Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 апреля 2010 г. N Ф10-1340/10 по делу N А48-3246/2009 Поскольку Общество не исполнило обязательство по погашению кредита, суд правомерно удовлетворил иск об обращении взыскания на предмет залога по договору. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора об ипотеке недействительным, суд правомерно указал на пропуск истцом годичного срока исковой давности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 21 апреля 2010 г. N Ф10-1340/10 по делу N А48-3246/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2010 г. N ВАС-9806/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: ОАО "В" - В.С.Г. - представитель (дов. N 374-ГБ/09 от 18.12.2009), от ответчика: ООО "А" - У.М.В.- представитель (дов. б/н от 05.04.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "А", г. Курск, на решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 по делу N А48-3246/2009, установил:

ОАО "В", г. Москва обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "А", г. Курск, об обращении взыскания на предмет залога по договору залога (ипотеки) N 54/З-08 от 24.04.2008:

1) птичник (поз. N 34), общей площадью 6 926,20 кв. м, литер Ц, назначение объект - нежилое, условный номер 57:10:0:0:6455/1/Ц, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский р-он, д. Альшанские Выселки;

2) птичник (поз. N 42), общая площадь 6 889,7 кв. м, литер Н назначение объекта - нежилое, условный номер 57:10: 0:0:6455/1/Н, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский р-он, д. Альшанские Выселки.

3) земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский р-н, д. Альшанские Выселки, занятый птичником (поз. N 34), общая площадь 6 926, 20 кв. м, литер Ц, назначение объекта - нежилое, условный номер 57:10:0:0:6455/1/Ц;

4) земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский р-н, д. Альшанские Выселки, занятый птичником (поз. N 42), общая площадь 6 889,7 кв. м, литер Н, назначение объекта - нежилое, условный номер 57:10:0:0:6455/1/Н, а также об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 36 845 000 руб., в том числе птичник (поз. N 34)- 18425 000 руб., птичник (поз. N 42)-18 420 000 руб. (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК Российской Федерации).

ООО "А" предъявило к ОАО "В" встречный иск о признании договора об ипотеке N 54/З-08 от 24.04.2009 недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2009 исковые требования банка удовлетворены. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "А" к ОАО "В" отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "А", ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество и удовлетворении встречного иска о признании договора об ипотеке N 54/З-08 от 24.04.2009 недействительным (ничтожным).

Заявитель указывает, что судом нарушены положения ст. 350 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 54 , п. 4 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не соглашается с выводами суда о пропуске срока исковой давности по встречному иску.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "А" поддержал доводы жалобы, а представитель ОАО "В", считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым оспариваемые судебные акты оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 24.04.2008 между ОАО "В" (кредитор) и ОАО "О" (заемщик) был заключен договор об открытии кредитной линии N 54/К-08 со сроком пользования с 24.04.2008 по 23.04.2009 включительно, с уплатой 14% годовых по фактической задолженности.

Лимит задолженности по кредитной линии составляет 23 000 000 рублей.

Дополнительным соглашением N 2 от 01.12.2008 проценты за пользование кредитом были увеличены до 18% годовых.

Кредит в размере 23 000 000 рублей был предоставлен заемщику 06.05.2008, что подтверждается платежным поручением N 06745 от 06.05.2008, а также выпиской со счета N 40702810300010000768 за 06.05.2008.

Согласно п. 4.4.3 договора истец вправе требовать досрочного возврата текущих кредитов, уплаты причитающихся процентов и комиссий, в том числе при нарушении Заемщиком обязательств по иным договорам, заключенным с истцом.

04.03.2009 истец обратился к заемщику с требованием N 478/37-07 о досрочном погашении кредита, процентов и комиссий. Данное требование было получено заемщиком 10.03.2009.

В предложенный пятидневный срок задолженность по кредитному договору ОАО "О" погашена не была. По состоянию на 31.05.2009 размер задолженности по основному долгу составил 23 000 000 руб.

24.04.2008 между ОАО "В" (залогодержатель) и ООО "А" (залогодатель) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ОАО "О" по договору кредитной линии был заключен Договор об ипотеке (договор о залоге недвижимости) N 54/3-08, согласно которому ответчи предоставил истцу в залог недвижимое имущество:

1) птичник (поз. N 34), общей площадью 6 926,20 кв. м, литер Ц, назначение объекта - нежилое, условный номер 57:10:0:0:6455/1/Ц, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский р-он, д. Альшанские Выселки;

2) птичник (поз. N 42), общая площадь 6 889,7 кв. м, литер Н назначение объекта - нежилое, условный номер 57:10: 0:0:6455/1/Н, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский р-он, д. Альшанские Выселки,

3) право аренды на земельный участок с расположенными на нем вышеуказанными птичниками, общей площадью 1 355 780 кв. м, с кадастровым номером 57: 10: 0050101:0224, предоставленное залогодателю на основании договора аренды земли N 98 от 04.06.2004, зарегистрированного 21.06.2004 Регистрационным управлением Орловской области за номером 57-01/01-34/2004-365.

07.05.2008 УФРС по Орловской области произведена государственная регистрация данного договора ипотеки.

Согласно п. 1.4 Договора ипотеки предмет залога оценивается по соглашению сторон в 38 345 000 рублей, в том числе, птичник (поз. N 34) - 18 425 000; птичник (поз. N 42)- 18 420 000 руб., право аренды на земельный участок - 1 500 000.

Впоследствии земельный участок, право аренды которого было заложено по договору от 24.04.2008, ответчик приобрел в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка N 143 от 22.08.2008.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.09.2009 года по делу N А35-5210/2009 с ОАО "О" в пользу банка взыскано 24 697 347, 54 руб. - задолженность по кредитному договору с процентами, пеней, комиссией и неустойками.

Ссылаясь на неисполнение заемщиком - ОАО "О" обязательств по погашению кредита, ОАО "В" обратилось в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное ООО "А" имущество по договору N 54/З-08 от 24.04.2008.

ООО "А" в свою очередь, указывая на недействительность (ничтожность) договора об ипотеке N 54/З-08 от 24.04.2008, обратилось в суд со встречным иском.

Рассматривая данный спор, суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными исковые требования банка и обратили взыскание на заложенные по договору залога (ипотеки) N 54/З-08 от 24.04.2008 объекты недвижимости, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 36 845 000 руб.

При этом судом удовлетворены уточненные исковые требования, взыскание обращено на два птичника (поз. N 34 и N 42) и земельные участки, занятые данными объектами, поскольку право аренды земельного участка площадью 1 355 780 кв. м, также являющееся предметом залога, к моменту обращения взыскания на заложенное имущество, прекратилось.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления ООО "А" о признании договора об ипотеке недействительным (ничтожным), судебные инстанции пришли к выводу о пропуске ООО "А" срока исковой давности по заявленному требованию.

Суд кассационной инстанции находит судебные акты обоснованными, соответствующими действующему законодательству и материалам дела.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В силу ст. 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Исследовав обстоятельства дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства, суды двух инстанции пришли к выводу о соответствии договора о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное ответчиком по договору от 24.04.2008 имущество - два птичника и земельные участки, находящиеся под данными строениями.

Как усматривается из материалов дела, дополнительным соглашением N 1 к договору об ипотеке, подписанному сторонами 10.10.2008, сторонами изменен предмет ипотеки, вместо права аренды, которое было прекращено, стороны в качестве объекта ипотеки указали - земельный участок, площадью 1 355 768 кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, д. Альшанские Выселки, принадлежащий ответчику на праве собственности. Однако, УФРС по Орловской области отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 10.10.2008 к договору об ипотеке.

Учитывая, что право аренды земельного участка у ответчика прекратилось, а залог самого земельного участка не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у истца права на обращение взыскания на земельный участок, общей площадью 1 355 768 кв. м.

В то же время судами сделан обоснованный вывод, что взыскание может быть обращено на два объекта недвижимости - птичники, также являющиеся предметом залога.

При этом судом учтены положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка, без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится 10 это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункте 17 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

С учетом указанных правовых норм, суды двух инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных банком требований об обращении взыскания на земельные участки, находящиеся под объектами недвижимого имущества - двумя птичниками.

При этом суды, исходя из отсутствия возражений ответчика цены заложенного имущества, установленной в договоре ипотеки, сведений о рыночной стоимости такого имущества, правомерно установили начальную продажную цену заложенного имущества, указанную в договоре залога в сумме 36 845 000 руб., в том числе, птичника (поз. N 34) - в сумме 18 425 000 руб., птичника (поз. N 42) - в сумме 18 420 000 руб.

Доводы ООО "А" о том, что земельные участки под строениями, на которые обращено взыскание, не могут быть предметом гражданских прав, поскольку не имеют кадастровых номеров, были предметом исследования суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены со ссылкой на то, что вопросы формирования участков под птичниками, а также определения их начальной продажной цены могут быть разрешены на стадии исполнения судебного акта.

Как пояснили суду представители сторон, в отношении ООО "А" возбуждено производство по делу о банкротстве, следовательно, вопросы, касающиеся оформления и реализации заложенного имущества, подлежат разрешению в рамках процедуры банкротства (конкурсного производства), введенной в отношении должника.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "А" о признании договора залога недействительным.

Обращаясь с данным требованием, ООО "А" не указало оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации для признания договора залога ничтожным на момент его заключения (ст. 168 ГК РФ).

Обстоятельства, приведенные ООО "А" в обоснование иска, касающиеся несоблюдения порядка одобрения договора залога как крупной сделки, свидетельствуют об оспоримости сделки.

Оспаривая договор залога в полном объеме, истец по встречному иску ссылается на его недействительность в части, касающейся залога земельного участка, приобретенного в собственность после заключения договора от 24.04.2009, указывая на то, что договор залога земельного участка не был одобрен советом директоров ООО "А".

Как правильно указал суд, договор залога от 24.04.2008 в части права аренды земельного участка прекратил свое действие, а прекращение договора ипотеки в указанной части не может являться основанием для признания договора ипотеки в оставшейся части недействительным; на земельный участок, находящийся в собственности залогодателя и на котором находятся другие объекты недвижимости, не являющиеся предметом залога, взыскание не обращено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к выводу о пропуске истцом по встречному иску годичного срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды исходили из того, что срок исковой давности надлежит исчислять с 14.05.2008 - даты издания Постановления Главы администрации Орловского района Орловской области N 558 "О предоставлении в собственность ООО "А" земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства (размещение зданий и сооружений птицефабрики)".

Оснований для переоценки выводов суда не имеется.

Кроме того, учитывая, что на дату заключения, а также государственной регистрации договора ипотеки от 24.04.2008 обстоятельства, на которые ссылался ответчик - ООО "А" в качестве обоснований требований признания договора ипотеки недействительным (ничтожным) отсутствовали, суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны с учетом конкретных обстоятельств дела и соответствуют нормам материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами первой и апелляционной инстанций в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.

С учетом изложенного оснований к отмене судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 по делу N А48-3246/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.