Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2009 г. N А62-1981/2009 Поскольку у Предпринимателя задолженности по арендной плате не установлено, Общество не вправе расторгать договор аренды в одностороннем порядке по основаниям наличия задолженности по арендным платежам у Предпринимателя, кроме того, ответчиком не соблюден порядок расторжения спорного договора, суд правомерно удовлетворил требования Предпринимателя о признании незаконными действий ответчика по одностороннему расторжению договора аренды, заключенного между Предпринимателем и Обществом, а также действий УФРС по регистрации одностороннего расторжения спорного договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 22 декабря 2009 г. N А62-1981/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2010 г. N 1134/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Индивидуального предпринимателя М.В.В. - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); Ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "Л" - Р.О.В. представитель (дов. от 10.11.2009 б/н); Ш.Е.А. - представитель (дов. от 20.11.2009 б/н); от Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области - Т.С.А. - ведущий специалист - эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты (дов. от 27.02.2009 N 44);

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Л" и Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.06.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А62-1981/2009, установил:

Индивидуальный предприниматель М.В.В. (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Л" (далее - Общество), Управлению Федеральной регистрационной службы по Смоленской области (далее - УФРС по Смоленской области, Управление) о признании действий ООО "Л" по одностороннему расторжению договора аренды от 22.12.2005, заключенного между Предпринимателем и ООО "Т" (правопредшественник ООО "Л"), а также действий УФРС по регистрации одностороннего расторжения спорного договора, незаконными (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 22.06.2009 исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 решение суда оставлено без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В кассационных жалобах Общество и Управление просят решение и постановление суда отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленного иска.

Представитель истца в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

Указанное лицо ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобах и отзывах на них, заслушав представителей ответчиков, судом кассационной инстанцией установлено следующее.

20 декабря 2005 года между ООО "Т" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем М.В.В. (арендатор) сроком на 10 лет заключен договор аренды нежилых помещений (далее - Договор) с N 1 по N 32, расположенных на втором этаже здания по ул. С., д. 5 г. Смоленска. Договор зарегистрирован 24.01.2006 года в Управлении регистрационной службы по Смоленской области.

18 июня 2007 года здание, в котором находились вышеуказанные помещения, по договору купли-продажи N 1620-А/М, было приобретено в собственность ООО "Л".

19 июля 2007 года ООО "Л" и Предприниматель заключили дополнительное соглашение к Договору, изменив сведения об арендодателе.

Посчитав, что Предприниматель ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендных платежей, ООО "Л" 10.12.2008 в соответствии с условиями договора аренды направило в адрес Предпринимателя письмо N 85 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (о внесудебном расторжении договора аренды) с 01.12.2008.

В марте 2009 г. Общество обратилось в Управление с заявлением о прекращении договора аренды с приложением, по его мнению, необходимых для государственной регистрации расторжения Договора документов.

6 апреля 2009 года регистрирующим органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была погашена регистрационная запись о договоре аренды.

Полагая одностороннее расторжение Договора незаконным, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Смоленской области и Двадцатым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс), согласно которым односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 619 Кодекса, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

На основе толкования названных норм, положения статей 310, 619 Кодекса развивающих положения пункта 2 статьи 450 Кодекса не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны договора от исполнения без указания оснований для расторжения, или предусмотреть основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается.

Договор аренды нежилых помещений от 22.12.2005, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 19.07.2007 содержит условия (основания) для одностороннего отказа от исполнения обязательств Арендодателем.

Так пунктом 4.2. Договора предусмотрено право Арендодателя расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае неоплаты или неполной оплаты арендатором за аренду помещений и (или) коммунальных услуг по истечении пятнадцати календарных дней месяца, следующего за расчетным.

В пункте 5.3. Договора предусмотрена возможность досрочного расторжения Договора по соглашению сторон в любое время, а по основанию, связанному с нарушением Арендатором полноты и порядка расчетов по Договору, - по истечении двух недель от даты направления Арендатору письменного уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке с указание причины.

Таким образом, соглашением сторон предусмотрено право одностороннего расторжения Договора Арендодателем лишь при наличии юридического факта нарушения Арендатором полноты и порядка расчетов по Договору.

Порядок осуществления расчетов согласован сторонами в разделе 3 Договора, согласно п. 3.2. которого арендные платежи, перечисленные в п. 3.1., должны вноситься ежемесячно от даты регистрации настоящего договора.

Договор зарегистрирован в Управлении регистрационной службы по Смоленской области. 24.01.2006, то есть с указанной даты по условиям Договора у Предпринимателя возникла обязанность по внесению арендных платежей.

В соответствии с п.п. 3.4., 3.5 Договора размер арендной платы устанавливается на каждый календарный год в пределах срока настоящего договора.

С января каждого следующего года арендная плата устанавливается дополнительным соглашением сторон с учетом уровня инфляции за истекший год и с учетом изменений налогов и сборов (платежей), связанных с содержанием недвижимого имущества, налога на землю, на имущество и т.д.

Посчитав, что полнота и порядок расчетов по Договору неоднократно нарушались Арендатором, ООО "Л" ранее обращалось в суд с иском к предпринимателю М.В.В. о взыскании 460603,35 руб. задолженности по арендной плате и расторжении вышеназванного договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 10.02.2009 по делу N А62-2518/2008 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Л" о взыскании с индивидуального предпринимателя М.В.В. 460603,35 руб. задолженности по арендной плате и расторжении вышеназванного договора аренды.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Формулировка указанной нормы "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Так при рассмотрении спора по делу NА62-2518/2008 судом было установлено, что 20.11.2007 Общество вручило М.В.В. уведомление о повышении арендной платы, а 25.12.2007 направило для подписания дополнительное соглашение об увеличении арендной платы на 2008 год. От подписания дополнительного соглашения М. отказался.

Из анализа норм статей 614, 619, 450 ГК РФ, из содержания пунктов 3.4, 4.5 Договора суд установил, что между сторонами не было достигнуто соглашение по изменению размера арендной платы. В связи с изложенным, суд признал требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 460603,35 руб., рассчитанные Обществом с учетом не подписанного ответчиком соглашения об установлении арендной платы на 2008 год, неправомерными. При этом суд указал, что задолженности по арендной плате в размере, установленной Договором у М.В.В. нет; по этому основанию не может быть расторгнут договор аренды.

Таким образом, преюдициальным для настоящего спора судебным актом по делу N А62-2518/2008 установлен факт отсутствия задолженности Предпринимателя перед Обществом по внесению арендной платы на дату принятия указанного судебного акта.

Соответственно, поскольку в рассматриваемом случае у Предпринимателя задолженности по арендной плате не установлено на 04.02.2009, суд первой инстанции правомерно посчитал, что ООО "Л" не вправе было расторгать Договор в одностороннем порядке по основаниям наличия задолженности по арендным платежам у ИП М.В.В. с 1 декабря 2008 года.

Вывод Двадцатого арбитражного апелляционного суда, основанный на произведенных апелляционной инстанцией в рамках настоящего спора расчетах, о том, что без повышения арендной платы с учетом имевшейся переплаты в первом полугодии 2008 года, засчитанной в счет будущих платежей, у Предпринимателя с сентября 2008 года образовалась задолженность по уплате арендных платежей, судом не мотивирован.

Так, ни в самом постановлении, ни в материалах дела нет произведенного апелляционной инстанцией расчета, не установлена сумма задолженности Предпринимателя по арендной плате, в протоколе судебного заседания от 12.08.2009 не отражено о произведенных судом расчетах.

В силу ч. 1 ст. 64 ГК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду ч. 1 ст. 64 АПК РФ

Между тем, ошибочное утверждение судом апелляционной инстанции об установлении факта наличия задолженности по Договору не привело к вынесению неправосудного судебного акта.

Как установлено судом апелляционной инстанции, пунктом 5.3. Договора досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон в любое время, а по основанию, связанному с нарушением Арендатором полноты и порядка расчетов по договору - по истечении двух недель от даты направления Арендатору письменного уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием причины.

Из представленного в материалы дела письма от 10.12.2008 N 85, адресованного ООО "Л" индивидуальному предпринимателю М.В.В., следует, что Предпринимателю сообщалось об одностороннем расторжении договора аренды уже с 01.12.2008 года, то есть с нарушением срока, указанного в п. 5.3. Договора.

По этому же основанию суд обоснованно не принял в качестве надлежащего уведомления о расторжении договора с 01.12.08 года письмо ООО "Л" N 12 от 25.02.2009.

Кроме того, как установил суд, письмо N 85 было получено неуполномоченным лицом, а именно: М.В.В., состоящей в штате на должности менеджера кондитерского цеха (приказ N 15 от 23.04.2007) и не имеющей полномочий на принятие почтовой корреспонденции.

Не имеется в материалах дела и доказательств вручения письма N 84 от 09.12.2008 о расторжении договора с 20.12.2008.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о несоблюдении Обществом порядка расторжения Договора.

На основании изложенного отклоняется и довод УФРС по Смоленской области о том, что действия Управления, выразившиеся в регистрации расторжения договора, являются законными в связи с тем, что факт нарушения обязательств, с которыми Договор связывает право Арендодателя отказаться от исполнения договора, установлен материалами дела.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что совокупность условий, для признания оспариваемого действия Управления незаконным установлена.

В частности, удовлетворяя иск, суды пришли к выводу, что оспариваемое действие органа по государственной регистрации нарушает права и законные интересы Предпринимателя, поскольку Договор содержит основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств и право Арендодателя его расторгнуть в одностороннем порядке лишь при представлении соответствующих доказательств, которые, как установлено материалами дела отсутствовали на момент регистрации расторжения Договора.

Соответственно, Управление Федеральной регистрационной службы по Смоленской области не вправе было вносить в государственный реестр соответствующую запись о расторжении договора.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах направлены на переоценку уже исследованных и оцененных судами доказательств по делу, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

С учетом вышеизложенного, у суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.06.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А62-1981/2009 оставить без изменения, а кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Л" и Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.