Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 декабря 2009 г. N Ф10-5649/09 по делу N А36-1095/2009 Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения Предпринимателем арендной платы, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 декабря 2009 г. N Ф10-5649/09 по делу N А36-1095/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 февраля 2010 г. N ВАС-1123/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: И.А.А. - представителя (дов. б/н от 05.11.2009); от ответчика: представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя П.А.В. на решение Арбитражного суда Липецкой области от 29.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу N А36-1095/2009, установил:

Индивидуальный предприниматель Е.И.В. (далее - ИП Е.И.В.), г. Липецк, обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском к индивидуальному предпринимателю П.А.В. (далее - ИП П.А.В.), г. Липецк, о взыскании задолженности в размере 237000 рублей за сентябрь-ноябрь 2008 года по договору аренды от 01.01.2008.

В свою очередь ИП П.А.В. в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявила встречный иск о взыскании с ИП Е.И.В. 729746 рублей неосновательного обогащения, возникшего в результате оплаты арендатором коммунальных платежей.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 29.06.2009 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 29.06.2009 и постановление апелляционной инстанции от 09.09.2009 отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд округа не направил, заявив ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, ИП Е.И.В. на праве собственности принадлежит двухэтажное здание магазина-кафе общей площадью 554,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. К., д. 26, корп.А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 48 АА N 182280 от 21.06.2003.

01.01.2008 между ИП Е.И.В. (арендодатель) и ИП П.А.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 238,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. К., д. 26а, сроком с 01.01.2008 по 01.12.2008, для использования под торговлю продовольственными товарами и вино-водочной продукцией.

Вышеуказанное помещение передано арендатору по ранее действовавшему договору аренды от 10.04.2006 N 1, в связи с чем акт приема-передачи к договору аренды от 01.01.2008 не составлялся.

Факт использования ИП П.А.В. в рамках договора от 01.01.2008 помещения площадью 238,2 кв. м, указанного в экспликации к поэтажному плану строения под лит.А на первом этаже двухэтажного здания магазина-кафе по адресу: г. Липецк, ул. К. 26а, признан сторонами, подтвержден представленной копией технического паспорта.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 01.01.2008 арендатор производит арендные платежи в сумме 79000 рублей в месяц.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что оплата производиться ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

ИП П.А.В. направила в адрес ИП Е.И.В. уведомление от 30.07.2008 о досрочном расторжении договора аренды от 01.01.2008 с 01.09.2008, которое было поручено последней 09.08.2008.

Ссылаясь на то, что договор в установленном порядке расторгнут не был, поскольку стороны не достигли соглашения по вопросу о проведении текущего ремонта или возмещении его стоимости, и у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за сентябрь, октябрь и ноябрь 2008 года на общую сумму 237000 рублей, ИП Е.И.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ссылаясь на то, что у ИП Е.И.В. возникло неосновательное в виде неосновательно сбереженных ею денежных средств в размере 729746 руб. 06 коп, составляющих произведенную арендатором оплату коммунальных услуг, ИП П.А.В. заявила встречные исковые требования.

Удовлетворяя первоначальный иск, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что ИП П.А.В. до истечения срока действия договора направила в адрес ИП Е.И.В. уведомление от 30.07.2008 о досрочном расторжении договора аренды от 01.01.2008 с 01.09.2008, которое было получено арендодателем 09.08.2008 (т. 1 л.д. 33).

В пункте 4.1.2 договора аренды от 01.01.2008 предусмотрено, что арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении нежилого помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать нежилое помещение по акту в исправном состоянии.

При этом в соответствии с пунктом 4.2 названного договора изменение условий договора, его расторжение и прекращении допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и в случае достижения согласия сторон, оформляются дополнительным соглашением. При недостижении согласия договор действует на прежних условиях.

Таким образом, исходя из условий договора, сторонами была предусмотрена возможность досрочного расторжения договора путем оформления письменного соглашения.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 01.01.2008 между сторонами подписано не было, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что, несмотря на наличие уведомления арендатора о расторжении договора, следует считать, что договор аренды продолжал действовать до установленного в нем срока, то есть до 01.12.2008.

В этой связи суды верно отметили, что в силу положений п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условий договора аренды от 01.01.2008 у ИП П.А.В. сохранялась обязанность по внесению арендной платы до 01.12.2008.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения арендатором арендной платы по договору аренды от 01.01.2008 за сентябрь, октябрь и ноябрь 2008 и ответчиком факт невнесения оплаты не оспаривается, суды первой и апелляционной инстанций, исходя из установленного в п. 3.1 договора размера ежемесячной арендной платы, пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования Е.И.В. о взыскании с ИП П.А.В. задолженности по аренде в сумме 237000 руб. подлежат удовлетворению.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что ИП П.А.В. с 01.09.2008 освободила помещение, являющееся предметом договора аренды от 01.01.2008 и его не использовала, что подтверждается соответствующим уведомлением, направленным в адрес арендодателя (т. 1 л.д. 30), в связи с чем основания для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате за период с сентября по ноябрь 2008 отсутствуют, является несостоятельной, поскольку договор аренды от 01.01.2008 не был расторгнут сторонами в установленном законом и договором порядке и следовательно продолжал действовать до 01.12.2008, то в силу положений ст. 310, 614 Гражданского кодекса РФ, у арендатора сохранилась обязанность по внесению арендной платы в спорный период времени.

Данная позиция суда соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды от 01.01.2008 является незаключенным, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а, следовательно, между сторонами не согласовано условие о предмете договора, был известен судам первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах. В частности, как верно отмечено судебными инстанциями, арендуемое помещение, расположенное по ул. К., д. 26а, находилось во владении ответчика до заключения договора от 01.01.2008, на основании предшествующих арендных отношений, что позволяет сделать вывод о том, что на момент возобновления арендного обязательства между сторонами нового договора аренды отсутствовало разногласие по поводу арендуемого объекта, условие о котором было согласовано сторонами посредством указания адреса и площади в п. 1.1 договора аренды от 01.01.2008.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, поскольку в договоре аренды от 01.01.2008 не содержится условий, касающихся того вопроса на какую сторону возлагается обязанность нести расходы по содержанию имущества, в том числе оплачивать коммунальные услуги, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что в данном случае применяются положения ст. 616 Гражданского кодекса РФ, в силу которых такая обязанность возложена на арендатора.

В этой связи судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии на стороне арендодателя неосновательного обогащения в виде неосновательного сбережения денежных средств, уплаченных арендатором за коммунальные услуги.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ бремя содержания имущества несет его собственник, не заслуживает внимания, поскольку в рассматриваемом случае подлежит применению специальная норма об аренде, установленная в п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, а также, учитывая, что нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, кассационной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы, были предметом рассмотрения судебных инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 29.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу N А36-1095/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с его момента принятия.