Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 декабря 2009 г. N А23-1846/09Г-19-177 (Ф10-5324/09) Удовлетворяя иск о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и об обязании ответчика возвратить объекты, полученные им по оспариваемому договору, суд апелляционной инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что невнесение покупателем (ответчиком) платы за приобретённое имущество в течение двух лет со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора, что является основанием для его расторжения по требованию продавца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 4 декабря 2009 г. N А23-1846/09Г-19-177 (Ф10-5324/09)
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - В.Н.Ю. - представитель, дов. от 12.05.2009, от ответчика - Ф.В.В. - ген.директор, Ф.Т.П. - претендент на ген.директора, Е.Е.В. - представитель Ф.Т.П., дов. от 13.11.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "С", г. Москва, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А23-1846/09Г-19-177, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Т" (далее - ООО "Т"), г. Москва, обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С"), г. Москва, о расторжении заключённого между ними договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2007 N 01, об обязании ответчика возвратить объекты, полученные им по оспариваемому договору, и о признании права собственности на эти объекты за истцом.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступило Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области (далее - УФРС по Калужской области), г. Калуга.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07.08.2009 в иске отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 10.05.2007 N 01 и возвращении истцу объектов, полученных ответчиком по названному договору, иск в этой части удовлетворён. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "С" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права и норм процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Т" просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения как законный и обоснованный.

В своём ходатайстве УФРС по Калужской области полагает принятие решения по жалобе на усмотрение суда кассационной инстанции.

В судебном заседании представители ООО "С" Ф.Т.П. и Е.Е.В. поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, представитель Ф.В.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы, представитель ООО "Т" поддержал доводы отзыва на жалобу.

Третье лицо надлежаще извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но в суд округа не явилось, ходатайствовало о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия третьего лица в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 10.05.2007 между ООО "Т" (продавец) и ООО "С" (покупатель) был заключён договор N 01 купли-продажи недвижимого имущества, а именно: автозаправочной станции "С" N 2, расположенной по адресу: г. Калуга, ул. Ж., д. 40а, и земельного участка общей площадью 4094 кв. м, с кадастровым номером 40:26:000071:0012, расположенного на землях населённых пунктов, предоставленного под здания и сооружения АЭС "С" N 2 по адресу: г. Калуга, ул. Ж., д. 40а.

Согласно п. 2.1 договора цена за приобретаемые объекты составила 6711056,32 руб.; расчёт между сторонами производится после подписания договора.

В соответствии с п. 2.2 договора оплата объекта осуществляется в безналичном порядке на счёт, указанный в настоящем договоре.

10.05.2007 объекты недвижимости были переданы ООО "С" по актам приёма-передачи N 1 и N 2.

11.09.2007 за ООО "С" зарегистрирован переход права собственности на указанные объекты, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

20.10.2007 письмом за N 19 ООО "Т" направило в адрес ООО "С" требование с предложением о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2007 N 01 в связи с полной неоплатой ООО "С" приобретённых по договору объектов.

Письмом от 29.11.2008 ООО "С" ответило отказом от расторжения договора купли-продажи и пообещало погасить задолженность за полученные в собственность объекты недвижимости до 15.12.2008, а, кроме того, после полной оплаты - рассмотреть возможность уплаты компенсации за задержку оплаты цены недвижимого имущества.

Ссылаясь на то что ООО "С" не оплатило приобретённые объекты недвижимости и в результате неисполнения ответчиком условий договора ООО "Т" в полном объёме лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора, ООО "Т" обратилось в суд с указанным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил факт неоплаты ответчиком стоимости приобретенных объектов, но пришёл к выводу об отсутствии в гражданском законодательстве норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Отменяя решение суда, апелляционный суд со ссылкой на п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 488 ГК РФ пришел к выводу о возможности расторжения договора купли-продажи при невыполнении покупателем условия об оплате стоимости приобретенного имущества.

Суд кассационной инстанции согласен с выводом апелляционного суда.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт неоплаты ответчиком стоимости приобретённых объектов недвижимости установлен судами и подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключая договор, ООО "Т" рассчитывало получить 6711056,32 руб., однако ООО "С" не произвело оплаты объекта.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришёл к правомерному выводу о том, что невнесение покупателем платы за приобретённое имущество в сумме 6711056,32 руб. в течение 2-х лет со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора, что является основанием для его расторжения по требованию продавца.

В абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в тех случаях, когда законом предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причинённых как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Поэтому суд по праву возвратил истцу спорный объект недвижимости.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А23-1846/09Г-19-177 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.