороны предусмотрели в нем лишь одно условие, и оно освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Согласно пункту 6 этого соглашения, в случае невыполнения арендодателем оговоренных ремонтных работ в установленные сроки, арендная плата не оплачивается арендатором до завершения арендодателем указанных работ, при этом арендодатель не вправе требовать ее уплаты за указанный период.

Таким образом, условия дополнительного соглашения в части невнесения арендной платы касаются обеих сторон и предоставляют Арендатору право не оплачивать пользование арендованным имуществом лишь до момента выполнения Арендодателем своих обязательств по проведению ремонтных работ, что не противоречит действующему законодательству.

Что касается представленного в материалы дела ООО "Т" решения Арбитражного суда Приморского края от 19.06.2006 по делу N А51-8540/2006 17-151 по иску В.М.Ф. к ООО "Производственная консалтинговая фирма "З" и ООО "Т", оставленного без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 02.10.2006, которыми признан недействительным договор от 01.04.2004 N 1 и дополнительное соглашение к нему от 27.08.2004 N 1, то эти судебные акты в силу положений ст. 69 АПК РФ не являются преюдициальными для рассмотрения настоящего спора и не могут повлиять на выводы суда в рассматриваемом споре.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из данных судебных актов, ООО "К" не участвовало в рассмотрении дела N А51-8540/2006 17-151 в Арбитражном суде Приморского края. Доказательств правопреемства ООО "Производственная консалтинговая фирма "З" в отношении ООО "К" или права его представительства в материалы дела не представлено.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы в части изменения решения суда первой инстанции являются необоснованными и не влияют на правильность и законность принятого по делу решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ч. 5 указанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

При подаче кассационной жалобы ООО "Т" по платежному поручению от 15.12.2008 N 109 уплачено 1000 руб. государственной пошлины.

Поскольку кассационная жалоба заявителя частично удовлетворена, с ООО "К" в пользу ООО "Т" подлежит взысканию 500 рублей судебных расходов.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2008 по делу N А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Тульской области от 26.08.2008 по данному делу.

Взыскать с ООО "К", г. Тула в пользу ООО "Т" 500 рублей в возмещение судебных расходов, понесенных заявителем при подаче кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.