Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 ноября 2009 г. N А35-8851/08С20 Дело о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом о предоставлении в аренду земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не учел, что каждый собственник зданий, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка в площадях, пропорциональных площади указанных сооружений, и не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что в материалах дела имеются копии двух актов установления и согласования границ спорного объекта недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 5 ноября 2009 г. N А35-8851/08С20
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 февраля 2010 г. N ВАС-47/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от общества с ограниченной ответственностью "А" - С.А.А. - представитель, доверенность от 07.08.2008, от Комитета по управлению имуществом Курской области - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от Б.А.А., - П.Н.Н. - представитель, доверенность от 16.02.2009, от А.А.Д. - П.Н.Н. - представитель, доверенность от 16.02.2009, от Ч.П.Г. - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "А" на решение Арбитражного суда Курской области от 01.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 по делу N А35-8851/08С20, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "А" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет) от 20.10.2008 N 01-18/2393 "О внесении изменений и дополнений в решение комитета по управлению имуществом Курской области от 27.08.2008 N 01-18/1922" по предоставлению в аренду А.А.Д., Б.А.А. земельного участка с кадастровым номером 46:29:103148:0012, расположенного по адресу: г. Курск, ул. П., 12.

Решением суда от 01.06.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, собственниками зданий, расположенных на неделимом земельном участке с кадастровым номером 46:29:103148:0012 по адресу: г. Курск, ул. П., 12, являются А.А.Д., Б.А.А., Ч.П.Г., ООО "А".

В различный период в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлениями о предоставлении в аренду указанного земельного участка площадью 15849 кв.м. для производственно-хозяйственной деятельности на срок до 15 лет обратились Б.А.А., А.А.Д., Ч.П.Г.

К заявлениям Б.А.А., А.А.Д., Ч.П.Г. прилагалось землеустроительное дело от 2007 года N 85726, подготовленное ОАО "Бюро кадастра г. Курска" на основании обращений А.А.Д., Б.А.А., Г.Л.В.

Указанное землеустроительное дело содержало расчет площади земельного участка для каждого из собственников строений в отдельности, в частности Ч.П.Г. - 3291 кв.м.; Г.Л.В. - 3036 кв.м.; А.А.Д. - 4761 кв.м.; Б.А.А. - 4761 кв.м.

С аналогичным заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в Комитет обратилось ООО "А".

Согласно расчета приложенного ООО "А", площадь участка необходимого для Ч.П.Г. составила - 3291 кв.м.; ООО "А" - 7486 кв.м.; А.А.Д. -2536 кв.м.; Б.А.А. - 2536 кв.м.

Учитывая разночтения в расчетах площади испрашиваемого земельного участка, Комитет письмами от 23.10.2007 исх. N 02-15/7430, от 23.10.2007 исх. N 02-15/7431, от 23.10.2007 исх. N 02-15/7436, от 28.12.2007 исх. N 02-15/9731 отказал Ч.П.Г., А.А.Д., Б.А.А., ООО "А" в предоставлении в аренду земельного участка до получения согласованного всеми собственниками помещений расчета площади земельного участка относительно зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке.

Позднее в Комитет обратился Ч.П.Г. с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. К данному обращению было приложено письмо о согласовании с ООО "А", А.А.Д., Б.А.А. площади земельного участка для Ч.П.Г. в размере - 3291 кв.м.

Решением Комитета от 27.08.2008 N 01-18/1922 неделимый земельный участок площадью 15849 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. П. 12, был предоставлен Ч.П.Г. в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 15 лет для хозяйственной деятельности.

Указанным решением площадь земельного участка для исчисления арендной платы Ч.П.Г. определена в размере 3291 кв.м.

С повторными заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка в Комитет обратились Б.А.А. и А.А.Д.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Комитетом принято решение от 20.10.2008 N 01-18/2393, которым спорный земельный участок предоставлен в аренду, в том числе Б.А.А., А.А.Д. со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 15 лет для хозяйственной деятельности.

Указанным решением площадь земельных участков для исчисления арендной платы Б.А.А. и А.А.Д. определена в размере 4671 кв. м. каждому.

Полагая, что решение от 20.10.2008 N 01-18/2393 принято с нарушением действующего законодательства, ООО "А" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, судебные инстанции пришли к выводу о том, что оспариваемое решение принято в соответствии с действующим законодательством, в пределах полномочий Комитета и не нарушает прав и законных интересов ООО "А".

Кассационная инстанция полагает, что выводы суда основаны на не исследованных в полном объеме обстоятельствах спора, а поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Частью 3 данной статьи установлено, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.03.2004 N 82-О разъяснил, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что означает невозможность установления права только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Как следует из материалов дела, основанием для признания недействительным оспариваемого решения заявитель указал на неправильное установление Комитетом площади земельных участков, с которой подлежит исчислению арендная плата А.А.Д. и Б.А.А.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена" при предоставлении неделимого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора арендная плата за земельный участок определяется пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимого имущества, находящемся на неделимом земельном участке.

Из приведенных норм закона следует, что каждый собственник зданий, строений, сооружений, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка в площадях, пропорциональных площади зданий, строений, сооружений. При этом, расчет площадей должен быть согласован всеми собственниками зданий, расположенных на данном земельном участке.

Давая оценку оспариваемому решению на соответствие его требованиям статьи 3 Закона Курской области от 28.12.2008 N 137-ЗКО, суд сослался на акт установления и согласования границ земельного участка от 17.09.2007, подписанный собственниками зданий, строений, сооружений.

Вместе с тем, судом не учтено и не дана оценка следующему.

В материалах дела имеются копии двух актов установления и согласования границ земельного участка для Б.А.А. и А.А.Д., утвержденные начальником территориального отдела по г. Курску Управления Роснедвижимости Курской области от 04.06.2007 и 17.09.2007 соответственно.

Указанные акты подписаны, в том числе и Г.Л.В.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 15.03.2007 последний передал ООО "А" одноэтажное нежилое здание Литер "В5", площадью 635,2 кв.м., расположенное на спорном земельном участке.

Сторонами сделки составлен акт приема-передачи объекта недвижимости от 15.03.2007.

Государственную регистрацию права собственности на указанный объект ООО "А" осуществило 10.04.2007.

Учитывая изложенное, по имеющимся в деле письменным материалам не представляется возможным сделать вывод о том, что Г.Л.В. на дату согласования границ земельного участка для Б.А.А. и А.А.Д. являлся собственником здания.

При таких обстоятельствах вывод суда о согласовании А.А.Д. и Б.А.А. площади земельных участков со всеми собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на спорном участке, основаны на неисследованных обстоятельствах спора.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора суд, не исследовав обстоятельства по делу и не дав оценки, отклонил доводы заявителя о неправильном установлении оспариваемым решением площади земельных участков для Б.А.А. и А.А.Д. для целей исчисления арендной платы.

Положения решения Комитета от 20.10.2008 N 01-18/2393 в этой части имеют прямую связь с правами и обязанностями ООО "А" в связи со следующим.

По делу достоверно установлено, что на спорном неделимом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким собственникам, в том числе и заявителю.

Плата за земельный участок для пользователей определяется пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимого имущества, находящегося на неделимом земельном участке.

При этом площадь земельного участка для каждого из собственников строений устанавливается по соглашению сторон, которое определяет, в том числе и порядок пользования неделимым участком.

При таких обстоятельствах дела судом необоснованно отклонены доводы и ходатайства заявителя, направленные на исследование правомерности определения площади земельных участков для Б.А.А. и А.А.Д., закрепленной оспариваемым решением.

На основании изложенного, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении настоящего дела суду необходимо истребовать правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, сведения о собственниках строений на дату согласования границ земельного участка.

Дать оценку указанным документам с целью установления получено ли согласие всех собственников на установление размера площади земельных участков для А.А.Д. и Б.А.А.

Кроме того, с учетом представленных сведений об объектах недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, предложить собственникам этих строений произвести совместный расчет площади земельных участков в соответствии с требованиями статьи 3 Закона Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО.

При возникновении разногласий по данному вопросу, предложить сторонам исследовать его экспертным путем.

В связи с наличием противоречий между сведениями землеустроительного дела N 85726 и датой прекращения права собственности Г.Л.В. на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, суду также необходимо исследовать и дать оценку указанным обстоятельствам.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 01.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 по делу N А35-8851/08С20 отменить и передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.