Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 декабря 2009 г. N А64-715/09 (Ф10-5268/09) Отказывая в удовлетворении иска о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом стоимости капитального ремонта нежилого помещения, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, кроме того, расходы, связанные с осуществлением капитального ремонта, не подлежат возмещению, поскольку истец не исполнил предусмотренную договором обязанность производить ремонтные работы под контролем арендодателя и на основании утвержденной им документации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 декабря 2009 г. N А64-715/09 (Ф10-5268/09)
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июля 2010 г. N 2842/10 настоящее постановление оставлено без изменения

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 2010 г. N ВАС-2842/10 настоящее дело передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца С.Р.В. - представителя (доверенность N 68-01/249090 от 07.12.2009); от ответчика А.И.А. - представителя (главного специалиста) (доверенность N 01-12-1-2237/1 от 20.08.2009);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя М.М.В., г. Тамбов, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 по делу N А64-715/09, установил:

Индивидуальный предприниматель М.М.В. (далее - ИП М.М.В.), г. Тамбов, обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова о взыскании 1024936 руб., составляющих стоимость капитального ремонта нежилого помещения, находящегося в жилом доме по адресу: г. Тамбов, ул. О., 22.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.04.2009 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.04.2009 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ИП М.М.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.04.2009.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом апелляционной инстанции, постановлением мэра города Тамбова от 22.03.2002 года N 1567 истцу было предоставлено в аренду сроком на 1 год подвальное помещение общей площадью 113,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. О., 22, для оказания услуг общественного питания.

05.03.2002 между комитетом по управлению имуществом г. Тамбова (арендодатель), муниципальным учреждением "Д" (балансодержатель) и ИП М.М.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова N 955/6, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, площадью 113,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. О., 22 (подвал) для размещения закусочной.

Постановлением мэра города Тамбова N 5672 от 27.09.2002 ИП М.М.В. было разрешено проведение капитального ремонта с организацией закусочной в арендуемом подвальном помещении жилого дома N 22 по ул. О.

17.10.2002 между ИП М.М.В. (заказчик) и ООО "С" (подрядчик) был заключен договор подряда, по условиям которого подрядчик обязался произвести капитальный ремонт подвального помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. О., д. 22.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.02.2008 по делу N А64-7126/07-8 договор аренды N 955/6 от 25.03.2002 был расторгнут на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с невнесением арендной платы более двух сроков подряд, ИП М.М.В. выселен из арендованного помещения.

Ссылаясь на то обстоятельство, что в период действия договора аренды истцом за счет собственных средств был произведен капитальный ремонт арендуемого помещения стоимостью 1024936 руб., ИП М.М.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенный арендатором капитальный ремонт является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем, в силу положений ст. 623 ГК РФ истец после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости произведенного им капитального ремонта.

Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что расходы, связанные с производством капитального ремонта не подлежат возмещению, поскольку истец не исполнил предусмотренную договором обязанность производить ремонтные работы под контролем арендодателя и на основании утвержденной им документации. При этом суд указал, что из представленных истцом справки, акта о приемке выполненных работ без сопоставления с данными о необходимом капитальном ремонте и специальных познаний невозможно определить стоимость затрат на работы, которые могут быть отнесены к капитальному ремонту.

По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Действительно, согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В то же время, в соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С учетом изложенного следует признать, что производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом необходимо отметить, что вопрос о том, являются ли выполненные истцом работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.

Из анализа вышеуказанных положений п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.

Так, в соответствии с пунктом 1.3. договора аренды от 25.03.2002 неотделимые улучшения производятся арендатором только с согласия арендодателя, при этом стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды.

Таким образом, учитывая, что договором аренды не предусмотрена возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования ИП М.М.В. о возмещении стоимости таких улучшений удовлетворению не подлежат.

В то же время пунктом 3.2.2. договора аренды от 25.03.2002 года было предусмотрено, что обязанность производить необходимый капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанных с общим капитальным ремонтом домовладения лежит на балансодержателе.

Согласно пункту 2.1.5 договора арендодатель может возмещать арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3.3.8 договора, арендатор обязан не производить капитальный ремонт, перепланировку, переоборудование и реконструкцию помещения без письменного согласия арендодателя и согласия с соответствующими городскими службами. Арендатор обязан проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемых помещений только под контролем арендодателя и балансодержателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления (п. 3.3.9 договора).

Как следует и материалов дела, постановлением мэра города Тамбова N 1567 от 22.03.2002 на истца возложена обязанность осуществить капитальный ремонт арендованного помещения и фасада здания в срок до 01.06.2002.

Кроме того, постановлением мэра г. Тамбова N 5672 от 27.09.2002 года истцу было предоставлено разрешение на проведение капитального ремонта с организацией закусочной в арендуемом подвальном помещении жилого дома N 22 по ул. О. в г. Тамбове.

В 2002 году ИП М.М.В. произведен капитальный ремонт арендованного помещения на общую сумму 1024936 руб.

Наличие у истца затрат, связанных с проведением капитального ремонта подтверждается локальной сметой N 1, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 15.12.2002 года и актом о приемке выполненных работ N 1 от 15.12.2002 года.

Следовательно, учитывая наличие согласия собственника имущества на проведение капитального ремонта, у истца имелись основания для предъявления требований о возмещении стоимости произведенного им капитального ремонта.

При этом из содержания постановления мэра г. Тамбова N 5672 от 27.09.2002 года следует, что истцу было разрешено проведение капитального ремонта спорного помещения на основании проекта закусочной, выполненного архитектором С.С.А., и технического заключения о возможности переоборудования подвального помещения под закусочную.

С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец не исполнил предусмотренную договором обязанность производить ремонтные работы под контролем арендодателя и на основании утвержденной им документации, нельзя признать обоснованным.

Однако, в соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что работы по капитальному ремонту арендованного помещения были проведены истцом в 2002 году. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, локальной сметой N 1, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 15.12.2002 года и актом о приемке выполненных работ N 1 от 15.12.2002 года.

Следовательно, право на возмещение затрат, связанных с проведением капитального ремонта, возникло у истца с момента окончания работ, в связи с чем срок исковой давности по данному требованию также следует исчислять с даты приемки выполненных работ, т.е. с 15.12.2002.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 16.02.2009 года, то есть по истечении установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности, о чем при рассмотрении дела было заявлено ответчиком.

Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока, истцом не представлено.

Данное обстоятельство в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенного, исковые требования о возмещении стоимости произведенного истцом капитального ремонта удовлетворению не подлежат в связи с истечением срока исковой давности.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции, которые могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, кассационной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 по делу N А64-715/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.