Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 мая 2010 г. по делу N А09-10290/2009 Дело о признании недействительным договора уступки права требования передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не учел, что оценка всего имущества должника должна формироваться на открытых торгах посредством выставления на продажу предприятия как имущественного комплекса должника, что конкурсным управляющим сделано не было, кроме того, указывая на наличие у ответчика преимущественного права на приобретение права аренды спорных земельных участков, суд не проверил соответствие последнего критериям, установленным для сельскохозяйственных организаций (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 31 мая 2010 г. по делу N А09-10290/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 ноября 2011 г. N Ф10-2060/10 по делу N А09-10290/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области - П.И.А. - начальник отдела правового обеспечения (дов. от 14.05.2010 N 06-2918 б/н); П.А.И. - представитель (дов. от 31.12.2009 дов. N 1-ОП-03/34069); ответчики: от Открытого акционерного общества "С" - Ю.А.В. - представитель (дов. от 24.05.2010 б/н); от Государственного унитарного предприятия ОПХ "Б" - Я.А.Е. - юрисконсульт (дов. от 24.05.2010 б/н); Третье лицо: от Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2010 по делу N А09-10290/2009, установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области (далее - ТУ Росимущества в Брянской области, Управление), обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "С" (далее - ОАО "С", Общество) о признании недействительным договора уступки права требования (перенайма) от 12.05.2008, заключенного между ГУП ОПХ "Б" и ОАО "С", и применении последствий его недействительности в виде обязания ОАО "С" вернуть земельные участки ГУП ОПХ "Б", а ГУП ОПХ "Б" возвратить денежную сумму в размере 14 815 195 руб.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит принятые по делу судебные акты отменить и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования полностью.

В связи с реорганизацией с 05.05.2010 Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области суд кассационной инстанции в порядке ст. 48 АПК РФ произвел замену третьего лица на его правопреемника - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра).

Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчиков, судом кассационной инстанции установлено следующее.

Согласно Уставу ГУП ОПХ "Б" является сельскохозяйственной организацией, учредителем Предприятия является Российская академия сельскохозяйственных наук, в организационно-методическом отношении Предприятие находится в непосредственном подчинении Всероссийского научно-исследовательского института Люпина.

В силу п.п. 3.1.-3.3. Устава, имущество Предприятия находится в федеральной собственности, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия, принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения и отражается на его самостоятельном балансе.

Земля, принадлежащая предприятию, в размере 3 679 га, в том числе 2 733 га сельхозугодий, из них 2 224 га пашни, предоставлена ему в бессрочное бесплатное пользование в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 30.01.1992 N 84 "О Российской академии сельскохозяйственных наук". Право хозяйственного ведения в отношении федерального имущества, принадлежащего предприятию, возникает у предприятия с момента заключения договора с Россельхозакадемией "О закреплении за опытно-производственным хозяйством "Б" федерального имущества на праве хозяйственного ведения" от 31.07.2000 N 2.49.1.

Право хозяйственного ведения в отношении федерального имущества, принадлежащего предприятию, возникает у предприятия с момента заключения договора с Россельхозакадемией "О закреплении за опытно-производственным хозяйством "Б" федерального имущества на праве хозяйственного ведения" от 31.07.2000 N 2.49.1.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.11.2005 по делу N А09-2282/05-8 ГУП ОПХ "Б" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении организации открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден П.А.М.

В порядке ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) конкурсным управляющим должника выявлены земельные участки, закрепленные за ГУП ОПХ "Б" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации Брянского района Брянской области от 20.04.1993 N 140. Собственником указанных земель является Российская Федерация.

27 февраля 2008 года по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего ГУП ОПХ "Б", ТУ Росимущества в Брянской области приняло распоряжение N 70 "О предоставлении находящихся в федеральной собственности земельных участков в аренду ОПХ "Б", в которое впоследствии распоряжением N 338 от 16.11.2009 были внесены следующие изменения:

1. Название распоряжения изложить в следующей редакции: "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлении в аренду ГУП ОПХ "Б" находящихся в федеральной собственности земельных участков".

2. Пункт 2 распоряжения изложить в следующей редакции: "Переоформить право постоянного (бессрочного) пользования и предоставить в аренду ГУП ОПХ "Б" находящиеся в федеральной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения согласно приложению к настоящему распоряжению в границах, указанных в кадастровых планах, на 49 лет".

В этот же день (27.02.2008) между ТУ Росимущества в Брянской области (арендодатель) и ГУП ОПХ "Б" в лице конкурсного управляющего П.А.М. (арендатор) был подписан договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 200, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду 48 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, перечисленные в пункте 1.1 договора.

Срок аренды земельных участков (с 01.03.2008 по 28.02.2057) согласован сторонами в п. 2.1. договора.

При этом, как следует из п. 3.1. договора аренды, размер арендной платы определен за все земельные участки в сумме 210878,54 руб. в год на основании отчета об определении рыночного размера годовой арендной платы за земельные участки, который является приложением к договору. Однако копия договора аренды N 200 от 27.02.2008 представлена в материалы дела не в полном виде, - отсутствуют реквизиты, подписи сторон, отчет об определении рыночного размера годовой арендной платы за земельные участки в материалы дела не представлен.

По акту приема-передачи от 27.02.2008 сорок восемь земельных участков переданы а аренду ГУП ОПХ "Б".

Осуществляя процедуру конкурсного производства, конкурсный управляющий П.А.М. включил права аренды ГУП ОПХ "Б" на вышеуказанные земельные участки, находящихся в федеральной собственности, в конкурсную массу должника.

В дальнейшем на основании отчета независимого оценщика - ООО "Г" конкурсным управляющим произведена оценка имущества должника по состоянию на 01.03.2008. Согласно выводам оценщика итоговая рыночная стоимость имущества должника составила 32 173 491 руб., в том числе права аренды спорных земель - 14 815 195 руб.

10.07.2008 в Единый государственный реестр прав внесена запись об обременении (ограничении) права собственности РФ в пользу ГУП ОПХ "Б" на 48 земельных участков.

На запрос конкурсного управляющего ТО Управление Роснедвижимости по Брянскому району представило сведения о юридических лицах, владеющих земельными участками, прилегающими к земельным участкам должника, которым конкурсный управляющий направил письменные уведомления о намерении продать имущество и имущественные права должника по оценочной стоимости.

Как следует из материалов дела, ОАО "С" выразило желание воспользоваться преимущественным правом приобретения имущества и имущественных прав ГУП ОПХ "Б".

12 мая 2008 года между ГУП ОПХ "Б" и ОАО "С" заключен договор купли-продажи имущества и имущественных прав (здания и сооружения в количестве 69 единиц, автотранспорт в количестве 7 единиц, тракторы и оборудование в количестве 44 единиц, продуктивный скот в количестве 352 головы, свиней 120 голов, лошадь 1 голова, права пользования 48 земельными участками) и договор уступки права требования (перенайма).

Как следует из п. 1 договора уступки права требования (перенайма), уступка совершена в связи с передачей ГУП ОПХ "Б" в собственность ОАО "С" имущественных прав и имущества, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, пос. Мичуринский, ул. С., д. 2, по договору купли-продажи от 12.05.2008, акту приема-передачи от 12.05.2008, заключенных между ГУП ОПХ "Б" (цедент) и ОАО "С" (цессионарий).

В соответствии с условиями совершенной сделки цедент передал принадлежащие ему права и обязанности (объект перенайма) по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, N 200 от 27.02.2008, заключенному с ТУ Росимущества в Брянской области, а цессионарий принял объект перенайма и обязался оплатить его в соответствии с условиями настоящего договора.

В пункте 2 договора установлено, что к цессионарию переходят права и обязанности в полном объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения договора.

Стоимость объекта перенайма составляет 14815195 руб., которые подлежат уплате цессионарием цеденту (пункт 3 договора).

12 мая 2008 года арендные права на земельные участки переданы цессионарию по акту приема-передачи.

9 сентября 2008 года в Единый государственный реестр прав была внесена запись о государственной регистрации договора уступки права требования (перенайма) в пользу ОАО "С".

Посчитав, что сделка уступки прав требования совершена конкурсным управляющим с превышением полномочий и в нарушении требований пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ТУ Росимущества в Брянской области обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора уступки права требования (перенайма) недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из отсутствия доказательств несоответствия оспариваемой сделки требованиям вышеназванного закона. Со ссылкой на статью 552 ГК РФ суд констатировал, что договор уступки права на земельные участки является неотъемлемой частью единой сделки и обусловлен наличием договора купли-продажи имущества ГУП ОПХ "Б" и его следствием является переход прав на спорные земельные участки. Как указывает суд, договор купли продажи имущества и имущественных прав, заключенный между ответчиками являлся предметом исследования в рамках дела N А09-3629/2008-19, в котором судом отказано в признании договора недействительным, в связи с чем суд не нашел оснований для применения положений статьи 168 ГК РФ.

Вместе с тем, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

Решение Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-3629/2008-19 в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не является преюдициальным для настоящего дела, так как ТУ Роснедвижимости не участвовало в указанном деле. Кроме того, преюдициальным может быть не решение, а обстоятельства, установленные по конкретному делу. Вместе с тем обстоятельства месторасположения объектов недвижимости на конкретных земельных участках и переход прав на них в порядке ст. 552 ГК РФ не были предметом рассмотрения суда по указанному делу.

Более того, договор купли-продажи имущества и имущественных прав (в том числе зданий и сооружений в количестве 69 единиц) от 12 мая 2008 года заключенный между ГУП ОПХ "Б" и ОАО "С" в материалы дела не представлен и не был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции.

При этом договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности N 200 от 27.02.2008 и оспариваемый договор перенайма от 12.05.2008 также не содержат сведений о месте расположении на них зданий и сооружений в количестве 69 единиц.

Соответственно вывод суда о применении к спорным правоотношениям ст. 552 ГК РФ в нарушение процессуальных норм не основан на материалах дела и сделан без исследования фактических обстоятельств дела.

Вместе с тем, как следует из материалов настоящего дела, и не отрицается лицами участвующими в деле, по оспариваемому договору уступки права требования (перенайма) Предприятием были переданы права аренды на все земельные участки, как занятые объектами недвижимости, так и не занятые ими, в том числе находящиеся под пашнями, лесными насаждениями.

В материалах дела имеется список земельных участков с особым режимом использования, предоставленных ГУП ОПХ "Б" в постоянное (бессрочное пользование), из которого видно, что в пользование Предприятию, среди прочих, передавались земельные участки лесов природоохранного значения, особо охраняемых лесных территорий, а также сельхозугодья, расположенные в прибрежных полосах рек и водоохранных зон (т. 1 л.д. 65).

В тоже время судом не исследован вопрос о том, вошли ли земельные участки с особым режимом использования в состав 48 земельных участков, права на которые были уступлены по оспариваемому договору.

В материалах дела отсутствуют кадастровые паспорта 48 спорных земельных участков, позволяющих выяснить вышеуказанное обстоятельство.

В силу норм статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрен принцип сохранения целевого использования земельных участков.

К землям, предназначенным для сельскохозяйственного производства, согласно пункту 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации относятся сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), которые в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Согласно статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается: в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Исходя из основных принципов земельного законодательства, перечисленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из чего следует, что условие о целевом назначении земельного участка является существенным условием договора связанного с использованием земельного участка.

Вместе с тем, в договоре уступки права требования (перенайма) отсутствуют указания на категорию целевого использования спорных земельных участков, а также сведения о нахождении на них объектов недвижимости.

Вывод суда о соответствии оспариваемой сделки требованиям статей 130, 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) также сделан при неправильном толковании норм права.

Как видно из материалов дела, на момент заключения оспариваемого договора ГУП ОПХ "Б" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении организации открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен П.А.М.

В силу п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 139 указанного Закона, действовавшего в период заключения оспариваемой сделки, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Как установлено судом при рассмотрении дела N А09-3629/2008-19 ГУП ОПХ "Б", г. Брянск является сельскохозяйственной организацией. Порядок банкротства сельскохозяйственных организаций установлен § 3 Закона N 127-ФЗ.

Пунктами 1, 2, 3 статьи 179 Закона о банкротстве, действующими в спорный период, установлено, что при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.

Преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав по правилам статьи 130 Закона о банкротстве и предложить лицам, указанным в пункте 2 статьи 179, приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости.

В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Системное толкование названных положений Закона о банкротстве позволяет сделать вывод о том, что намерение смежных землепользователей воспользоваться своим преимущественным правом не исключает необходимости проведения конкурсным управляющим первых публичных торгов по продаже всего имущественного комплекса должника.

По общему смыслу законодательства о несостоятельности (банкротстве) публичные торги являются оптимальным способом продажи имущества должника. Благодаря используемым принципам определения покупателя имущества названная процедура не только создает равные условия участия всех претендентов в покупке имущества должника, но и отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве.

Из приведенных норм права следует, что арбитражный управляющий после проведения публичных торгов по продаже предприятия должника обязан предложить лицам с преимущественным правом выкупить его по цене, сформированной на этих торгах.

Заявления таких лиц о намерении воспользоваться своим преимущественным правом и приобрести имущественный комплекс должника по предложенной цене могут быть направлены арбитражному управляющему в течение месяца.

При поступлении к арбитражному управляющему заявлений от нескольких таких лиц определение покупателя предприятия должника производится в рамках конкурсных процедур с их непосредственным участием. В этой ситуации предпочтение следует отдавать тому субъекту преимущественного права, который предложит приобрести имущественный комплекс должника по наибольшей стоимости исходя из цены, сформированной в результате проведения публичных торгов.

Приведенная правовая позиция изложена и в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.07.2009 N 1989/09 по аналогичному вопросу.

Из вышеизложенного следует, что оценка всего имущества должника - ГУП ОПХ "Б", включая права аренды на земельные участки, должна была формироваться на открытых торгах посредством выставления на продажу предприятия как имущественного комплекса должника, что конкурсным управляющим сделано не было.

Напротив как следует из материалов дела, конкурсным управляющим ГУП ОПХ "Б" в период с 09.04.2008 по 11.04.2008 произведено лишь уведомление о продаже имущества и имущественных прав должника лиц, обладающих преимущественным правом на его приобретение.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении установленной законодательством о банкротстве процедуры реализации имущества должника - сельскохозяйственной организации.

Кроме того, согласно статье 1 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" сельскохозяйственный товаропроизводитель определяется как физическое или юридическое лицо, осуществляющее производство сельскохозяйственной продукции, которая составляет в стоимостном выражении более 50% общего объема производимой продукции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Закона о банкротстве для целей настоящего Федерального закона под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки.

Вместе с тем, указывая на наличие у ОАО "С" преимущественного права на приобретение прав аренды спорных земельных участков, судом не проверено соответствие Общества критериям, установленным вышеприведенными законами для сельскохозяйственных организаций.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать все вышеотмеченные обстоятельства, определить характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела; оказать содействие лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств и непосредственно исследовать их, и с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 23.12.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2010 по делу N А09-10290/2009 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.