Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2010 г. N Ф10-5798/09 по делу N А14-4188-2007/158-30 Поскольку судом не рассмотрен вопрос о необходимости именно истца опровергнуть доводы ответчика о своевременном и полном внесении им арендных платежей в течение всего периода аренды, также суд не принял во внимание, что законом не предусмотрено при внесении платы за пользование помещением вначале этой суммой гасить проценты, а тем более неустойку, дело в части взыскания с предпринимателя основного долга передано на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 28 января 2010 г. N Ф10-5798/09 по делу N А14-4188-2007/158-30
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также определение ФАС ЦО от 4 декабря 2009 г. N А14-4188-2007/158/30 и постановление ФАС ЦО от 17 ноября 2010 г. по делу N А14-4188-2007/158-30

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - не явился, от ответчика - Н.Г.А. - предприниматель, К.Р.Б. - представитель, дов. от 05.01.2009, от третьих лиц - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Н.Г.А., г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу N А14-4188-2007/158-30, установил:

Воронежская региональная общественная организация инвалидов "И" (далее - ВРООИ "И"), г. Воронеж, обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н.Г.А., г. Воронеж, о взыскании 801943 руб. арендной платы, в том числе по договору аренды N 6/5 от 30.07.2006 за период с 01.08.2006 по 01.03.2008 - 430767 руб., по договору аренды N 5/3 от 01.12.2006 за период с 01.12.2006 по 01.03.2008 - 197936 руб., по договору аренды N 5/5 от 15.03.2007 за период с 15.03.2007 по 01.03.2008 - 173240 руб., о расторжении названных договоров аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений (уточнённые требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступили: Общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Воронеж, Общество с ограниченной ответственностью "Г" (далее - ООО "Г"), г. Воронеж, Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - УФРС по Воронежской области), г. Воронеж, Товарищество с ограниченной ответственностью "Р" (далее - ТОО "Р"), г. Воронеж, Государственное унитарное предприятие Воронежской области "В" (далее - ГУП "В", г. Воронеж.)

Предприниматель Н.Г.А. заявила встречный иск к ВРООИ "И"о признании незаконными и не влекущими юридических последствий уведомлений ВРООИ "И"от 28.04.2007 N 428 об одностороннем расторжении договоров аренды нежилых помещений от 30.07.2006 N 6/5, 01.12.2006 N 5/3, 15.03.2007 N 5/5 (уточнённые требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по встречному иску привлечены ООО "К" и ООО "Г".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009, основной и встречный иски удовлетворены частично. С предпринимателя Н.Г.А. в пользу ВРООИ "И" взыскано 524820 руб. задолженности по арендной плате и признаны не влекущими юридических последствий уведомления ВРООИ "И"от 28.04;2007 N 428 об одностороннем расторжении договоров аренды от 30.07.2006 N 6/5, 01.12.2006 N 5/3 и 15.03.2007 N 5/5. В удовлетворении остальной части первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Н.Г.А. просит состоявшиеся судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя признать незаконными уведомления ВРООИ "И"от 28.04.2007 N 428 об отказе от исполнения договоров аренды и в части удовлетворения требования ВРООИ "И"о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в сумме 524820 руб., ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права.

В кассационной жалобе ВРООИ "И" просит изменить мотивировочную часть судебных актов в части указания судов на незаконность отказа истца от спорных договоров аренды уведомлением от 28.04.2007 и резолютивную часть судебных актов - в части удовлетворения встречного иска, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Н.Г.А. ВРООИ "И" просит оставить судебные акты без изменения в части удовлетворения требований Организации "И" как законные и обоснованные.

В судебном заседании предприниматель Н.Г.А. и её представитель поддержали доводы кассационной жалобы предпринимателя по изложенным в ней мотивам.

Истец и третьи лица надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, но в суд округа не явились. Третье лицо - УФРС по Воронежской области - просило рассмотреть кассационные жалобы без участия его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва ВРООИ "И" на жалобу, выслушав ответчика и его представителя, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты отменить в части взыскания с предпринимателя Н.Г.А. 524820 руб. основного долга, дело в этой части передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, в остальной части судебные акты оставить без изменения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 25.02.1998 между Фондом имущества города Воронежа (продавец) и ТОО "Р" (покупатель) был заключён договор N 385-Н купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 1157,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, в том числе, лит.А1, а2 площадью 538,7 кв. м, лит.А площадью 582,6 кв. м, лит.А4 площадью 18,4 кв. м, лит.а3, а4, а5 площадью 17,4 кв. м (т. 2, л.д. 48-49).

03.05.1998 между ТОО "Р" (продавец) и ООО "Г" (покупатель) был заключён договор купли-продажи вышеназванного встроенного нежилого помещения (т. 1, л.д. 14).

18.09.1998 в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на помещение к ООО "Г" (т. 1, л.д. 15).

30.07.2006, 01.12.2006 и 15.03.2007 между ООО "Г" (арендодатель) и ВРООИ "И" (арендатор) заключены соответственно договоры N 7/1/4, N 7/1/3, N7/1/7 аренды на нежилые помещения площадью 33,5 кв. м (подвал, позиция N 4), 25,37 кв. м (подвал, позиции NN 12 и 13), 26,8 кв. м (подвал, позиции NN 10 и 11), расположенные по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, сроком действия 364 дня с даты их заключения (т. 1, л.д. 90-95).

Согласно пункту 3 договоров аренды арендатор имеет право передавать арендуемые помещения в субаренду или перенаём.

30.07.2006, 01.12.2006 и 15.03.2007 между ВРООИ "И" (арендодатель) и ИП Н.Г.А. (арендатор) заключены соответственно договоры N 6/5, N 5/3 и N 5/5 субаренды вышеуказанных нежилых помещений на срок 364 дня (т. 1, л.д. 6-13).

В соответствии с пунктом 1.1 договоров арендодатель обязался передать арендатору нежилые помещения в день поступления ему от арендатора арендной платы за первый месяц аренды и банковской гарантии или поручительства на указанных арендодателем условиях.

Акты приёма-передачи помещений были подписаны сторонами в тот же день, одновременно с договорами аренды.

Пунктом 2.1 договора от 15.03.2007 N 5/5 установлено, что размер арендной платы на дату заключения договора равен: за аренду помещения (за всю площадь) - 9000 руб. в месяц. За период со дня заключения договора по день поступления арендодателю арендной платы за первый месяц аренды включительно арендатор уплачивает арендодателю сумму, равную арендной плате и коммунальным платежам. Арендатор обязан вносить арендную плату на расчётный счёт, а по письменному указанию - в кассу арендодателя или указанного им лица ежемесячно до 20 числа, предшествующего оплачиваемому месяцу. В случае просрочки внесения арендной платы или платы за коммунальные услуги по любой причине арендатор уплачивает за каждый день просрочки пеню в размере 3% от просроченной суммы, а арендодатель может отказаться от исполнения договора. Поступающие суммы платежей вначале погашают пеню, проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку, убытки, любые платежи по другим обязательствам арендатора перед арендодателем, а затем основной долг.

Те же условия содержат и пункты 2.1 договоров от 30.07.2006 N 6/5 и от 01.12.2006 N 5/3, имея лишь разницу в размере арендной платы, которая в этих договорах составляет 15000 руб. и 8000 руб. соответственно.

Согласно пункту 4.1 договоров в случае просрочки платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,5% в день. Пеня (неустойка), проценты за пользование чужими денежными средствами и возмещение убытков уплачиваются в полной сумме сверх друг друга. При любом нарушении арендатором при пользовании помещением закона или настоящего договора арендодатель вправе отказаться от его исполнения в полном объеме.

В связи с подписанием 27.04.2007 между ВРООИ "И" (арендодатель) и ООО "Д" (арендатор) договора N 6/7 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, (подвал) общей площадью 364,22 кв. м (т. 1, л.д. 96-98), ВРООИ "И" 28.04.2007 направила предпринимателю Н.Г.А. три уведомления за N 428 о досрочном расторжении договоров аренды N 5/3 с 11.05.2007, N 6/5 и N 5/5 с 04.05.2007.

Ссылаясь на то что договоры аренды досрочно прекращены в связи с отказом арендодателя от их исполнения, однако предприниматель Н.Г.А. до настоящего времени не освободила спорные нежилые помещения, что привело к тому, что с 28.04.2007 по условиям договора должны начисляться удвоенная сумма арендной платы, а арендатор уплатил только в одинарном размере и не доплатил 60502 руб., штраф за просрочку возврата помещения в сумме 178468 руб. (в размере месячной арендной платы), убытки в сумме 51813,3 руб. (сумма аренды, которую истец получил бы от нового арендатора, если бы Н.Г.А. освободила помещение в срок), ВРООИ "И" обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя Н.Г.А. 290783,3 руб., расторжении трех договоров субаренды, выселении из арендуемых помещений. В дальнейшем ВРООИ "И" неоднократно уточняла исковые требования и в конечном варианте просила взыскать с предпринимателя Н.Г.А. 801943 руб. задолженности по арендной плате, расторгнуть договоры субаренды и выселить предпринимателя из арендуемых помещений.

Ссылаясь на отсутствие законных оснований для досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке договоров субаренды, предприниматель Н.Г.А. обратилась в суд со встречным иском.

Удовлетворяя частично, на сумму 524820 руб., иск ВРООИ "И" о взыскании с предпринимателя Н.Г.А. задолженности по арендной плате, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что Н.Г.А. не опровергла расчет истца о наличии у неё задолженности по договору N 6/5 от 30.07.2006 за период с 01.08.2006 по 01.03.2008, договору N 5/3 от 01.12.2006 за период с 01.12.2006 по 01.03.2008, договору N 5/5 от 15.03.2007 за период с 15.03.2007 по 01.03.2008, при этом суд принял во внимание условия договоров, по которым поступающие от арендатора платежи вначале погашают пеню, проценты за пользование денежными средствами, неустойку, убытки, а затем основной долг, а также возможность взыскания с арендатора сумм по двум видам ответственности.

С судом первой инстанции согласился и апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов двух инстанций в части обоснованности требований истца о взыскания с предпринимателя Н.Г.А. сумм основного долга, так как эти выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а представленный истцом расчет задолженности по арендной плате непонятен и ничем не подтвержден.

Как указано выше, иск ВРООИ "И" первоначально был предъявлен на сумму 290783,3 руб., куда входила удвоенная арендная плата за период после 28.04.2007, штраф, убытки. При этом истец не отрицал, что после 28.04.2007 предприниматель Н.Г.А. продолжает вносить арендную плату, но, в нарушение условий договора (так как не пожелала досрочно выселиться по требованию истца) не в двойном размере. О наличии задолженности по арендной плате с первого месяца заключения договоров субаренды истец ни при предъявлении иска 30.07.2007, ни в дальнейшем при неоднократном (5 раз) уточнении исковых требований (т. 1, л.д. 38; т. 2, л.д. 82-83, 106; т. 3, л.д. 83, 141) не заявлял и лишь 26.01.2009 ВРООИ "И" при новом уточнении иска стал ссылаться на наличие задолженности у ответчика с первого месяца договоров субаренды (т. 4, л.д. 9,20). К направленной 12.01.2009 в адрес предпринимателя Н.Г.А. претензии ВРООИ "И" приложила расчет задолженности по договорам аренды, начиная с 2003 года, при этом, ссылаясь на отсутствие первичных документов из-за пожара, просила ответчика подтвердить расчет своими первичными документами (т. 4, л.д. 29).

Ссылаясь на то что расчет истца ответчиком не опровергнут, суд принял во внимание расчет истца.

Однако, в соответствии с требованиями п. 4.7 договоров субаренды N 5/5 от 15.03.2007 и N 5/3 от 01.12.2006 и п. 4.8 договора N 6/5 от 30.07.2006 арендная плата должна была вноситься на лицевой счет N 42307810200000000008 в ОАО КБ "А", получатель К.С.В., назначение платежа "пополнение лицевого счета". Приходные кассовые ордера, по которым вносилась арендная плата, так и оформлялись (т. 3, л.д. 89-139). Оформленные таким образом платежные документы не могут подтвердить факт внесения Н.Г.А. денежных средств как сумм арендной платы, за какой месяц они внесены и по какому договору.

Суду следовало дать оценку указанным пунктам договоров и действиям ВРООИ "И" на предмет того, не свидетельствуют ли они о злоупотреблении ВРООИ "И" правом (в соответствии с требованиями ст. 10 ГК РФ), так как условие, указанное в п. 4.7, п. 4.8 договоров субаренды, лишило арендатора возможности доказать факт своевременного и в полном объеме внесения им арендных платежей.

С учетом изложенного, при оценке доводов сторон по факту внесения арендных платежей, суду следовало рассмотреть вопрос о необходимости именно Общественной организации "И" опровергнуть доводы ответчика о своевременном и полном внесении им арендных платежей в течение всего периода аренды.

Из материалов дела усматривается и истец это подтвердил, что между сторонами действуют длительные арендные отношения, как минимум, с 2003 года. В материалах дела имеются два предыдущих договора: N 6/5 от 01.08.2005 и N 5/3 от 01.06.2006 (т. 4, л.д. 142-145). Пункт 2.1 указанных договоров аналогичен пункту 2.1 спорных договоров субаренды и предусматривает, что арендная плата должна вноситься до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Предприниматель Н.Г.А. настаивает на том, что до 20 числа каждого месяца она аккуратно вносила арендную плату за будущий месяц и, зная, что после окончания срока действия одних договоров на следующий период будут заключены новые договора, она продолжала вносить арендную плату до 20 числа последнего месяца действия договора за будущий месяц, то есть, до заключения договоров на новый срок. Суду следовало учесть данный довод ответчика.

Кроме того, согласно п. 1.1 договоров субаренды арендодатель обязуется передать арендатору во владение и пользование помещения в день поступления ему арендной платы за первый месяц аренды. Исходя из того, что акты приема-передачи помещений по трем договорам были подписаны в день заключения договоров, следовательно, арендная плата за первый месяц аренды уже внесена.

Пунктом 2.1 спорных договоров аренды предусмотрено, что поступающие суммы платежей вначале погашают пеню, проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку, убытки, любые платежи по другим обязательствам арендатора перед арендодателем, а затем основной долг.

Между тем, данное условие договора противоречит ст. 319 ГК РФ, а также рекомендациям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", согласно которым при применении норм об очерёдности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведённого платежа (ст. 319 ГК РФ) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности, проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

Законом не предусмотрено при внесении платы за пользование помещением вначале этой суммой гасить проценты, а тем более неустойку, которые являются мерами ответственности. Суду следовало оценить данный пункт договора, не свидетельствует ли указанное требование договора также о злоупотреблении ВРООИ "И" правом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости решение от 16.06.2009 и постановление от 22.09.2009 отменить в части взыскания с Н.Г.А. 524820 руб. и в части государственной пошлины и дело в этой части направить на новое рассмотрение; в остальной части судебные акты оставить без изменения.

Довод предпринимателя Н.Г.А. о том, что суд безосновательно не признал незаконными уведомления ВРООИ "И" об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды (а лишь признал эти уведомления не влекущими юридических последствий), не заслуживает внимания. Сами уведомления, какого бы содержания они не были, не могут быть незаконными. Незаконными могут быть только требования, изложенные в этих уведомлениях. А поэтому суд по праву, признав незаконным односторонний отказ ВРООИ "И" от исполнения договоров, пришел к выводу о том, что уведомления ВРООИ "И" не имеют юридической силы.

Довод ВРООИ "И" о том, что суд неверно признал незаконным односторонний отказ ВРООИ "И" от исполнения договора, был предметом подробного исследования судов первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 по делу N А14-4188-2007/158-30 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Н.Г.А. в пользу ВРООИ "И" 524820 руб. арендной платы и в пользу федерального бюджета 9641,02 руб. государственной пошлины, дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.