Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 декабря 2009 г. N А23-1165/09Г-17-72 Суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования заявителя в части признания недействительным договора аренды земельного участка, поскольку заключение спорного договора во исполнение решения уполномоченного органа, определившего порядок совершения сделки и не признанного незаконным, не противоречит действующему законодательству, следовательно, такой договор не может быть признан ничтожным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 16 декабря 2009 г. N А23-1165/09Г-17-72
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 апреля 2010 г. N ВАС-2267/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - Л.С.С. - представитель (доверенность N 1102 от 01.06.2009), П.С.П. - представитель (доверенность N 669 от 09.04.2009); от ответчика - Г.А.Е. - директор, Н.В.А. - представитель (доверенность б/н от 23.04.2009), К.О.Н. - представитель (доверенность б/н от 15.06.2009);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального района "Б" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 по делу N А23-1165/09Г-17-72, установил:

Администрация муниципального района "Б" (далее - администрация МР "Б"), п. Бабынино Калужской области, обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Р" (далее - ООО "Р"), д. Светлицы Бабынинского района Калужской области, о признании договора аренды земельного участка общей площадью 3993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, с кадастровым номером 40:01:00 00 00:0025, недействительным, а также о применении последствий недействительности сделки и признании недействительной регистрации указанного договора аренды.

До принятия решения по делу истец в порядке, установленном ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недействительным договор аренды указанного земельного участка и применить последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, обязав ответчика вернуть истцу данный земельный участок, а истца - вернуть ответчику денежные средства в размере 3700000 руб. В части признания недействительной регистрации договора аренды истцом заявлен отказ от иска.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 17.06.2009 иск в части требований о признании договора аренды N 1 от 05.05.2006 земельного участка с правом выкупа, заключенного между администрацией муниципального района "Б" Калужской области и ООО "Р", недействительным и применения последствий его недействительности удовлетворен. В части исковых требований о признании недействительной регистрации указанного договора аренды производство по делу прекращено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 решение суда области от 17.06.2009 отменено в части удовлетворения требований о признании договора аренды N 1 от 05.05.2006 недействительным и применения последствий его недействительности. В удовлетворении иска в указанной части отказано. В остальной части решение суда первой инстанции от 17.06.2009 оставлено без изменения.

Ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, Администрация муниципального района "Б" обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 05.05.2006 между Администрацией МР "Б" (арендодатель) и ООО "Р" (арендатор) был подписан договор N 1 аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа земельный участок общей площадью 3993 га, расположенный по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, бывшее подсобное хозяйство "В", кадастровый номер 40:01:00 00 00:0025, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Срок действия договора - 49 лет (п. 1.4. договора).

В соответствии с пунктом 1.5 договора участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы выкупной цены, но не ранее трех лет при условии надлежащего использования земельного участка (пункт 4 статьи 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Пунктом 2.3 договора наряду с размером арендных платежей, установлена выкупная цена участка, которая составляет 4000000 руб., а также предусмотрена уплата выкупного платежа в сумме 1000000 руб.

Администрация МР "Б" передала ООО "Р" спорный земельный участок по передаточному акту от 27.06.2006.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области 03.08.2006.

В соответствии с условиями заключенного договора ООО "Р" внесло 3700000 рублей в счет выкупа земельного участка, что подтверждается платежными поручениями N 58 от 07.05.2007, N 150 от 15.11.2007, N 13 от 15.02.2008, N 70 от 09.06.2008, N 78 от 27.06.2008, N 102 от 24.09.2008, N 123 от 04.12.2008, N 57 от 15.04.2009, N 60 от 25.09.2006.

В материалах дела имеется постановление главы администрации МР "Б" от 30.04.2002, пунктом 2 которого земельный участок площадью 3683 га, в том числе 3356 га сельскохозяйственных угодий, зачислен в фонд перераспределения земель.

Однако постановлением от 22.04.2004 N 107 пункт 2 постановления от 30.04.2002 признан утратившим силу.

Ссылаясь на то, что при заключении договора аренды земельного участка с правом выкупа от 05.05.2006 было нарушено преимущественное право Калужской области, предусмотренное п. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", на приобретение данного земельного участка в собственность, учитывая, что цена договора не является рыночной, договор заключен без проведения торгов, а условие о выкупе земельного участка противоречит п. 4 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований, предусмотренных ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с чем в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительным (ничтожным).

Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у суда отсутствовали какие-либо основания для признания оспариваемого договора недействительным (ничтожным).

По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

По смыслу указанной нормы, передача земельного участка в аренду и заключение договора аренды земельного участка осуществляется на основании решения, принятого уполномоченным органом.

Как следует из материалов дела, 08.09.2005 в газете "Весть" было размещено объявление Комитета по управлению имуществом МО "Б" Калужской области с информацией о проведении торгов по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 3993 га, кадастровый номер 40:01:00 00 00:0025, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, Антопьевский сельсовет, д. Акулово.

12.10.2005 протоколом N 1 Комиссия по продаже участка признала аукцион по продаже земельного участка площадью 3993 га не состоявшимся из-за участия в аукционе менее двух участников и рекомендовала администрации МО "Б" передать в аренду участок единственному участнику аукциона.

Постановлением Районного собрания МО "Б" N 61 от 21.10.2005 торги (аукцион), объявленные 08.09.2005, признаны несостоявшимися. Кроме того, указанным постановлением принято решение о заключении договора аренды с правом выкупа на земельный участок, выставлявшийся на торги, с участником, подавшим заявление на участие в торгах - ООО "Р".

На основании указанного постановления между сторонами был заключен договор аренды N 1 земельного участка с правом выкупа от 05.05.2006.

При этом указанное постановление не оспорено в установленном законом порядке и не признано недействительным.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции справедливо указал на то, что заключение договора аренды земельного участка во исполнение решения уполномоченного органа (постановление Районного собрания МО "Б" N 61 от 21.10.2005), определившего порядок совершения сделки и не признанного незаконным, не противоречит действующему законодательству, такой договор не может быть признан ничтожным по основаниям нарушения порядка заключения договора.

При таких обстоятельствах, ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что указанное постановление не подлежало применению судом апелляционной инстанции как противоречащее закону, подлежит отклонению как несостоятельная по изложенным выше основаниям.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из п. 1.2. договора аренды N 1 земельного участка с правом выкупа следует, что предметом данного договора является предоставление ответчику в аренду земельного участка общей площадью 3993 га, расположенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, сельское поселение д. Бабынино, бывшее подсобное хозяйство "В", кадастровый номер 40:01:00 00 00:0025.

При этом п.п. 2.1., 4.2.2. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, предусмотренную договором.

Кроме того, п. 1.5. договора предусмотрена возможность выкупа арендатором данного земельного участка.

С учетом изложенного, дав надлежащую оценку условиям оспариваемого договора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 1 земельного участка от 05.05.2006 не содержит условий о переходе права собственности на участок, а лишь предоставляет арендатору право на последующий выкуп арендуемого земельного участка, в связи с чем не может быть квалифицирован как сделка купли-продажи земельного участка.

Следовательно, к спорным правоотношениям не применимы положения ст. 8, п. 4 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований.

В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как было указано ранее, пунктом 1.5. договора аренды предусмотрено, что участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы выкупной цены, но не ранее трех лет при условии надлежащего использования земельного участка, что соответствует пункту 4 статьи 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Кроме того, пунктом 4.1.2 договора также предусмотрено право выкупа арендатором земельного участка.

С учетом изложенного, выкуп земельного участка является правом арендатора, осуществление которого зависит от соблюдения последним ряда условий, установленных законодательством.

При этом, как следует из материалов дела, ответчик на момент вынесения судом области решения не выплатил всей выкупной стоимости земельного участка и не подавал заявление, предусмотренное п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", содержащее волеизъявление приобрести право собственности на спорный земельный участок.

Таким образом, анализ положений договора аренды N 1 от 05.05.2006 позволяет сделать вывод о том, что вопрос о выкупе земельного участка будет разрешен по истечении предусмотренного п. 1.5. договора трехлетнего срока при условии соблюдения арендатором всех условий, предусмотренных ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Довод заявителя жалобы о том, что земельный участок реализован арендатору не по рыночной стоимости, а по цене, определенной расчетным путем, также подлежит отклонению как несостоятельный и не подтвержденный материалами дела.

В силу изложенного у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения искового заявления администрации Бабынинского района Калужской области о признании ничтожным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного между администрацией Бабынинского района Калужской области и ООО "Р", и, следовательно, для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 по делу N А23-1165/09Г-17-72 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.