Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 мая 2010 г. N Ф10-1865/10 по делу N А68-5904/09 Поскольку договор аренды заключен раньше, чем выдано свидетельство о государственной регистрации права, истец не обладал правомочиями по распоряжению спорным имуществом, следовательно, договор аренды является ничтожной сделкой, суд правомерно отказал в удовлетворении требования Администрации муниципального образования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 12 мая 2010 г. N Ф10-1865/10 по делу N А68-5904/09
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился извещен надлежаще; от ответчика - представитель не явился извещен надлежаще; от третьего лица - представитель не явился извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район Тульской области, п. Теплое Тепло-Огаревского района Тульской области, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу N А68-5904/09, установил:

Администрация муниципального образования Тепло-Огаревский район Тульской области (далее - администрация МО Тепло-Огаревский район), п. Теплое Тепло-Огаревского района Тульской области, обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С"), п. Теплое Тепло-Огаревского района Тульской области, о взыскании 237 721 руб. 93 коп., в том числе 50 734 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате и 186 987 руб. 87 коп. пени (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь ООО "С" обратилось в Арбитражный суд Тульской области со встречным иском о взыскании с администрации МО Тепло-Огаревский район 133 119 руб. 51 коп., в том числе 99 041 руб. стоимости капитального ремонта арендованного имущества; 28 405 руб. 46 коп., составляющих излишне уплаченную ООО "С" арендную плату с учетом 18% НДС; 5 673 руб. 05 коп. излишне уплаченной арендной платы в связи с приостановлением деятельности ООО "С" ввиду необходимости проведения капитального ремонта, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на день вынесения решения (с учетом уточнения встречных исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТУ Росимущества в Тульской области.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 28.12.2009 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 70 734 руб. 06 коп., в том числе 50 734 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате и 20 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 решение суда области от 28.12.2009 отменено в части удовлетворения первоначальных исковых требований. В удовлетворении исковых требований администрации МО Тепло-Огаревский район к ООО "С" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 50 734 руб. 06 коп. и пени в размере 186 987 руб. 87 коп. отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, администрация МО Тепло-Огаревский район обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований сторонами не оспариваются, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, они не являются предметом исследования и оценки суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 16.01.2006 между МО Тепло-Огаревский район (арендодатель) и ООО "С" (арендатор) заключен договор N 58 о передаче в аренду недвижимого имущества, относящегося к муниципальной собственности муниципального образования Тепло-Огаревский район, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор за плату принимает во временное пользование недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 215,9 кв. м, расположенное по адресу: 301900, Тульская область, Тепло-Огаревский район, п. Теплое, ул. С., д. 3, 1-й этаж, для размещения службы магазина "Новодорожный". Здание находится на балансе администрации МО Тепло-Огаревский район и является муниципальной собственностью МО Тепло-Огаревский район.

Пунктом 1.4. было предусмотрено, что договор вступает в силу с 16.01.2006 и действует до 15.01.2007.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата за 1 кв.м. составляет 575 руб. в год. Сумма арендной платы за год составляет 146 488 руб. 15 коп., в том числе НДС (18%) 22 345 руб. 65 коп. Сумма арендной платы за год без НДС составляет 124 142 руб. 50 коп. Сумма ежемесячной арендной платы без НДС - 10 345 руб. 20 коп.

Арендатор обязан самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей. Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 15 числа оплачиваемого месяца, перечисление средств производится в районный бюджет (п. 4.2 договора).

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемое помещение по акту приема-передачи от 16.01.2006.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 16.01.2006 N 58 от 19.03.2007 стороны определили, что за указанное в п. 1.1 договора имущество устанавливается арендная плата за 1 кв. м в размере 690 руб. в год. Сумма арендной платы за год составляет 175 785, 78 руб., в том числе НДС (18%) 26814 руб. 78 коп., сумма арендной платы за год без НДС составляет 148 971 руб. Сумма ежемесячной арендной платы без НДС составляет 12414 руб. 25 коп.

Срок действия данного дополнительного соглашения установлен сторонами с 19.03.2007 по 17.03.2008.

Вместе с тем ответчик свои обязанности по внесению платы за пользование арендуемым имуществом надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность была оставлена последним без удовлетворения.

Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности ответчиком погашена не была, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 606, 608, 614, 331 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 50 734 руб. 06 коп. и 20 000 руб. пени.

Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении иска в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды N 58 от 16.01.2006 является недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежит.

По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначальных исковых требований и отказывая в иске в указанной части, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды N 58 от 16.01.2006, администрация МО Тепло-Огаревский район выступала как собственник передаваемого в аренду имущества.

Однако, свидетельство о государственной регистрации права серии 71 АБ N 312480, согласно которому собственником нежилого здания магазина, общей площадью 188,30 кв. м, лит. А (кадастровый номер 71-71-22/006/2007-392), расположенного по адресу: Тульская область, Тепло-Огаревский район, поселок Теплое, ул. С., д. 3, является муниципальное образование Тепло-Огаревский район Тульской области, выдано администрации 19.04.2007, тогда как договор аренды заключен 16.01.2006, то есть ранее, чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Следовательно, на дату заключения договора аренды администрация МО Тепло-Огаревский район не обладала правомочиями по распоряжению данным имуществом.

Кроме того, из содержания указанного свидетельства о государственной регистрации права N 312480 следует, что оно выдано на основании решения Арбитражного суда Тульской области от 13.12.2006 по делу N А68-ГП-481/7-06 по иску администрации МО Тепло-Огаревский район о признании права собственности на нежилое здание магазина, расположенное по адресу: Тульская область, Тепло-Огаревский район, поселок Теплое, ул. С., д. 3.

Однако, постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.06.2007 решение Арбитражного суда Тульской области от 13.12.2006 по делу N А68-ГП-481/7-06 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 04.02.2008, принятым по результатам нового рассмотрения дела, администрации МО Тепло-Огаревский район отказано в удовлетворении исковых требований.

При этом судом установлено, что ГП ПРСО "Т", в хозяйственном ведении которого находилось помещение, относилось к федеральному уровню собственности, а спорное здание в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 не подлежало передаче в муниципальную собственность. При таких обстоятельствах, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что собственником имущества ГП ПРСО "Т" было дано согласие на совершение сделки по передаче недвижимого имущества в муниципальную собственность, указанная сделка совершена с нарушением требований ст. 295 ГК РФ, что в силу ст. 166 ГК РФ влечет ее недействительность.

Кроме того, в материалах дела имеется выписка из реестра федерального имущества от 14.10.2009 N 314/3959, согласно которой спорное помещение находится в федеральной собственности.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект - нежилое здание магазина, расположенное по адресу: Тульская область, Тепло-Огаревский район, поселок Теплое, ул. С., д. 3, не является муниципальной собственностью, а администрация - собственником указанного имущества.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

Поскольку у администрации МО Тепло-Огаревский отсутствовало право собственности на спорный объект, в силу положений п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ она не вправе была распоряжаться указанным имуществом.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что сделка, оформленная договором N 58 о передаче в аренду недвижимого имущества от 16.01.2006, заключенным между администрацией МО Тепло-Огаревский и ООО "С", является недействительной (ничтожной).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По смыслу указанной нормы недействительная сделка не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась.

Таким образом, поскольку указанный договор аренды является недействительным в силу его ничтожности, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу N А68-5904/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.