Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2011 г. N Ф10-4632/2009 по делу N А62-6430/2008

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 января 2011 г. N Ф10-4632/2009 по делу N А62-6430/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 ноября 2009 г. N А62-6430/2008 (Ф10-4632/09)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец - не явились, ответчики: НОУ ВПО "М" - С.Ю.И. - адвокат, дов. от 11.01.2009 N 1, удост. N 203 от 18.10.2002, ТУ ФАУГИ в Смоленской области - Т.Г.А.- представитель, дов. N 12-1 от 28.12.2010, третье лицо - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Негосударственного образовательного учреждения Высшего профессионального образования "М", г. Москва, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.07.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу N А62-6430/2008, установил:

Открытое акционерное общество "С" (далее - ОАО "С", Акционерное общество), Смоленская обл., г. Рославль, обратилось в арбитражный суд с иском к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "М" (далее - Институт), г. Москва, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области (далее - Территориальное управление), г. Смоленск, и Специализированному Государственному учреждению при Правительстве РФ "Р" (далее - Фонд федерального имущества) о признании договора купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007, заключенного между Институтом и Фондом федерального имущества, недействительной сделкой по причине ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

Институт предъявил встречный иск к ОАО "С" о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества N 1-1/08 от 30.01.2008, заключенной между ГУП ФС "М" и ОАО "С", в виде обязания ОАО "С" возвратить в собственность Российской Федерации площадку площадью 3067 кв. м, об обязании ОАО "С" возвратить Институту как собственнику часть площадью 886 кв. м земельного участка площадью 1292 кв. м, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0007, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Рославль, ул. Б., 2, снести сборный забор, незаконно возведенный с двух сторон здания филиала Института; обязании УФРС по Смоленской области в лице Рославльского отделения исключить из ЕГРП запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 от 17.03.2008 о праве собственности ОАО "С" на площадку площадью 3067 кв. м, расположенную по ул. Б., 2 (уточненные требования).

Третьим лицом по делу выступало Управление Федеральной регистрационной службы по Смоленской области, в настоящее время Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра), г. Смоленск.

Фонд имущества исключен из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности (т. 1, л.д. 121,122).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20.03.2009, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2009, иск ОАО "С" удовлетворен. Суд признал договор купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007, заключенный между Институтом и Фондом федерального имущества недействительным и применил последствия недействительности сделки, обязав Территориальное управление возвратить Институту 43800,35 руб. за счет казны Российской Федерации, восстановив в ЕГРП запись регистрации N67-67-06/022/2007-039 от 09.03.2007 о праве собственности Российской Федерации на указанный земельный участок общей площадью 1292 кв. м. В удовлетворении встречного иска в полном объеме отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.11.2009 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Территориальное управление предъявило встречный иск к Институту о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 06.12.2007 N 14/з, заключенного между Институтом и Фондом имущества, и применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.07.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010, в иске ОАО "С" и во встречном иске Института отказано, встречный иск Территориального управления удовлетворен. Договор N 14/з от 16.12.2007 купли-продажи земельного участка площадью 1292 кв. м, заключенный между Институтом и Фондом федерального имущества, признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде обязания Института возвратить в собственность Российской Федерации указанный земельный участок и обязания Территориального управления возвратить Институту 43800 руб. 35 коп., уплаченных Институтом по договору.

В кассационной жалобе Институт просит состоявшиеся судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска Института и удовлетворения встречного иска Территориального управления, дело в этой части передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права и норм процессуального права.

В судебном заседании представители Института поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

ОАО "С", Территориальное управление и Управление Росреестра надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие указанных лиц в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Выслушав представителей Института, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 13.07.2009 и постановление от 29.09.2010 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска Института и в части государственной пошлины, дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области, в остальной части судебные акты оставить без изменения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами двух инстанций, по состоянию на 23.09.2003 Государственное унитарное предприятие "М" (ГУП "М") пользовалось земельным участком площадью 5613,3 кв. м, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0001, расположенным по адресу: г. Рославль, ул. Б., 2.

23.09.2003 ГУП "М" обратилось к ООО "С" с просьбой произвести межевание указанного земельного участка и составления проекта границ земельного участка для отчуждения в связи с продажей административного здания Московскому психолого-социальному институту (т. 3, л.д. 12). В процессе межевания было установлено, что фактическая площадь всего земельного участка, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0001, составляет 5449 кв. м. Участок был поделен на четыре земельных участка площадями 189 кв. м, 1292 кв. м 89 кв. м и 3879 кв. м с присвоением им кадастровых номеров соответственно 67:15:032 08 03:0008, 67:15:032 08 03:0007, 67:15:032 08 03:0009 и 67:15:032 08 03:0006 (т. 3, л.д.14-35, т. 1, л.д. 62, 54, 59, 56).

Земельный участок площадью 1292 кв. м, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0007, был сформирован для использования под административное здание.

06.01.2004 между Администрацией МО "Р" (арендодатель) и ГУП "М" (арендатор) был заключен договор N 5 аренды на земельный участок площадью 1292 кв. м, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0007, для использования под "кирпичные нежилые здания" (т. 1, л.д. 106).

08.01.2004 ГУП "М" продало по договору купли-продажи Институту двухэтажное здание администрации общей площадью 533,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Рославль, ул. Б., 2, на земельном участке площадью 1292 кв. м, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0007 (т. 2, л.д. 23). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован в ЕГРП 09.02.2004 за N 67-01-08-26/2004-0150 (т. 1, л.д. 137).

01.02.2004 между ГУП "М" (арендатор) и Институтом (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, во исполнение которого Институту передан в пользование земельный участок площадью 1292 кв. м под административное помещение (т. 2, л.д. 106).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.09.2004 по делу N А62-580/04(1) ГУП "М" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство. Определением суда от 19.03.2008 конкурсное производство завершено, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации предприятия.

26.01.2007 на указанный земельный участок заключен договор аренды между Институтом (арендатор) и Территориальным управлением (арендодатель) на срок с 01.01.2007 по 31.11.2007 (т. 2, л.д. 115-118).

09.03.2007 на этот земельный участок в ЕГРП зарегистрировано право собственности Российской Федерации за N 67-67-06-022/2007-039 (т. 1, л.д. 111).

На основании распоряжения Территориального управления от 10.10.2007 N 1306-р о приватизации земельного участка 06.12.2007 между Фондом федерального имущества (продавец) и Институтом (покупатель) заключен договор N 14/з купли-продажи земельного участка площадью 1292 кв. м, согласно которому Институт, как собственник объекта недвижимости, приобрел земельный участок, на котором расположен этот объект, по цене 43800,35 руб. (т. 2, л.д. 5). Право собственности Института на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 11.03.2008, запись регистрации N 67-67-06/022/2008-304 (т. 1, л.д. 52).

03.10.2005 между ГУП "М" в лице конкурсного управляющего (продавец) и ОАО "С" (покупатель) заключены четыре договора купли-продажи недвижимости NN 1-2/05, 1-4/05, 1-5/05, 1-6/05, согласно которым Акционерному обществу проданы соответственно склад одноэтажный общей площадью 105,8 кв. м, бытовое помещение одноэтажное общей площадью 68,4 кв. м, столярный цех одноэтажный общей площадью 78,2 кв. м, заборное ограждение, расположенные по адресу: г. Рославль, ул. Б., 2, на земельном участке площадью 3879 кв. м, кадастровый номер 67:15:032 08 03:0006 (т. 1, л.д. 114, 117, 120; т. 4, л.д. 111). 25.07.2006 ГУП "М" продало ОАО "С" навес общей площадью 200,2 кв. м, расположенный по тому же адресу на том же земельном участке (т. 1, л.д. 109).

29.03.2007 в ЕГРП (Рославльское отделение УФРС по Смоленской области) зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП "М" на площадку общей площадью 3067 кв. м, запись регистрации N 67-67-06/022/2007-314 (т. 1, л.д. 19).

30.01.2008 ГУП "М" продало ОАО "С" площадку общей площадью 3067 кв. м. Согласно п. 2.1 договора площадка расположена на земельных участках площадью 3879 кв. м, 89 кв. м, 189 кв. м, 1292 кв. м (т. 1, л.д. 50).

Право собственности ОАО "С" на указанную площадку зарегистрировано в ЕГРП 17.03.2008, запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 (т. 1, л.д. 31).

Ссылаясь на то, что земельный участок, проданный Институту, накладывается на объект недвижимости - площадку, принадлежащую ОАО "С" на праве собственности, Институт не является собственником всего административного здания, приобретенного им по договору от 08.01.2004, часть помещений в этом здании осталась в собственности Российской Федерации, а, следовательно, земельный участок площадью 1292 кв. м, в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, незаконно полностью продан Институту, ОАО "С" обратилось в суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007, заключенного между Фондом федерального имущества и Институтом, ничтожным и применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

Территориальное управление предъявило аналогичный иск к Институту (т. 5 л.д. 40).

Ссылаясь на то, что ГУП "М", продавая ОАО "С" площадку, незаконно, не имея на то полномочий, распорядилось земельным участком площадью 1292 кв.м, принадлежащим Институту на праве собственности, что после регистрации перехода к ОАО "С" права собственности на площадку последнее захватило земельный участок Института и соорудило забор с двух сторон здания филиала Института, Институт обратился в арбитражный суд со встречным иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества N 1-1/08 от 30.01.2008, обязании ОАО "С" снести забор и возвратить Институту земельный участок, обязании УФРС по Смоленской области в лице Рославльского отделения погасить запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 от 17.03.2008, подтверждающую право собственности ОАО "С" на площадку (т. 1, л.д. 130).

В дальнейшем Институт уточнил исковые требования и, ссылаясь на ничтожность договора N 1-1/08 от 30.01.2008 купли-продажи площадки по причине отсутствия такого объекта недвижимости как "площадка", фактической продажи по этому договору части площадью 886 кв. м земельного участка, принадлежащего Институту на праве собственности, на то, что договор купли-продажи "площадки" является притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу не сформированного земельного участка, просил применить последствия ничтожности договора купли-продажи путем возврата площадки площадью 3067 кв. м Российской Федерации в лице Территориального управления, обязать ОАО "С" возвратить Институту занятую часть земельного участка площадью 886 кв. м, снести забор, обязать УФРС по Смоленской области в лице Рославльского отделения погасить запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 от 17.03.2008 (т. 2, л.д. 31, т. 5 л.д. 30).

Удовлетворяя иск Территориального управления, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что Институту продано не все административное здание, расположенное по адресу: г. Рославль, ул. Б., д. 2, а лишь помещения площадью 512,2 кв. м (согласно договору - 533,1 кв. м, из объяснения Отделения "Ростехинвентаризация" следует, что изменение общей площади на 20,9 кв.м произошло за счет внутренней отделки стен - т. 2, л.д. 77), другая часть здания площадью 64,7 кв. м осталась в федеральной собственности (т. 2, л.д. 93-104)) и используется Федеральным государственным учреждением "Управление дорог Москва-Бобруйск" на праве оперативного управления, а, следовательно, сформированный под административным зданием земельный участок площадью 1292 кв. м был продан Институту в нарушение п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов двух инстанций в этой части исковых требований.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

При таких обстоятельствах передача земельного участка в собственность одному из собственников нежилых помещений здания, расположенного на этом земельном участке, противоречит закону. Поэтому суд по праву признал договор купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007 недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До заключения договора купли-продажи на земельный участок Институт пользовался этим земельным участком на основании договора аренды N 213 от 26.01.2007, заключенного с Территориальным управлением. В связи с признанием договора купли-продажи недействительным, право аренды на земельный участок площадью 1292 кв. м (другого участка не сформировано) сохраняется за Институтом.

Как указано выше, 30.01.2008 конкурсный управляющий ГУП "М" продал Акционерному обществу "С" асфальтированную площадку площадью 3067 кв. м как объект недвижимости. Из договора купли-продажи следует, что площадка расположена на всех названных выше четырех земельных участках, сформированных ГУП "М" из одного участка, в том числе на земельном участке площадью 1292 кв. м.

Ссылаясь на то, что ОАО "С" заняло 886 кв. м из земельного участка площадью 1292 кв. м, отгородило участок площадью 886 кв. м от здания Института, поставив забор, что асфальтированная площадка не является объектом недвижимости и фактически по договору купли-продажи был продан несформированный земельный участок, Институт предъявил встречный иск к Акционерному обществу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи площадки от 30.01.2008, возврате Институту занятой части земельного участка и сносе забора.

Отказывая Институту в иске, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что доказательств возведения забора вокруг здания Института Акционерным обществом "С" не представлено, Общество "С" не препятствует Институту в пользовании земельным участком площадью 1292 кв. м.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Однако, участвующими в деле лицами не отрицается, что вокруг здания Института действительно возведен забор, который препятствует Институту пользоваться земельным участком площадью 1292 кв. м. Суду первой инстанции следовало установить, не является ли этот забор ограждением, отгораживающим асфальтированную площадку от здания, принадлежащего Институту.

Суд первой инстанции не выполнил указание суда кассационной инстанции и не дал оценки договору купли-продажи N 1-1/08 от 30.01.2008, заключенному между ГУП "М" и ОАО "С" на площадку площадью 3067 кв. м, на предмет того, является ли асфальтированная площадка объектом недвижимости или сделка совершена в отношении не сформированного земельного участка. Суд лишь процитировал перечисленные в постановлении суда кассационной инстанции доказательства, характеризующие спорный объект.

Отказывая Институту в удовлетворении его требования о сносе забора и возврате ему в пользование занятого Акционерным обществом земельного участка, суд свой вывод мотивировал тем, что возведение забора вокруг здания института не связано с оспариваемой сделкой и снос забора не является последствием недействительности сделки.

В силу ст. 305 ГК РФ Институт как лицо, владеющее земельным участком (в том числе и как арендатор), имеет право на защиту своего владения от других лиц. Суду следовало уточнить, заявлены ли Институтом требования о сносе забора и освобождении земельного участка как применение последствий недействительности сделки в порядке ст. 167 ГК РФ или как устранение препятствий в пользовании имуществом в порядке ст. 305 ГК РФ.

Судом сделан вывод о том, что забор вокруг здания Института не был построен ОАО "С" и ему не принадлежит.

В то же время суд сослался на договор купли-продажи заборного ограждения N 108/08 от 03.10.2005, заключенный между ГУП "М" и ОАО "С", согласно которому заборное ограждение расположено на земельном участке площадью 3879 кв. м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0006, и пришел к выводу о том, что проданное заборное ограждение не располагалось на земельном участке площадью 1292 кв. м, с кадастровым N 67:15:032 08 03:0007.

Следовательно, заборное ограждение вокруг здания Института, возведенное на земельном участке площадью 1292 кв. м, не являлось предметом названного договора купли-продажи N 108/08 от 03.10.2005.

Заборные ограждения не относятся к объектам недвижимости, а, как правило, выполняют функцию по разграничению земельных участков и располагаются на границе смежных земельных участков.

Суду следовало установить, на чьем балансе находится заборное ограждение, возведенное вокруг здания Института, как объект имущества, относящийся к основным средствам. Если суд установит, что данное заборное ограждение действительно не принадлежит ОАО "С", это даст возможность Институту самостоятельно решить вопрос о сносе забора.

Кроме того, суду следовало предложить Институту уточнить исковые требования в связи с разъяснениями, данными в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований Института и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении учесть отмеченные недостатки и разрешить спор фактически о незаконном ограничении прав Института в пользовании земельным участком площадью 1292 кв. м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007 по существу заявленных требований.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.07.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу N А62-6430/2008 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска Негосударственного образовательного учреждения Высшего профессионального образования "М" и в части государственной пошлины и дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

В остальной части решение от 13.07.2010 и постановление от 29.09.2010 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.