Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 ноября 2009 г. N А62-6430/2008 (Ф10-4632/09) Дело о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не выяснил, что представляет собой спорный объект, является ли он недвижимым имуществом, для какой цели используется и не является ли сделка по продаже площадки договором купли-продажи земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 5 ноября 2009 г. N А62-6430/2008 (Ф10-4632/09)
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2011 г. N Ф10-4632/2009 по делу N А62-6430/2008

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: Л.В.В.- представитель, дов. от 27.10.2009, Ф.В.В. - представитель, дов. от 27.10.2009 N 2312; ответчики: НОУ ВПО "М" - С.Ю.И.- адвокат, удост. N 203 от 18.10.2002, дов. от 11.01.2009 N 1; ТУ ФАУГИ по Смоленской области - не явился; третье лицо: не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Негосударственного образовательного учреждения Высшего профессионального образования "Московский психолого-социальный институт", г. Москва, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.03.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2009 по делу N А62-6430/2008, установил:

Открытое акционерное общество "С", Смоленская обл., г. Рославль, обратилось в арбитражный суд с иском к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский психилого-социальный институт" (далее - Институт), г. Москва, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Смоленской области (далее - Территориальное управление), г. Смоленск, и Специализированному Государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд Федерального имущества" (далее - Фонд федерального имущества) о признании договора купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007, заключенного между Институтом и Фондом федерального имущества, недействительной сделкой по причине ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

Институт предъявил встречный иск к ОАО "С" о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества N 1-1/08 от 30.01.2008, заключенной между ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" и ОАО "С", в виде обязания ОАО "С" возвратить в собственность Российской Федерации площадку площадью 3067 кв.м, об обязании ОАО "С" возвратить Институту как собственнику часть площадью 886 кв.м земельного участка площадью 1292 кв.м, кадастровый номер 67:15:0320803:0007, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Рославль, ул. Б., 2, снести сборный забор, незаконно возведенный с двух сторон здания филиала Института; обязании УФРС по Смоленской области в лице Рославльского отделения исключить из ЕГРП запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 от 17.03.2008 о праве собственности ОАО "С" на площадку площадью 3067 кв.м, расположенную по ул. Б., 2 (уточненные требования - т.2, л.д.37).

Третьим лицом по делу выступало Управление Федеральной регистрационной службы по Смоленской области (далее - УФРС по Смоленской области), г. Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20.03.2009, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2009, иск ОАО "С" удовлетворен. Суд признал договор купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007, заключенный между Институтом и Фондом федерального имущества недействительным и применил последствия недействительности сделки, обязав Территориальное управление возвратить Институту 43800,35 руб. за счет казны Российской Федерации, восстановив в ЕГРП запись регистрации N 67-67-06/022/2007-039 от 09.03.2007 о праве собственности Российской Федерации на указанный земельный участок общей площадью 1292 кв.м. В удовлетворении встречного иска в полном объеме отказано.

В кассационной жалобе Институт просит отменить состоявшиеся судебные акты и дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

В отзывах на кассационную жалобу ОАО "С", Территориальное управление просят оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, УФРС по Смоленской области в отзыве не высказало своего мнения по доводам жалобы, сославшись на отсутствие заинтересованности в данном деле.

В судебном заседании представитель Института поддержал доводы кассационной жалобы, представители ОАО "С" - доводы отзыва на жалобу.

Территориальное управление и УФРС по Смоленской области надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, но в суд округа не явились, ходатайствовали о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие указанных лиц в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Выслушав представителей ОАО "С" и Института, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 20.03.2009 и постановление от 10.07.2009 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по состоянию на 23.09.2003 Государственное унитарное предприятие "Мостовой ремонтный участок" (ГУП "Мостовой ремонтный участок") пользовалось земельным участком площадью 5613,3 кв.м, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0001, расположенным по адресу: г. Рославль, ул. Б., 2.

23.09.2003 ГУП "Мостовой ремонтный участок" обратилось к ООО "С" с просьбой произвести межевание указанного земельного участка в связи с продажей административного здания Московскому психолого-социальному институту (т.3, л.д.12). В процессе межевания было установлено, что фактическая площадь всего земельного участка, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0001, составляет 5449 кв.м. Участок был поделен на четыре земельных участка площадями 189 кв.м, 1292 кв.м, 89 кв.м и 3879 кв.м с присвоением им кадастровых номеров соответственно 67:15:0320803:0008, 67:15:0320803:0007, 67:15:0320803:0009 и 67:15:0320803:0006 (т.3, л.д.14-35, т.1, л.д.62, 54, 59, 56).

06.01.2004 между Администрацией МО "Рославльский район" (арендодатель) и ГУП "Мостовой ремонтный участок" (арендатор) был заключен договор аренды на земельный участок площадью 1292 кв.м, кадастровый номер 67:15:0320803:0007, для использования под кирпичные нежилые здания (т.1, л.д.106).

08.01.2004 ГУП "Мостовой ремонтный участок" продало по договору купли-продажи Институту двухэтажное здание администрации общей площадью 533,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Рославль, ул. Б., 2, на земельном участке площадью 1292 кв.м, кадастровый номер 67:15:0320803:0007 (т.2, л.д.23). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован в ЕГРП 09.02.2004 за N 67-01-08-26/2004-0150 (т.1, л.д.137).

01.02.2004 между ГУП "Мостовой ремонтный участок" (арендатор) и Институтом (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка, во исполнение которого Институту передан в пользование земельный участок площадью 1292 кв.м под административное помещение (т. 2, л.д. 106).

26.01.2007 на указанный земельный участок был заключен договор аренды между Институтом (арендатор) и Территориальным управлением (арендодатель) на срок с 01.01.2007 по 31.11.2007 (т.2, л.д.115-118).

09.03.2007 на указанный земельный участок в ЕГРП зарегистрировано право собственности Российской Федерации за N 67-67-06-022/2007-039 (т.1, л.д.111).

На основании распоряжения Территориального управления от 10.10.2007 N 1306-р о приватизации земельного участка, 06.12.2007 между Фондом федерального имущества (продавец) и Институтом (покупатель) был заключен договор N 14/з купли-продажи указанного земельного участка площадью 1292 кв.м, согласно которому Институт, как собственник объекта недвижимости, приобрел земельный участок, на котором расположен этот объект, по цене 43800,35 руб. (т.2, л.д.5). Право собственности Института на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 11.03.2008, запись регистрации N 67-67-06/022/2008-304 (т.1,л.д.52).

03.10.2005 между ГУП "Мостовой ремонтный участок" (продавец) и ОАО "С" (покупатель) были заключены три договора купли-продажи недвижимости NN 1-2/05, 1-4/05, 1-5/05, согласно которым Акционерному обществу проданы соответственно склад одноэтажный общей площадью 105,8 кв.м, бытовое помещение одноэтажное общей площадью 68,4 кв.м, столярный цех одноэтажный общей площадью 78,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Рославль, ул. Б., 2, на земельном участке площадью 3879 кв.м, кадастровый номер 67:15:0320803:0006 (т.1, л.д.114,117,120). 25.07.2006 ГУП "Мостовой ремонтный участок" продало ОАО "С" навес общей площадью 200,2 кв.м, расположенный по тому же адресу, на том же земельном участке (т.1, л.д.109).

29.03.2007 в ЕГРП (Рославльское отделение УФРС по Смоленской области) зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП "Мостовой ремонтный участок" на площадку общей площадью 3067 кв.м, запись регистрации N 67-67-06/022/2007-314 (т.1, л.д.19).

30.01.2008 ГУП "Мостовой ремонтный участок" продало ОАО "С" площадку общей площадью 3067 кв.м. Согласно п.2.1 договора площадка расположена на земельных участках площадью 3879 кв.м, 89 кв.м, 189 кв.м, 1292 кв.м (т.1, л.д.50).

Право собственности ОАО "С" на указанную площадку зарегистрировано в ЕГРП 17.03.2008, запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 (т.1, л.д.31).

Ссылаясь на то, что земельный участок, проданный Институту, накладывается на объект недвижимости - площадку, принадлежащую ОАО "С" на праве собственности, последнее обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007, заключенного между Фондом федерального имущества и Институтом, ничтожным и применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

Ссылаясь на то, что ГУП "Мостовой ремонтный участок", продавая ОАО "С" площадку, незаконно, не имея на то полномочий, распорядилось земельным участком площадью 1292 кв.м, принадлежащим Институту на праве собственности, что после регистрации перехода к ОАО "С" права собственности на площадку последнее захватило земельный участок Института и соорудило забор с двух сторон здания филиала Института, Институт обратился в арбитражный суд с встречным иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества N 1-1/08 от 30.01.2008, обязании ОАО "С" снести забор и возвратить Институту земельный участок, обязании УФРС по Смоленской области в лице Рославльского отделения погасить запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 от 17.03.2008, подтверждающую право собственности ОАО "С" на площадку (т.1, л.д.130).

В дальнейшем Институт уточнил исковые требования и, ссылаясь на ничтожность договора N 1-1/08 от 30.01.2008 купли-продажи площадки по причине отсутствия такого объекта недвижимости как площадка, фактической продажи по этому договору части площадью 886 кв.м земельного участка, принадлежащего Институту на праве собственности, и просил применить последствия ничтожности договора купли-продажи путем возврата площадки площадью 3067 кв.м Российской Федерации в лице Территориального управления, обязать ОАО "С" возвратить Институту занятую часть земельного участка площадью 886 кв.м, снести забор, обязать УФРС по Смоленской области в лице Рославльского отделения погасить запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 от 17.03.2008 (т.2, л.д.31.

В процессе судебного разбирательства ОАО "С" дополнил основание иска и просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007 по той причине, что Институт не является собственником всего административного здания, приобретенного им по договору от 08.01.2004, часть помещений в этом здании осталась в собственности Российской Федерации, а, следовательно, земельный участок площадью 1292 кв.м, в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, незаконно полностью продан Институту (т.2, л.д.92-93).

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном иске, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что договор N 14/з от 06.12.2007 купли-продажи заключен, в нарушение п. 3 ст. 36 ЗК РФ, на весь земельный участок с одним из собственников здания, расположенного на этом земельном участке, а, следовательно, договор ничтожен; площадка, как объект недвижимости, была передана в хозяйственное ведение ГУП "Мостовой ремонтный участок", право хозяйственного ведения на эту площадку прошло государственную регистрацию, на данный объект имеется технический паспорт.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов двух инстанций в части отнесения площадки к объектам недвижимости, так как данный вывод противоречит имеющимся в деле материалам.

Из перечня основных средств по состоянию на 01.04.1995, переданных в хозяйственное ведение Мостовому ремонтному участку, усматривается, что площадка а/б значится в разделе здания и сооружения наряду с бытовым помещением, цементным складом, вагонами-домами и заборным ограждением (т.2, л.д.63).

Из инвентарной описи, составленной 24.09.2004 по результатам инвентаризации, усматривается, что к основным средствам, наряду со зданиями, сооружениями, а также заборными ограждениями, телефонными аппаратами, относится и площадка асфальтированная площадью 3067 кв.м, 1980 года ввода в эксплуатацию, с нулевой остаточной стоимостью (т.2, л.д.67-69).

Из указанных документов не усматривается, что площадка является объектом недвижимости.

Впервые технический паспорт на площадку был составлен 18.09.2006 в процессе банкротства ГУП "Мостовой ремонтный участок". Из технического паспорта следует, что площадка площадью 3067 кв.м, 1980 года ввода в эксплуатацию, покрыта асфальтом (т.1, л.д.17).

В первом отзыве на иск ОАО "С" Территориальное управление указало, что такого объекта, как "площадка", на земельном участке площадью 1292 кв.м, не значилось (т.1, л.д.85).

Решая в 2003 году вопрос о межевании земельного участка площадью 5613,3 кв.м путем его разделения на четыре земельных участка по назначению (в связи с расположением на них зданий и сооружений, как место общего пользования...), ГУП "Мостовой ремонтный участок" не ссылался на наличие такого объекта недвижимости как "площадка" и на необходимость формирования под ней земельного участка (т. 3, л.д. 12).

Осуществляя продажу площадки Обществу "С", ГУП "Мостовой ремонтный участок" не сформировало под данным объектом земельный участок и из материалов дела не усматривается, земельный участок какой площади фактически использует Общество "С" под площадкой. В договоре купли-продажи площадки от 30.01.2008 указан весь земельный участок, используемый ранее до его межевания ГУП "Мостовой ремонтный участок" под производственной базой.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Суду следовало выяснить, что представляет собой объект "площадка", является ли этот объект объектом недвижимости, для какой цели этот объект используется, не налагается ли данный объект на другие объекты недвижимости, такие как здания, строения, сооружения, что невозможно, не является ли сделка по продаже площадки фактически сделкой продажи земельного участка.

Суду следовало учесть, что после признания договора N 14/з от 06.12.2007 купли-продажи земельного участка площадью 1292 кв.м недействительной сделкой, останется действовать договор аренды на этот же земельный участок, заключенный 26.01.2007 между Территориальным управлением (арендодатель) и Институтом ( арендатор), и права Института как арендатора также затрагиваются действиями ОАО "С". Поэтому суду следовало разрешать требование Института о сносе забора.

В случае, если площадка не является объектом недвижимости, то суду следует дать оценку тому, является ли ОАО "С" заинтересованным лицом, права которого нарушаются договором купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 20.03.2009 и постановление от 10.07.2009 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области. При новом рассмотрении учесть отмеченные недостатки.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.03.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2009 по делу N А62-6430/2008 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.