Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 февраля 2010 г. N Ф10-366/10 по делу N А48-2601/08-9 Отказывая в удовлетворении требования Общества о понуждении Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом заключить договор аренды нежилых помещений, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, истцом не представлено доказательств нарушения его прав и заключения ответчиком договора аренды с третьим лицом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 февраля 2010 г. N Ф10-366/10 по делу N А48-2601/08-9
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Е.С.А. - представителя (дов. б/н от 23.06.08), от ответчика: представитель не явился, извещен надлежаще, от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "П", г. Орел, на решение от 19.08.09 Арбитражного суда Орловской области и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.09 по делу N А48-2601/08-9, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "П" (далее - ООО "П"), г. Орел, обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Орловской области (далее - ТУ ФАУФИ по Орловской области), г. Орел, о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений, лит. Д, общей площадью 33 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. О., 47, на условиях договора аренды недвижимого имущества N 166-ф от 31.07.2003 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 01.07.2004) на срок с 31.07.2008 по 30.07.2013.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области (далее - УФРС по Орловской области), г. Орел.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 указанное решение изменено. Из мотивировочной части состоявшегося судебного акта исключены как противоречащие закону выводы суда о том, что: с момента закрепления в оперативном управлении имущества за УФРС по Орловской области ответчик утратил статус арендодателя спорных помещений; с 18.10.2005 право на расторжение договора аренды либо на заключение договора на другой срок перешло к третьему лицу, и последнее может распорядиться имуществом; письма ТУ ФАУФИ по Орловской области от 11.02.2008 и от 23.04.2008 с предложениями о расторжении договора аренды не имеют юридической силы; договор аренды N 166-ф от 31.07.2003 считается продленным на неопределенный срок.

В кассационной жалобе ООО "П" просит отменить состоявшееся постановление, а решение суда первой инстанции изменить, исключив из его мотивировочной части вывод о том, что с 18.10.2005 право на расторжение договора аренды либо на заключение его на другой срок перешло к УФРС по Орловской области. Как считает заявитель, судами обеих инстанций неправильно применены нормы материального права, а выводы, изложенные в постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика и третьего лица, надлежаще извещённых о времени и месте проведения судебного заседания, в суд округа не явились. Учитывая положения ч. 3 ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО "П", судебная коллегия полагает, что постановление от 28.10.09 следует отменить, а решение от 19.08.09 оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, 31.07.2003 между Управлением государственного имущества администрации Орловской области (арендодатель) и ООО "П" (арендатор) был заключен договор N 166-ф аренды двух нежилых помещений, лит.Д, общей площадью 33 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. О., 47, для использования под офис на срок с 31.07.2003 по 30.07.2008.

По акту приема-передачи от 31.07.2003 нежилые помещения N 4 площадью 15,8 кв. м (на втором этаже здания) и N 13 площадью 17,2 кв.м (подвал) были переданы арендатору.

Дополнительным соглашением от 01.07.2004 стороны изменили наименование арендодателя по договору N 166-ф от 31.07.2003 на Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Орловской области (в настоящее время - ТУ ФАУФИ по Орловской области).

Письмом от 20.11.2007 ответчик уведомил истца о невозможности дальнейшего размещения ООО "П" в арендованных помещениях и о необходимости расторжения договора аренды. Указанное письмо было получено арендатором 11.02.2008.

Истец от расторжения договора отказался и письмом от 27.02.2008 предложил ТУ ФАУФИ по Орловской области заключить договор аренды на новый срок.

Ответчик срок действия договора N 166-ф от 31.07.2003 не продлил и предложил истцу возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи.

Считая отказ продлить договор аренды помещений на новый срок незаконным и полагая, что общество обладает преимущественным правом на заключение данного договора, ООО "П" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возможна в порядке и при условиях, предусмотренных п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, доказательств наличия которых истцом не представлено.

Кроме того, установив, что административное здание, где находятся спорные помещения, было закреплено за УФРС по Орловской области на праве оперативного управления, суд пришел к выводу о переходе права на расторжение договора аренды либо на заключение его на новый срок к третьему лицу. Сославшись на отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно использования истцом арендованного имущества, суд счел договор N 166-ф от 31.07.2003 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По праву соглашаясь с выводом суда о недоказанности ООО "П" наличия у него оснований для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, суд апелляционной инстанции, тем не менее, изменил состоявшееся решение. Установив, что спорные нежилые помещения находились во владении и пользовании истца на праве аренды, срок которой еще продолжался, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что право оперативного управления в отношении указанных помещений у УФРС по Орловской области не возникло и отсутствует в настоящее время. По сути, суд исходил из того, что передача имущества в оперативное управление не может быть произведена при существующем обременении (в данном случае - в виде договора аренды).

Кассационная коллегия не может согласиться с данным выводом суда апелляционной инстанции.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из изложенного, возможность возникновения, изменения или прекращения права оперативного управления на имущество не ставится законодателем в зависимость от обременения этого имущества арендными отношениями.

Как усматривается из материалов дела, в период действия договора аренды N 166-ф от 31.07.2003 ответчиком как органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в сфере управления имуществом Российской Федерации, было принято распоряжение о закреплении за УФРС по Орловской области на праве оперативного управления федерального государственного недвижимого имущества - административного здания общей площадью 1437,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. О., 47.

Во исполнение указанного распоряжения ответчик и третье лицо составили акт приемки-передачи административного здания от 26.05.2005. Каких-либо замечаний относительно того, что имущество передается в оперативное управление за исключением помещений, арендуемых истцом, данный акт не содержит.

В соответствии с п. 1 ст. 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В данном случае решением собственника иное не установлено.

При таких обстоятельствах оснований считать, что у третьего лица право оперативного управления в отношении спорных помещений не возникло, у суда апелляционной инстанции не имелось.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что право оперативного управления на данное административное здание было зарегистрировано за УФРС по Орловской области в установленном законом порядке. Соответствующее свидетельство о государственной регистрации права сер. 57-АА N 329945 было выдано третьему лицу 17.10.2005.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, истец обращался в арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения ТУ ФАУФИ по Орловской области в части закрепления за УФРС по Орловской области спорных помещений на праве оперативного управления, однако, впоследствии отказался от заявленного требования.

Таким образом, в судебном порядке право оперативного управления УФРС по Орловской области на административное здание, расположенное по ул. О., 47 в г. Орле, включая спорные помещения, не оспорено.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у УФРС по Орловской области права оперативного управления на указанное здание, обремененного правом аренды спорных помещений ООО "П".

В соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и его назначением.

Поскольку третье лицо самостоятельно о прекращении договора аренды N 166-ф от 31.07.2003 не заявляло, суд первой инстанции обоснованно посчитал его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что УФРС по Орловской области было не вправе реализовать правомочие распоряжения в отношении принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества, несостоятелен.

Передав учреждению имущество на праве оперативного управления, собственник не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения. По смыслу действующего законодательства данное право переходит к учреждению и реализуется им с учетом положений ст.ст. 296, 298 ГК РФ.

Такие же разъяснения содержатся в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Учитывая изложенное, оснований для исключения из решения от 19.08.09 вывода суда о том, что с 18.10.2005 право на расторжение договора аренды либо на заключение его на другой срок перешло к УФРС по Орловской области, не усматривается.

При таких обстоятельствах кассационная коллегия полагает, что постановление от 28.10.09 следует отменить, а решение от 19.08.09 оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 5, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.09 по делу N А48-2601/08-9 отменить. Решение от 19.08.09 Арбитражного суда Орловской области по указанному делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.