Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 февраля 2010 г. по делу N А36-2080/2009 Поскольку факт пользования ответчиком спорным земельным участком по договору аренды подтвержден материалами дела, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Управления имущественных и земельных отношений в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате и пени (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 19 февраля 2010 г. по делу N А36-2080/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 августа 2010 г. N ВАС-6493/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Б.И.П. - представитель (дов. от 25.01.2010 N 297-01); ответчик: от Открытого акционерного общества А.В.О. - ведущий "Д" юрисконсульт (дов. от 15.02.2010 б/н); Третье лицо: от Администрации г. Липецка - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Д" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 по делу N А36-2080/2009, установил:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Д" (далее - Общество) о взыскании 105 555 564 руб. задолженности по арендной плате за период 2008-2009 г. г. и 9 267 776,14 руб. неустойки.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Липецка (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2009 требования заявителя удовлетворены в части взыскания 105 555 564 руб. задолженности и 2 000 000 руб. неустойки за период с 21.01.2008 по 24.04.2009. В оставшейся части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 решение суда оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Общество просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель Администрации в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

Третье лицо ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду ч. 3 ст. 284 АПК РФ

Законность решения Арбитражного суда Липецкой области и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Центрального округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, на основании протокола от 26.12.2006 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией г. Липецка, выступившей по договору арендодателем, и ОАО "Д" (арендатор) 31.12.2006 был оформлен договор N 17-06-А аренды земельного участка (далее - Договор).

В соответствии с договором арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 189638 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119, относящийся к категории земель поселения и расположенный в 29 микрорайоне Октябрьского округа г. Липецка, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок действия договора установлен с 01.01.2007 по 31.12.2013.

Размер арендной платы за право одного года аренды составляет 64 856 196 руб., а размер годовой арендной платы в расчете на единицу площади (за 1 кв. м) - 342 руб. и остается неизменным на весь срок действия договора.

Арендная плата должна была уплачиваться арендатором равными долями ежегодно не позднее 20 числа первого месяца календарного года в период с 01.01.2007 по 31.12.2013 (п.п. 4.1., 2.1. договора).

Согласно пункту 4.5. договора по мере сдачи объектов в эксплуатацию на основании проекта межевания должен был проводиться перерасчет величины арендной платы с учетом изменения площади земельного участка.

Договор аренды арендатором был подписан с протоколом разногласий, спорные условия которого в последующем были согласованы в отдельном протоколе - протоколе согласования разногласий от 01.02.2007.

По акту приема-передачи от 01.01.2007 администрация г. Липецка передала, а ОАО "Д" приняло земельный участок, а 02.07.2007 договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 48-48-01/038/2009-266.

Впоследствии распоряжением главы города Липецка N 2028-р от 10.09.2007 были утверждены проекты планировки и межевания 29 микрорайона, а 08.11.2007 постановлением главы города Липецка N 4431 был утвержден проект границ земельного участка, предназначенного для комплексного жилищного строительства 29 микрорайона.

В соответствии с данным постановлением земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 площадью 189638 кв. м был разделен на земельный участок N 1 площадью 154321 кв. м и земельный участок N 2 площадью 35317 кв. м с присвоением участкам кадастровых номеров 48:20:04 36 01:0175 и 48:20:04 36 01:01:0176 соответственно.

При этом земельный участок N 1 площадью 154321 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 остался в фактическом пользовании ОАО "Д".

Земельный участок N 2 с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0176 по акту приема-передачи от 10.11.2007 ОАО "Д" возвратило Администрации г. Липецка.

Этим же постановлением муниципальному учреждению "З" было поручено подготовить проект соглашения о внесении изменений в договор аренды, заключенный с ОАО "Д", а ОАО "Д" обратиться в уполномоченный орган для постановки на кадастровый учет земельного участка N 1.

ОАО "Д" обращалось в МУ "З" с просьбой подписать соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 17-06-А от 31.12.2006 г. и направляло в адрес указанного учреждения текст соглашения.

В ответе на письмо от 20.05.2008 МУ "З" указало, что на основании закона Липецкой области N 138-ОЗ от 16.04.2008 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецка" органом уполномоченным принимать решения о распоряжении земельными участками является Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, в связи с чем ответчику необходимо обратиться к указанному лицу для внесения изменений в договор аренды от 31.12.2006.

Письмом от 30.07.2008 ответчик обратился в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с просьбой подписать соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка от 31.12.2006, однако вопрос об изменении условий договора аренды не был разрешен.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению установленных договором арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за 2008 и 2009 годы и неустойки, предусмотренной договором.

Частично удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке, суды исходили из того, что они основаны на законе и подтверждаются материалами дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Имущество (земельный участок) во временное владение и пользование ответчику как арендатору был предоставлен, а поэтому он был обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки определенные договором аренды.

В силу договора арендная плата должна была уплачиваться арендатором равными долями ежегодно не позднее 20 числа первого месяца календарного года в период с 01.01.2007 по 31.12.2013 (п.п. 4.1., 2.1. договора).

В ходе рассмотрения дела установлено, подтверждено и по существу не оспаривается ответчиком, что им не уплачивались арендные платежи за 2008 и 2009 годы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 площадью 154 321 кв. м, который остался в пользовании ответчика после раздела земельного участка площадью 189 638 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119.

Размер взыскиваемой с ответчика задолженности проверен судом и установлено, что он соответствует размеру арендных платежей за право одного года аренды с учетом площади участка 154 321 кв. м (фактически используемой ответчиком), как это предусмотрено п.п. 4.5,5.4.18 договора в связи с чем признан обоснованным. Размер неустойки, рассчитанной с учетом установленной п. 6.2 договора процентной ставки за каждый день просрочки платежа в порядке ст. 333 ГК РФ уменьшен судом в связи с несоразмерностью заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, что соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Не оспаривая порядок определения задолженности и неустойки, в кассационной жалобе заявитель указывает на неверное применение судом норм гражданского и земельного законодательства, поскольку, по мнению Общества, у него прекратились обязательства перед истцом в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 площадью 189638 кв. м на земельный участок N 1 площадью 154321 кв. м и земельный участок N 2 площадью 35317 кв. м. с присвоением участкам самостоятельных кадастровых номеров. Так как предмет аренды перестал существовать, на основании статей 407 и 416 ГК РФ прекратилась его обязанность по внесению арендных платежей.

Ответчик ссылается также на то, что площадь первоначально предоставленного ему земельного участка изменилась вследствие принятия главой администрации г. Липецка постановления от 8.11.2007 г. N 4431, что по его мнению, в силу п. 1 статьи 417 ГК РФ прекращает обязательство на основании указанного акта государственного органа.

Данные доводы были правомерно отклонены судами исходя из того, что между сторонами по делу возникли арендные правоотношения на основании договора, заключенного с ОАО "Д" как с единственным участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 189638 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119, а возможность изменения размеров арендного участка в результате его межевания предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотрена законом, самим договором аренды, условиями проведенного аукциона и постановлением главы города Липецка N 2110 от 07.11.2006 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства 29 микрорайона".

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 ст. 416, п. 1 ст. 417 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Между тем, пунктами 1, 5 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) установлено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Так в силу статьи 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Статьей 45 данного Кодекса предусмотрено, что решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры (п. 8.1).

В силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 указанной статьи аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ.

Подпунктом 9 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ определено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что существенными являются условия о предмете договора, условия названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно информации, содержащейся в извещении от 24.11.2008 о проведении аукциона по продаже права на заключение спорного договора аренды земельного участка, предназначенного для конкурсного освоения в целях жилищного строительства, по окончании разработки и утверждения в установленном законом порядке проекта планировки и межевания территории земельного участка, предназначенный для строительства школы земельный участок передается арендодателю.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор N 17-06-А аренды земельного участка, по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, в арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель поселений, площадью 189638 кв. м, кадастровый номер 48:20:04 36 01:0119, расположенный по адресу: г. Липецк, 29 микрорайон, Октябрьский округ, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 4.5. Договора в редакции, согласованной протоколом согласования разногласий, предусмотрено, что по мере сдачи объектов в эксплуатацию на основании проекта межевания проводится перерасчет величины арендной платы.

По окончании разработки и утверждения в установленном законом порядке проекта планировки и межевания территории, утверждения проекта границ и государственного кадастрового учета земельного участка, предназначенного для строительства школы, в границах предоставленного участка, арендатор передает арендодателю указанный земельный участок по акту приема-передачи. При этом обязанность составления акта приема-передачи и его направления арендодателю лежит исключительно на арендаторе.

Доля арендной платы, складывающейся за период с момента утверждения проекта границ земельного участка до момента передачи земельного участка, предназначенного для строительства школы, засчитывается в счет будущих арендных платежей и возврату не подлежит.

Согласно п. 5.4.18 Договора, Арендатор обязан в случае изменения площади фактического землепользования, в том числе в случаях, установленных п. 4.5. настоящего Договора, за свой счет обеспечить проведение необходимых землеустроительных работ и предоставить арендодателю уточненный кадастровый план земельного участка, ведомость площадей по функциональному использованию по установленной форме в течение месяца с момента изменения площади фактического землепользования.

При этом арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

С учетом изложенного, возможность изменения площади земельного участка предусмотрена законом, условиями аукциона, дополнительно согласована сторонами в Договоре и соответствующем соглашении к нему, в связи с чем является существенным условием заключенного договора.

Таким образом, размежевание спорного земельного участка производилось с согласия и за счет арендатора, и направлено, по сути, на защиту его интересов для определения фактического землепользования арендатором и соответственно пересчета размера арендной платы по фактическому пользованию.

Если ответчик считает, что его права нарушены размежеванием переданного ему в аренду земельного участка, то защиту своих прав он может осуществить по требованию о внесении изменений в договор N 17-06-А либо о расторжении договора в порядке статьи 452 ГК РФ.

В этой связи нормы ст. 416, п. 1 ст. 417 ГК РФ к рассматриваемой ситуации применены быть не могут.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что указанный земельный участок не мог использоваться арендатором по целевому назначению, поскольку арендодатель передал его с недостатками, а именно не осуществил строительство и ввод в эксплуатацию магистральных сетей к границам 29 микрорайона и инженерных сетей по периметру 29 микрорайона г. Липецка, суд кассационной инстанции также находит несостоятельным.

Как уже отмечалось выше, существенные условия договора аренды земельного участка, право на заключение которого реализуется через проведение аукциона, определены в соответствующем извещении.

В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка не усматривается обязанности арендодателя осуществлять строительство и подведение вышеуказанной инфраструктуры к спорному земельному участку.

Напротив, по условиям данного извещения, арендатору необходимо заключить публичный договор с организациями коммунального комплекса на определение оплаты за подключение к сетям инженерной инфраструктуры.

Предложенный арендатором в протоколе разногласий дополнительный п. 5.2.4. Договора, содержащий вышеприведенные условия об обязанности Администрации осуществить строительство и ввод в эксплуатацию магистральных и инженерных сетей к границам 29 микрорайона, арендодателем в протоколе согласования разногласий не согласован.

При таких обстоятельствах, не усматривается вины Администрации г. Липецка якобы не осуществившей строительство магистральных инженерных сетей по периметру микрорайона застройки, так как такой обязанности по договору (с учетом протокола разногласий и протокола согласования разногласий) на администрацию и не возлагалось, в связи чем у ответчика отсутствуют основания для неоплаты арендных платежей за фактическое пользование земельным участком.

Кроме того, нормами п. 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрены иные последствия в случае передачи в аренду имущества с недостатками.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя:

- либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы;

- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Подтверждения того, что земельный участок N 1 площадью 154321 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 был возвращен арендодателю, или ответчиком заявлены требования об изменении или расторжении договора аренды в материалах дела не имеется.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика пояснил, что Общество не намерено возвращать используемый земельный участок, исков о расторжении или изменении договора аренды Общество не заявляло.

Соответственно при изложенных обстоятельствах и по указанному основанию ответчик не вправе уклоняться от исполнения обязательств по оплате аренды за пользование вышеназванным земельным участком.

Кроме того, как следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Липецкой области от 04.02.2008 по делу N А36-3340/2007 (п. 2.), являющегося преюдициальным для рассмотрения настоящего спора, ответчиком признана задолженность по арендной плате перед администрацией г. Липецка за 2007 год. Требование Администрации было основано на оспариваемом в настоящем деле договоре аренды от 31.12.2006 N 17-06А, а расчет взыскиваемой задолженности осуществлен за период с 01.01.2007 по 07.11.2007 исходя из площади 189 638 кв. м, а с 08.11.2007 по 31.12.2007 из расчета площади 154 321 кв. м.

С учетом изложенного и принимая во внимание доказанность факта пользования спорным земельным участком, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате и пени (в части).

Положенные в основу кассационной жалобы доводы заявителя являлись предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций, по существу не опровергают выводов судов, сделанных на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выражают лишь несогласие с ними, и направлены на их переоценку, что в силу ст. 286 и ч. 2 ст. 287 АПК РФ не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

С учетом вышеизложенного, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 по делу N А36-2080/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Д" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.