Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 апреля 2010 г. по делу N А62-1668/2009 Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что доказательств неисполнения со стороны ответчика обязательств по внесению арендной платы в спорный период истцом не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 14 апреля 2010 г. по делу N А62-1668/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от ООО "ПКЦ "Ф" - С.О.Б. (протокол от 07.07.2008); от Смоленской городской коллегии адвокатов N 1: В.С.В. (дов. б/н от 12.04.2010); от НО "НФРГО "П" - Б.А.Н. (дов. от 12.03.2010); Д.В.А. (дов. б/н от 12.04.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 и некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "П", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010, ООО "Производственно-коммерческий центр "Ф", г. Смоленск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 по делу N А62-1668/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр "Ф" (далее ООО ПКЦ "Ф"), г. Смоленск, обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1, г. Смоленск, и некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "П" (далее - НО "НФРГО "П"), г. Смоленск, о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате за период с июля 2007 года по апрель 2009 года включительно в размере 96 074 руб., расторжении договора аренды от 01.11.2002 N 4 в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002, освобождении занимаемых ответчиками нежилых помещений по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36.

В свою очередь НО "НФРГО "П" в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ предъявила встречный иск к ООО ПКЦ "Ф" о понуждении его передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения - комнаты N 39 площадью 19 кв. м, и N 41 площадью 10,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2009 со Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 в пользу ООО ПКЦ "Ф" было взыскано 96 074 руб. задолженности, договор аренды от 01.11.2002 N 4 расторгнут; а также суд обязал Смоленскую городскую коллегию адвокатов N 1 и НО "НФРГО "П" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 указанное решение в части расторжения договора аренды от 01.11.2002 N 4, а также в части обязания Смоленскую городскую коллегию адвокатов N 1 и НО "НФРГО "П" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36, отменено. В этой части в удовлетворении иска отказано. В остальной части решение от 17.07.2009 оставлено без изменения.

Считая решение от 17.07.2009 и постановление апелляционной инстанции от 12.01.2010 незаконными и необоснованными, ссылаясь на неисполнение истцом обязанности по передаче в аренду помещений N 39 и N 41, Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить полностью, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Не согласившись с названными судебными актами в части отказа в удовлетворении встречного иска, НО "НФРГО "П" также подала кассационную жалобу на предмет отмены решения от 17.07.2009 и постановления апелляционной инстанции от 12.01.2010.

В свою очередь, полагая, что, частично отменяя решение суда области, апелляционная инстанция сделала выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, и допустила нарушение норм материального права, ООО ПКЦ "Ф" подало кассационную жалобу, в которой просит постановление апелляционной инстанции от 12.02.2010 отменить, оставив в силе решение от 17.07.009.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы своих кассационных жалоб по изложенным в них мотивам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей заявителей жалоб, судебная коллегия полагает, что постановление апелляционной инстанции от 12.01.2010 следует оставить в силе в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 01.11.2002 между ООО ПКЦ "Ф" (арендодатель) и Смоленской областной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор аренды N 4 нежилого помещения (т. 1, л.д. 31-34), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 55,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Н., 36, сроком на 15 лет-с 01.11.2002 по 31.10.2017.

03.12.2002 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения площадью 39,7 кв. м (комнаты 38, 39, 41), расположенные на первом этаже по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36.

По акту приема-передачи от 01.11.2002 арендатору переданы нежилые помещения площадью 39,7 кв. м (т. 1, л.д. 109).

20.12.2002 вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем имеется отметка на договоре (т. 1, л.д. 36).

29.03.2003 общее собрание Смоленской областной коллегии адвокатов на основании Федерального Закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" приняло решение о реорганизации коллегии путем разделения на Смоленскую городскую коллегию адвокатов N 1 и Смоленскую городскую юридическую консультацию.

После реорганизации Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 продолжила пользоваться арендованными помещениями и до июля 2007 года вносила арендную плату путем проведения взаимозачетов.

10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО "НФРГО "П" был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002. Согласно договору от 10.04.2007 коллегия уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат NN 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2008 по делу N А62-3040/2008 были удовлетворены требования НО "НФРГО "П" к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 о понуждении к государственной регистрации в УФРС по Смоленской области договора от 10.04.2007 об уступке прав по договору аренды N 4 от 01.11.2002.

На основании указанного судебного акта договор уступки от 10.04.2007 зарегистрирован в УФРС по Смоленской области 07.05.2009. При этом, согласно описи документов, представленных на регистрацию (л.д. 111 т. 2), акт приема-передачи помещений при регистрации договора уступки сторонами не предоставлялся.

Ссылаясь на то, что в период пользования арендованными помещениями Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО "НФРГО "П" неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы, в связи с чем по состоянию на 07.04.2009 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 96 074 руб., ООО ПКЦ "Ф" предупредило указанных лиц о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 39-42).

Поскольку данное требование осталось без ответа, ООО ПКЦ "Ф" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, утверждая, что ООО ПКЦ "Ф" не исполнило обязательство по передаче комнат N 39 и N 41, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36, и являющихся предметом договора аренды N 4 от 01.11.2002 и договора уступки права от 10.04.2007, НО "НФРГО "П" предъявила встречный иск.

Частично удовлетворяя первоначальный иск и оставляя встречные исковые требования без удовлетворения, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 307, 309, 389, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса РФ и указал, что материалами дела подтверждается факт передачи истцом в аренду правопредшественнику Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 нежилых помещений N 38, 39, 41, расположенных по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36, а также факт не внесения ответчиками арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года. Суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды N 4 от 01.11.2002 по причине многократных нарушений условия договора о внесении арендной платы, а также об обязании освободить арендуемые помещения в связи с прекращением договора.

Частично отменяя решение суда области, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела усматривается, что по договору аренды N 4 от 01.11.2002 (с учетом дополнительного соглашения от 03.12.2002) ООО ПКЦ "Ф" предоставило в аренду правопредшественнику Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 нежилые помещения площадью 39,7 кв. м (комнаты 38, 39, 41), расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36, сроком с 01.11.2002 по 31.10.2017.

Факт передачи данных помещений (комнаты 38, 39, 41) подтверждается актом приема-передачи от 01.11.2002 (т. 1, л.д. 109).

В п. 3.1 договора сторонами установлен размер ежемесячной арендной платы за 1 кв.м помещения в сумме 110 руб. Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы до 25 числа предшествующего месяца.

Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, до июля 2007 года Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 производила оплату аренды по договору N 4 от 01.11.2002 путем взаимозачетов.

Однако доказательств внесения арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года в материалы дела не представлено.

При этом, из материалов дела следует, что 10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО "НФРГО "П" был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому коллегия адвокатов уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат NN 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт заключения договора уступки прав от 10.04.2007 с согласия арендодателя подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, положения главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества с учетом особенностей, присущих данным отношениям.

В этой связи, поскольку первоначальный договор аренды N 4 от 01.11.2002 подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме этого помещения также должно быть зарегистрировано и согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор уступки прав от 10.04.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2009

Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с июля 2007 года по апрель 2009 года с коллегии адвокатов, а не с НО "НФРГО "П" по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки прав продолжала оставаться коллегия адвокатов.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска в части расторжения договора аренды N 4 от 01.11.2002, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что доказательств неисполнения со стороны НО "НФРГО "П" перед ООО ПКЦ "Ф" обязательств по внесению арендной платы в спорный период, не представлено. В свою очередь наличие действующего договора аренды исключает возможность удовлетворения требования истца об освобождении арендуемых помещений в порядке ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

Что касается встречного требования НО "НФРГО "П" об обязании ООО ПКЦ "Ф" передать помещения N 39 и N 41, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Смоленск, ул. Н., д. 36, то признавая его не подлежащим удовлетворению, судебные инстанции указали, что данные требования могли быть предъявлены НО "НФРГО "П" непосредственно к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1, так как спорные помещения были переданы истцом коллегии адвокатов на основании заключенного договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения площадью 39,7 кв. м от 01.11.2002, в связи с чем предъявление заявленных во встречном иске требований к истцу суды расценили как избрание неверного способа защиты своих прав.

При этом довод ответчиков о том, что фактически истцом передана лишь комната N 38, исследовался и оценивался судом первой инстанции и был отклонен со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства, в частности подписанный уполномоченными представителями сторон акт приема-передачи от 01.11.2002. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что коллегия адвокатов до 10.04.2007 года-момента заключения договора о передаче спорного имущества НО "НФРГО "П", обращалась к арендодателю с предложением о расторжении договора аренды в связи с его неисполнением арендодателем либо с требованием о передаче комнат либо об устранении препятствий в пользовании комнатами N 39 и N 41. В процессе проведения взаимозачетов коллегия адвокатов также не заявляла, что оплата производится за пользование одной комнатой - во всех документах имеется ссылка на оплату по договору аренды, в котором арендуемая площадь указана 39,7 кв. м Помещение площадью 39,7 кв. м, состоящее из трех комнат, было предметом договора уступки прав от 10.04.2007, заключенному коллегией адвокатов и НО "НФРГО "П".

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что комнаты NN 39 и 41 не переданы НО "НФРГО "П", не может быть признан соответствующим материалам дела.

Доводы, приведенные в обоснование кассационных жалоб, по существу направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, что в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ не входит компетенцию кассационной инстанции.

В силу положений п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче кассационной жалобы подлежит уплате государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.04.2010 НО "НФРГО "П" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы, а также учитывая, что в удовлетворении данной кассационной жалобы отказано, с некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "П", г. Смоленск, надлежит взыскать в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 по делу N А62-1668/2009 оставить без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Взыскать с некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "П", г. Смоленск, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.