Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 февраля 2010 г. N Ф10-6206/09 по делу N А62-2392/2009 Отказывая в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды, убытков и неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что арендные отношения между сторонами прекращены, истцом не представлено доказательств возврата ему ответчиком помещения в ненадлежащем состоянии, а также наличия задолженности по оплате электроэнергии. Постановление апелляционного суда в этой части отменено, в силе оставлено решение суда первой инстанции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 2 февраля 2010 г. N Ф10-6206/09 по делу N А62-2392/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 марта 2010 г. N 2749/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - Н.А.А. - представитель, дов. от 10.11.2009, Н.Н.Н. - представитель, дов. от 02.02.2009, от ответчика - А.Р.К. - представитель, дов. от 05.06.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "М", г. Смоленск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу N А62-2392/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Н" (далее - ООО "Н"), г. Смоленск, обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "М" (далее - ООО "М"), г. Смоленск, о взыскании 94694 руб. задолженности по договору аренды за период с 21.03.2009 по 30.06.2009, 31940,12 руб. убытков, 1723 руб. в возмещение расходов по оплате потреблённой электрической энергии, 1566,11 руб. неустойки за нарушение обязательств по внесению коммунальных платежей, а всего 129923,23 руб. (уточнённые требования).

ООО "М" заявило встречный иск к ООО "Н" о признании договоров аренды от 20.12.2006, 01.12.2007 и 03.12.2008 недействительными и взыскании с последнего неосновательного обогащения в сумме 740117 руб. (внесенные арендные платежи), а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 116025,1 руб. (уточнённые требования).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.08.2009 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении иска ООО "Н" о взыскании с ООО "М" задолженности по арендной плате за период с 21.03.2009 по 30.06.2009 в сумме 94694 руб., иск в этой части удовлетворён. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "М" просит постановление апелляционного суда отменить, в иске ООО "Н" отказать, а встречный иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Н" просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения как законный и обоснованный.

В судебном заседании представитель ООО "М" поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, представители ООО "Н" - доводы отзыва на жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости постановление апелляционного суда отменить в части взыскания с ООО "М" в пользу ООО "Н" 94694 руб., оставить в силе в этой части решение суда первой инстанции, в остальной части требований судебные акты оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, между ООО "Н" (арендодатель) и ООО "М" (арендатор) с 2006 года на основании договоров аренды установились арендные отношения по использованию нежилого помещения площадью 190 кв. м с прилегающей территорией площадью 200 кв. м, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. П., 19.

Последний договор аренды N 05 был заключён сторонами 03.12.2008 на срок с 05.01.2009 по 31.12.2009.

Согласно пункту 3.2 договора стоимость аренды за пользование помещением составляет 28500 руб. в месяц, за пользование прилегающей территорией - 4000 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае несвоевременного возврата арендатором помещения последний уплачивает арендодателю арендную плату за срок пользования невозвращённым вовремя помещением и неустойку в размере 1% от ежемесячной суммы арендной платы в день.

20.02.2009 ООО "М" уведомило ООО "Н" о досрочном расторжении вышеназванного договора аренды с 20.03.2009.

20.03.2009 комиссия, состоящая из представителей ООО "Н", в связи с подачей ООО "М" заявления о досрочном расторжении договора аренды произвела осмотр арендуемого помещения и по результатам осмотра составила акт о техническом состоянии помещения. Из акта усматривается, что стены помещения требуют ремонта, разобраны блочные стены кабинета и туалета, отсутствуют запирающее устройство и прибор учета электроэнергии, и сделан вывод о том, что эксплуатация помещения (сдача его в дальнейшем в аренду) невозможна без ремонта (т. 1, л.д. 39).

23.03.2009 ООО "Н" направило в адрес ООО "М" претензию, в которой указало на обнаруженные при приеме помещения недостатки и предложило арендатору произвести ремонт помещения или оплатить стоимость ремонта в размере 50000 руб. ООО "Н" предупредило ответчика о том что, в противном случае, будет начисляться арендная плата до момента исполнения условий претензии и передачи помещения по акту (т. 1, л.д. 20).

01.04.2009 ООО "Н" (заказчик) заключило договор подряда с К.В.А. (подрядчик) на выполнение работ по ремонту спорного помещения. По акту о приемке выполненных работ от 30.04.2009 стоимость ремонтных работ составила 10000 руб., по акту о списании материальных запасов от 30.04.2009 стоимость строительных материалов составила 21940,12 руб. (т. 1, л.д. 90-92).

Ссылаясь на то что ООО "М" оставило помещение в ненадлежащем состоянии и ООО "Н" вынуждено было произвести ремонт этого помещения, на что было израсходовано 31940,12 руб., возврат имущества после прекращения арендных отношений ООО "М" надлежащим образом не оформило (помещение не сдано по акту), а, следовательно, арендные отношения между сторонами не прекращены, ООО "Н" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то что договор аренды N 05 от 20.12.2006 фактически действовал до 30.12.2007, договор аренды N 05 от 01.12.2007 фактически действовал до 31.12.2008 и спорный договор аренды N 05 от 03.12.2008 фактически был заключен на срок более года, но все эти договоры не были зарегистрированы, а, следовательно, они не считаются заключенными, при заключении указанных договоров ООО "Н" еще не обладало статусом собственника сдаваемого в аренду помещения, а, следовательно, договоры аренды ничтожны и стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, ООО "М" обратилось в суд со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что арендные отношения между сторонами прекращены 20.03.2009, истцом по основному иску не представлено доказательств возврата ему ответчиком помещения в ненадлежащем состоянии, а также наличия задолженности по оплате за электроэнергию, а требования ООО "М" о незаключенности и недействительности договоров аренды не состоятельны и противоречат нормам материального права.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании с ООО "М" в пользу ООО "Н" арендной платы в сумме 94694 руб. за период с 21.03.2009 по 30.06.2009 и удовлетворяя иск в этой части, апелляционный суд свой вывод мотивировал тем, что соглашение о расторжении договора аренды должно быть составлено в письменном виде, как и договор аренды, а такого соглашения не составлялось, следовательно, арендные отношения считаются действующими.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с таким выводом апелляционного суда, так как он не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 2.2.7 договора аренды N 05 от 03.12.2008 предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

Как указано выше, 20.02.2009 арендатор уведомил арендодателя о досрочном, с 20.03.2009, расторжении договора аренды N 05 от 03.12.2008 (т. 1, л.д. 19).

Получив данное уведомление, ООО "Н" 20.03.2009 осуществило комиссионную приемку помещения, о чем был составлен акт. Действия арендодателя свидетельствуют о том, что он согласился с досрочным расторжением договора аренды. Претензия ООО "Н" была направлена в адрес ООО "М" только по факту сдачи помещения в ненадлежащем состоянии.

В соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Осуществив приемку помещения 20.03.2009, тем самым ООО "Н" акцептовало оферту ООО "М" о расторжении договора аренды.

Поэтому вывод апелляционного суда о том, что арендные отношения между сторонами действуют, не верен.

Тем более, что и суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к выводу о том, что факт сдачи арендатором арендодателю помещения в ненадлежащем состоянии ничем не подтвержден, а, следовательно, арендодатель мог использовать это помещение сразу же после 20.03.2009, что он и сделал. Имея доступ в помещение, ООО "Н" 01.04.2009 стало производить в нём ремонт, который закончился 30.04.2009.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ООО "М" арендных платежей за период с 20.03.2009 по 30.06.2009 у суда не было.

Поэтому постановление апелляционного суда от 21.10.2009 следует отменить в части взыскания с ООО "М" в пользу ООО "Н" 94694 руб. задолженности по арендной плате и 3716 руб. расходов по государственной пошлине, решение суда первой инстанции от 03.08.2009 в этой части - оставить в силе, в остальной части и решение и постановление оставить в силе.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что на момент заключения договоров аренды собственником арендуемого помещения было ИЧП Н. "Н", а не ООО "Н", которое стало собственником только в 2009 году по решению Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2009 по делу N А62-6236/2008, не состоятелен.

При рассмотрении дела N А62-6236/2008 Арбитражным судом Смоленской области установлено, что 12 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. П., 19, в одном из которых находится спорное помещение, были сооружены за период с 1987 по 1999 годы. 13.04.1999 Смоленское областное БТИ, являющееся в то время регистрирующим органом, выдало ИЧП Н. "Н" справку за N 502 о том, что за ИЧП Н. "Н" зарегистрировано право на домовладения по ул. П., 19. 06.07.1999 ИЧП Н. "Н" было реорганизовано в ООО "Н" в соответствии с ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и ООО "Н" является правопреемником ИЧП Н. "Н".

При таких обстоятельствах, довод заявителя жалобы о том, что право собственности на сдаваемое в аренду помещение возникло у ООО "Н" только после вступления в законную силу решения суда от 09.04.2009, а до этого объекты недвижимости были бесхозными, не верен и надуман. Судом установлено, что право собственности на спорный объект возникло еще у правопредшественника истца.

Довод заявителя жалобы о незаключенности договоров аренды был предметом исследования судов двух инстанций и по праву отклонен, как не соответствующий нормам материального права - п. 2 ст. 651 ГК РФ. Кроме того, отсутствие договорных отношений не освобождает пользователя помещения от внесения платы за его фактическое использование.

В силу ст. 110 АПК РФ с ООО "Н" следует в пользу ООО "М" 1000 руб. расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу N А62-2392/2009 отменить в части взыскания с ООО "М" в пользу ООО "Н" 94694 руб. задолженности по арендной плате и 3716 руб. расходов по государственной пошлине, решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.08.2009 в этой части оставить в силе.

В остальной части решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.08.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 оставить в силе.

Взыскать с ООО "Н", г. Смоленск, в пользу ООО "М", г. Смоленск, 1000 руб. расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.