Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 марта 2010 г. по делу N А36-2147/2009 Поскольку неоплата ответчиком арендных платежей касалась спорного условия, по мнению арендатора, о сроке начала действия новой ставки арендной платы, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что оснований считать неоплату суммы разницы между новой и прежней ставками оплаты аренды существенным нарушением арендатором договора аренды не имеется. Иск Администрации в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате и пени за задержку ее оплаты правомерно удовлетворен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 18 марта 2010 г. по делу N А36-2147/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: У.И.И. - представителя (дов. б/н от 26.08.2009); З.И.И. - представителя (дов. N 77 от 11.01.2010); от ответчика: Г.С.В. - представителя (дов. N 09/55 от 02.10.2009); от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Д" на постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу N А36-2147/2009, установил:

Администрация Добринского муниципального района Липецкой области обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском к открытому акционерному обществу "Д" (далее - ОАО "Д"), Липецкая область, о взыскании 912 172,73 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009, 45 334,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за 1 квартал 2009 года; 820 955,46 руб. задолженности по арендной плате за 2 квартал 2009 года, 10 032,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за 2 квартал 2009 года и арендной платы в сумме 912 172,73 руб. за 3 квартал 2009 года (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в лице Управления Роснедвижимости по Липецкой области, Управление имущественных и земельных отношений по Липецкой области.

Решением Арбитражный суд Липецкой области от 31.07.2009 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ОАО "Д" в пользу истца 71 223 руб. 37 коп., в том числе 67 698 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за первый квартал 2009 года, 3 524 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.03.2009 по 27.07.2009. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 указанное решение в части отказа во взыскании с ОАО "Д" задолженности по арендной плате за 1 и 2 квартал 2009 года и пени за задержку ее оплаты отменено. Исковые требования Администрации Добринского муниципального района Липецкой области о взыскании с ОАО "Д" 912 172,73 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009; 45 334,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за 1 квартал 2009 года; 820 955,46 руб. задолженности по арендной плате за 2 квартал 2009 года; 10 032,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за 2 квартал 2009 года удовлетворены. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 02.12.2009, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит названный судебный акт отменить. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца просили обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Третьи лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, 11.01.2006 между Администрацией сельского поселения Пушкинского сельсовета Добринского района Липецкой области (арендодатель) и ОАО "Д" (арендатор), на основании постановления главы администрации сельского поселения Пушкинского сельсовета Добринского района Липецкой области N 41 от 30.12.2005, был заключен договор аренды N 3 05/89, в соответствии с которым ОАО "Д" был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером: 48:04:175 01 01:0006 - из земель промышленности для нужд производства площадью 520 758 кв. м, находящийся по адресу: Липецкая область, Добринский район, ОАО "Д", территория очистных сооружений, сроком на 10 лет (с 11.01.2006 по 31.12.2015).

По акту приема-передачи от 11.01.2006 указанный земельный участок передан арендатору.

В п. 3.1 названного договора установлена ставка арендной платы за 1 кв. м в размере 0,52 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 270 794,16 руб.

Пунктом п. 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.

30.11.2006 договор аренды от 11.01.2006 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2009.

Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 83-рс от 26.11.2008 было утверждено положение "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году" (л.д. 51-57). Данное решение и положение были официально опубликованы (л.д. 59).

Согласно указанному положению ставка арендной платы за земли занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15% от кадастровой стоимости.

В соответствии с названным положением арендодателем был изменен размер арендной платы по договору аренды N 3 05/89 от 11.01.2006, который составил 3 648 690,9 руб. за год.

Из имеющейся в материалах дела переписки сторон следует, что в адрес ОАО "Д" арендодателем направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района N 83-рс от 26.11.2008 (л.д. 62-64).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по оплате аренды, на наличие задолженности в сумме 4 096 539,22 руб. и пени в размере 52 873,29 руб., из которых платежным поручением N 520 от 30.06.2009 арендатор оплатил лишь задолженность в сумме 91 512,27 руб., Администрация Добринского муниципального района обратилась в суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств за 1 и 2 кварталы 2009 года, а также о досрочном взыскании арендных платежей за 3 квартал 2009 года на основании п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным нарушением сроков внесения арендной платы.

Удовлетворяя заявленные требования лишь в части взыскания с ответчика в пользу истца 71 223 руб. 37 коп., в том числе 67 698 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за 1 квартал 2009 года, 3 524 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.03.2009 по 27.07.2009, суд первой инстанции исходил из недействительности пунктов 3.5 и 3.5.1 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006, предусматривающих возможность пересмотра размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в случаях изменения ставок арендной платы при их утверждении соответствующими органами местного самоуправления, обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом суд указал на то, что данные пункты договора противоречат положениям ст.ст. 422, 452 Гражданского кодекса РФ, в силу которых изменение размера арендной платы производится путем подписания соответствующего соглашения сторон, совершенного в той же форме, что и основной договор аренды.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости руководствоваться при расчете суммы задолженности размером арендной платы, установленной в договоре аренды N 3 05/89 от 11.01.2006.

Отменяя решение суда области, и, удовлетворяя исковые требования в части взыскании с ОАО "Д" задолженности по арендной плате и неустойки за 1-й и 2-й кварталы 2009 года в заявленной истцом сумме, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Как верно указано судами первой и апелляционной инстанций, право Администрации Добринского района на предъявление иска о взыскании задолженности по договору аренды N 3 05/89 от 11.01.2006, заключенному между Администрацией сельского поселения Пушкинского сельсовета Добринского района Липецкой области (арендодатель) и ОАО "Д" (арендатор), обусловлено тем обстоятельством, что в силу прямого указания закона, а именно ст. 5 Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", вступившего в действие с 01.07.2006, правомочия собственника по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского муниципального района перешли к администрации района.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ также указано, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 следует, что при его заключении ставка арендной платы была установлена за 1 кв. м в размере 0,52 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 270 794,16 руб. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.

Согласно п. 3.5 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 размер арендной платы и сроки платежа могли быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 3.5.1 договора условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и при этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции положения п. 3.5, 3.5.1 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 не противоречат п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данная позиция суда апелляционной инстанции согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что арендодатель был вправе, руководствуясь вышеуказанными пунктами договора в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы по причине изменения базовой ставки арендной платы, установленной решением органа местного самоуправления.

Кроме того, как справедливо отмечено апелляционной инстанцией, следует учитывать, что подобная практика изменения размера арендной платы существовала между сторонами по договору аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 и в 2008 году.

Так, решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 470-рс от 14.11.2007 было утверждено положение "Об арендной плате за земли, на территории Добринского района в 2008 году", которым устанавливалась ставка арендной платы за участки, занятые предприятиями промышленности, в размере 1,5% от их кадастровой стоимости.

ОАО "Д", также как и в рассматриваемом случае, уведомлялось арендодателем об изменении арендной платы, и, не заявляя возражений, вносило арендную плату в 2008 году, исходя из вновь установленного размера.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, проверив правильность предоставленного истцом расчета суммы задолженности пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований Администрации Добринского муниципального района Липецкой области в части взыскания с ОАО "Д" задолженности по арендным платежам за 1 и 2 кварталы 2009 года на основании ставок, установленных решением Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области N 83-рс от 26.11.2008 и исходя из постановления главы администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" за вычетом уплаченных в эти периоды платежей по ранее установленным договором ставкам, а также об обоснованности расчета пени за 1 и 2 кварталы 2009 года.

Что касается требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей за 3 квартал 2009 года, то в этой части требование по иску правомерно оставлены без удовлетворения по следующим основаниям.

В обоснование взыскания арендной платы за 3 квартал 2009 года истец сослался на положения пункта 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Из смысла названной нормы следует, что право требовать досрочного внесения арендной платы возникает у арендодателя при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

Как верно отмечено судебными инстанциями, при оценке характера нарушений подлежат применению общие правила п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ о критериях признания нарушений договора существенными, в соответствии с которыми существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в рассматриваемом случае неоплата ответчиком арендных платежей касалась спорного, по мнению арендатора, условия о сроке начала действия новой ставки арендной платы, апелляционный суд обоснованно указал, что оснований считать неоплату суммы разницы между новой и прежней ставками оплаты аренды существенным нарушением арендатором договора аренды не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Администрации Добринского муниципального района Липецкой области только в части взыскания с ОАО "Д" рассчитанной истцом задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2009 года и пени за задержку ее оплаты за этот же период.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что решение Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 83-рс от 26.11.2008 не подлежит применению, поскольку касается установления ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (п. 2.1) и земли населенных пунктов (п. 2.2), в то время как предоставленный ответчику в аренду земельный участок относится к землям промышленности, является несостоятельной в виду того, что в согласно данному решению установлена ставка арендной платы за земли занятые предприятиями промышленными, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, в размере 15% от кадастровой стоимости. Кроме того, как было указано выше в 2008 году ОАО "Д" вносило арендную плату за спорный земельный участок исходя из ее размера, установленного, аналогичным решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N470-рс от 11.12.2007, не возражая против данной методики расчета.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату решения Совета народных депутатов Добринского района Липецкой области N 470-рс следует читать как "от 14.11.2007 г."

На основании изложенного, а также, принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1; 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу NА36-2147/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.