Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 декабря 2009 г. N А14-16634-2008/538/26 Отказывая в удовлетворении требования заявителя о признании недействительным постановления Администрации о передаче земель в аренду Крестьянскому (фермерскому) хозяйству, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что земельные участки, предоставленные Кооперативу оспариваемым постановлением в аренду, на кадастровый учет не поставлены, что препятствует сдаче их в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 декабря 2009 г. N А14-16634-2008/538/26
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - К.В.С. - представителя (доверенность от 11.01.2009 N 8, постоянная), от Администрации Каменского района Воронежской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим, образом, 3-его лица: Крестьянского (фермерского) хозяйства "М" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Администрации Каменского муниципального района Воронежской области и КФХ "М" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 по делу N А14-16634-2008/538/26, установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "В" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации Каменского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация) от 03.10.2008 N 597 "О передаче земель в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству "М".

Решением суда от 23.04.2009 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 решение отменено. Суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленное кооперативом требование и признал недействительным указанное постановление Администрации.

В кассационных жалобах Глава КФХ "М" и администрация просят постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав в судебном заседании представителя кооператива, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением от 21.04.1998 N 124 Главе КФХ "М" выделен в аренду сроком на 10 лет из специального районного фонда, расположенного в границах товарищества с ограниченной ответственностью "П", 88 га пахотных земель и 220 га, расположенных в границах товарищества с ограниченной ответственностью "К", а также передан в аренду на тот же срок фонд перераспределения ТОО "К" общей площадью 203 га для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства "М".

22 апреля 1998 года между Администрацией и КФХ "М" заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, предметом которого являлись земельные участки общей площадью 511 га. Пунктом 2.3 договора предусматривалось, что арендная плата вносится арендатором равными долями по состоянию на 15.09. и 15.11 ежегодно. Пунктом 3.1 договора арендатору было предоставлено право возобновления договора по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

Письмами от 26.03.2008 и 27.03.2008 КФХ "М" обратилось к Администрации с просьбой о заключении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 98 га и 111 га (87, 16 и 8 га) в границах СХА "К".

15.08.2008 СПК "В" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 15 лет для сельскохозяйственного производства земельных участков из земель фонда перераспределения района, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами: 36:11:44 00 006:476 площадью 96,93 га; 36:11:44 00 006:556 площадью 85,64 га; 36:11:44 00 006:557 площадью 48,75 га и 36:11:44 00 005:558 площадью 24,35 га.

Рассмотрев заявление СПК "В", администрация отказала в предоставлении в аренду указанных земельных участков ввиду преимущественного права аренды на них КФХ "М".

Постановлением Администрации от 03.10.2008 N 597 "О передаче земель в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству "М" земельные участки, перечисленные в заявлении СПК "В", переданы в аренду КФХ "М" сроком на 10 лет.

3 октября 2008 года между Администрацией и КФХ "М" подписан договор аренды земель сельскохозяйственного назначения сроком действия до 03.10.2018, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 12.02.2009.

Полагая, что постановление от 03.10.2008 N 597 незаконно, нарушает права и законные интересы заявителя, СПК "В" оспорило его в арбитражном суде.

В обоснование заявленного требования кооператив ссылается на то, что арендные отношения между Администрацией и КФХ "М" прекратились с истечением срока действия договора от 22.04.1998 в силу требования пункта 1 статьи 9 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусмотревшего возможность передачи в аренду только участков, прошедших государственный кадастровый учет. При этом СПК "В" полагает, что, так как вместо земельного участка площадью 511 га были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет новые земельные участки с другой площадью в других границах и с другим местоположением (36:11:44 00 006:476 площадью 96,93 га, 36:11:44 00 006:556 площадью 85,64 га, 36:11:44 00 006:557 площадью 48,75 га и 36:11:44 00 005:558 площадью 24,35 га), то Администрация и КФХ "М" на основании оспариваемого постановления заключили новый договор аренды вновь сформированных земельных участков общей площадью 254,67 га.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендные отношения по договору от 22.04.1998 между сторонами не прекращены, КФХ "М" надлежащим образом исполняло обязанности по договору, в связи с чем по истечении срока действия данного договора имело преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды спорных земельных участков на новый срок.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и охраняемые законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельные участки могут быть переданы в аренду.

Анализируя положения п. 2 ст. 607, п. 1 ст. 621 ГК РФ, п.п. 2, 3 ст. 22, ст . 82 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), суд обоснованно указал, что арендатор по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, срок действия которого истек, в случае заключения арендодателем нового договора аренды имеет преимущественное право на заключение данного договора. Данное право обусловлено исполнением надлежащим образом арендатором своих обязанностей по договору, срок действия которого истек. Следовательно, для решения вопроса судом о наличии преимущественного права необходимо установить, исполнялись ли арендатором его обязанности по ранее действовавшему договору аренды надлежащим образом.

Надлежащих доказательств исполнения кооперативом обязанностей по договору аренды от 22.04.1998, уплаты арендных платежей за пользование земельными участками суду не представлено

Помимо этого, как установлено судом и подтверждено материалами дела, ни заявления КФХ "М" от 26.03.2008 и 27.03.2008, ни оспариваемое постановление, ни заключенный на его основании договор не содержат ссылки на наличие преимущественного права арендатора по договору от 22.04.1998 на заключение нового договора.

Апелляционным судом также принято во внимание, что предмет договора от 03.10.2008 отличен от предмета договора от 22.04.1998 (по площади и по количеству предоставляемых земельных участков). Доказательств того, что предмет договора в обоих случаях является одним и тем же, что могло бы свидетельствовать о сохранении арендных отношений, не представлено.

Кроме того, пунктом 1 статьи 9 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено требование, согласно которому в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет.

Поскольку земельные участки, предоставленные постановлением от 03.10.2008 N 597 КФХ "М" в аренду, на момент прекращения договора от 22.04.1998 на кадастровый учет поставлены не были, то данное обстоятельство в силу ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" препятствует сдаче участка в аренду.

Кроме того, суд принял во внимание, что пунктом 3.1 договора от 22.04.1998 в качестве условия реализации права арендатора на возобновление договора аренды предусматривалось не отсутствие возражения арендодателя, а его согласие. Доказательств получения арендатором такого согласия не представлено.

С учетом изложенного суд правомерно указал, что с прекращением договора аренды земельного участка для предоставления этого участка в аренду необходимо было соблюдение установленного законом порядка, учитывающее особенности предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 10 Закона N 101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Статья 34 ЗК РФ закрепляет обязанность органов местного самоуправления обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации. При этом согласно пункту 2 указанной статьи граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ.

Таким образом, несоблюдение требования об обязательном опубликовании сообщения о наличии предлагаемых для передачи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду влечет нарушение прав других лиц на получение как указанной информации, так и самих земельных участков в аренду.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Администрация вынося оспариваемое постановление, установленную законом обязанность по опубликованию информации о наличии предлагаемых в аренду земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения не выполнила.

Между тем, до вынесения оспариваемого постановления и заключения на его основе договора аренды с заявлением о предоставлении земельных участков, ранее находившихся в аренде у КФХ "М", обратился СПК "В".

В силу п. 2, п. 3 ст. 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае подачи двух и более заявлений проведение торгов является обязательным.

Реализация в данном случае преимущественного права на заключение договора аренды должна производиться в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 9 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при прочих равных условиях. Данное право по смыслу норм статей 9 и 10 названного Закона может быть реализовано арендатором в том случае, если по результатам торгов условия заявки иного лица совпали с условиями договора аренды, срок действия которого истек, или заявки, поданной прежним арендатором.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.

С учетом вышеизложенного ссылка Администрации и КФХ "М" на пункт 2 статьи 621 ГК РФ в подтверждение того, что оспариваемым постановлением было осуществлено распоряжение не свободным участком, а участком, находящимся у крестьянского (фермерского) хозяйства в аренде, правомерно отклонена судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что оспариваемое постановление принято с нарушением норм действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные кооперативом требования.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам и, в силу прямого указания ст. 286 и п. 2 ст. 287 АПК РФ, не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции.

Нарушений требований процессуального законодательства не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 по делу N А14-16634-2008/538/26 оставить без изменения, а кассационные жалобы администрации Каменского муниципального района Воронежской области и КФХ "М" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.