Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 марта 2010 г. по делу N А36-2148/2009 Поскольку арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы по причине изменения ее базовой ставки, установленной решением органа местного самоуправления, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 марта 2010 г. по делу N А36-2148/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2010 г. N ВАС-5954/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: З.И.И. (дов. N 77 от 11.01.2010); У.И.И. (дов. от 26.08.2009); от ответчика: не явились, извещены надлежаще; от третьих лиц: Г.С.В. (дов. N 09/55 от 02.10.2009);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Д", Липецкая область, на постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу N А36-2148/2009, установил:

Администрация Добринского муниципального района Липецкой области обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском к открытому акционерному обществу "Д" (далее - ОАО "Д"), Липецкая область, о взыскании 3 184 366,49 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009, 158 679,70 руб. неустойки за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за 1 квартал 2009 года; 3 275 583,77 руб. задолженности по арендной плате за 2 квартал 2009 года, 39 339,76 руб. неустойки за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за 2 квартал 2009 года и арендной платы в сумме 3 639 537,53 руб. за 3 квартал 2009 года (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в лице Управления Роснедвижимости по Липецкой области, Управление имущественных и земельных отношений по Липецкой области.

Решением Арбитражный суд Липецкой области от 31.07.2009 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 указанное решение в части отказа во взыскании с ОАО "Д" задолженности по арендной плате за 1 и 2 квартал 2009 года и пени за задержку ее оплаты отменено. Исковые требования Администрации Добринского муниципального района Липецкой области о взыскании с ОАО "Д" 3 184 366,49 руб. задолженности по арендной плате за 1 квартал 2009 года, 158 679,70 руб. неустойки за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за 1 квартал 2009 года; 3 275 583,77 руб. задолженности по арендной плате за 2 квартал 2009 года, 39 339,76 руб. неустойки за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за 2 квартал 2009 года. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 02.12.2009, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит названный судебный акт отменить. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца просили обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, 11.01.2006 между Администрацией сельского поселения Богородицкий сельсовет Добринского района Липецкой области (арендодатель) и ОАО "Д" (арендатор) на основании постановления главы администрации сельского поселения Богородицкий сельсовет Добринского района Липецкой области N 78 от 30.12.2005 был заключен договор аренды N 3, в соответствии с которым ОАО "Д" были переданы в аренду земельные участки, находящиеся по адресу: Липецкая область, Добринский район, ОАО "Д", сроком на 10 лет (с 11.01.2006 по 31.12.2015), с кадастровыми номерами: 48:04:175 01 01:0001 - из земель промышленности площадью 240 174 кв. м, территория отвалов отстойников; 48:04:175 02 01:0002 - из земель промышленности площадью 1 165 408 кв. м, промышленная зона; 48:04:175 01 01:0002 - из земель промышленности площадью 10 012 кв. м, под плотину и водозабор; 48:04:142 01 08:0004 - из земель поселений площадью 1 039 кв. м, под водозабор; 48:04:172 05 01:0005 - из земель промышленности площадью 4 992 кв.м., под водонапорную башню.

По акту приема-передачи от 11.01.2006 указанные земельные участки переданы арендатору.

В п. 3.1 названного договора установлена ставка арендной платы за 1 кв. м площади земель промышленности в размере 0,52 руб., земель поселений - 2,83 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 741 645,09 руб.

Пунктом п. 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.

30.11.2006 договор аренды от 11.01.2006 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2009.

10.01.2008 между администрацией Добринского района Липецкой области, администрацией сельского поселения Богородицкий сельсовет и ОАО "Д" было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 3 от 11.01.2006 от администрации сельского поселения Богородицкий сельсовет к администрации Добринского района.

Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 было утверждено положение "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году" (т. 1 л.д. 42-46). Данные решение и положение были официально опубликованы.

Согласно указанному положению ставка арендной платы за земли, занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15% от кадастровой стоимости.

В соответствии с названным положением арендодателем был изменен размер арендной платы по договору аренды N 3 от 11.01.2006, который составил 14 558 150,09 руб. за год.

Из имеющейся в материалах дела переписки сторон следует, что в адрес ОАО "Д" арендодателем направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района N 84-рс от 26.11.2008.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, на наличие задолженности в сумме 4 096 539,22 руб. и пени в размере 52 873,29 руб., из которых платежным поручением N574 от 25.03.2009 арендатор оплатил лишь задолженность в сумме 363 953,76 руб., Администрация Добринского муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств за 1 и 2 кварталы 2009 года, а также о досрочном взыскании арендных платежей за 3 квартал 2009 года на основании п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным нарушением сроков внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недействительности положений пунктов 3.5, 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006, предусматривающих возможность в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случаях изменения ставок арендной платы при их утверждении соответствующими органами местного самоуправления, когда они становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления; заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется. При этом суд указал на то, что положения этих пунктов договора противоречат положениям ст.ст. 422, 452 Гражданского кодекса РФ, в силу которых изменение размера арендной платы производится путем подписания соответствующего соглашения сторон, совершенного в той же форме, что и основной договор аренды.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости руководствоваться при расчете суммы задолженности размером арендной платы, установленной в договоре аренды N 3 от 11.01.2006 при его заключении.

Отменяя решение суда области, и, удовлетворяя исковые требования в части взыскании с ОАО "Д" задолженности по арендной плате и неустойки за 1-й и 2-й кварталы 2009 года в заявленной истцом сумме, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

Как верно указано судами первой и апелляционной инстанций, право Администрации Добринского района на предъявление иска о взыскании задолженности по договору аренды N 3 от 11.01.2006, заключенному между Администрацией сельского поселения Богородицкий сельсовет Добринского района Липецкой области (арендодатель) и ОАО "Д" (арендатор), обусловлено тем обстоятельством, что в силу прямого указания закона, а именно ст. 5 Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", вступившего в действие с 01.07.2006, правомочия собственника по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского муниципального района перешли к администрации района.

В этой связи судами обоснованно не принят во внимание довод ответчика о том, что соглашение от 10.01.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 3 от 11.01.2006 является незаключенным в виду отсутствия его государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ также указано, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды N 3 от 11.01.2006 следует, что при его заключении ставка арендной платы была установлена за 1 кв. м площади земель промышленности в размере 0,52 руб., земель поселений - 2,83 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 741 645,09 руб. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.

Согласно п. 3.5 договора аренды N 3 от 11.01.2006 размер арендной платы и сроки платежа могли быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 3.5.1 договора условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и при этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, положения п. 3.5, 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006 не противоречат п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Позиция суда апелляционной инстанции согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что арендодатель был вправе, руководствуясь вышеуказанными пунктами договора в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы по причине изменения базовой ставки арендной платы, установленной решением органа местного самоуправления.

Кроме того, как справедливо отмечено апелляционной инстанцией, подобная практика изменения размера арендной платы существовала между сторонами по договору аренды N 3 от 11.01.2006 и в 2008 году.

Так, решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 470-рс от 14.11.2007 было утверждено положение "Об арендной плате за земли, на территории Добринского района в 2008 году", которым устанавливалась ставка арендной платы за участки, занятые предприятиями промышленности, в размере 1,5% от их кадастровой стоимости.

ОАО "Д", также как и в рассматриваемом случае, уведомлялось арендодателем об изменении арендной платы, и, не заявляя возражений, вносило арендную плату в 2008 году, исходя из вновь установленного размера.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, проверив правильность предоставленного истцом расчета суммы задолженности пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований Администрации Добринского муниципального района Липецкой области в части взыскания с ОАО "Д" задолженности по арендным платежам за 1 и 2 кварталы 2009 года на основании ставок, установленных решением Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 и исходя из постановления главы администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" за вычетом внесенных в эти периоды платежей по ранее установленным договором ставкам, а также об обоснованности расчета пени за 1 и 2 кварталы 2009 года.

Что касается требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей за 3 квартал 2009 года, то в этой части требование по иску правомерно оставлены без удовлетворения по следующим основаниям.

В обоснование взыскания арендной платы за 3 квартал 2009 года истец сослался на положения пункта 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Из смысла названной нормы следует, что право требовать досрочного внесения арендной платы возникает у арендодателя при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

Как верно отмечено судебными инстанциями, при оценке характера нарушений подлежат применению общие правила п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ о критериях признания нарушений договора существенными, в соответствии с которыми существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в рассматриваемом случае неоплата ответчиком арендных платежей касалась спорного, по мнению арендатора, условия о сроке начала действия новой ставки арендной платы, апелляционный суд обоснованно указал, что оснований считать неоплату разницы между новой и прежней арендной платой существенным нарушением арендатором договора аренды не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Администрации Добринского муниципального района Липецкой области только в части взыскания с ОАО "Д" рассчитанной истцом задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2009 года и пени за просрочку оплаты за этот же период.

Довод кассационной жалобы о том, что решение Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 не подлежит применению, поскольку касается установления ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (п. 2.1) и земли населенных пунктов (п. 2.2), в то время как предоставленные ответчику в аренду земельные участки относятся к землям промышленности и землям поселений, является несостоятельным в виду того, что согласно данному решению установлена ставка арендной платы за земли, занятые предприятиями промышленными, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, в размере 15% от кадастровой стоимости. Кроме того, как было указано выше, в 2008 году ОАО "Д" вносило арендную плату за спорные земельные участки исходя из ее размера, установленного аналогичным решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 470-рс от 11.12.2007, не возражая против данной методики расчета.

На основании изложенного, а также, принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу N А36-2148/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.