Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 мая 2010 г. по делу N А35-4955/2009 Поскольку заявителем не соблюдены условие непрерывности пользования арендуемым помещением в течение трех и более лет, условия исполнения надлежащим образом обязательства по перечислению арендной платы в течение всего срока, суд правомерно признал законным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом в реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 мая 2010 г. по делу N А35-4955/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от общества с ограниченной ответственностью "С" - Л.А.В. - представитель, доверенность от 01.05.2010, постоянная, от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - К.Д.И. - представитель, доверенность от 12.04.2010 N 2457-07/01-07, постоянная,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С" на решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А35-4955/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "С" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением (с учетом уточнения) о признании незаконными отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курск, ул. К., д. 77, площадью 172 кв. м, бездействия в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, а также обязании в десятидневный срок с момента вступления в силу решения по настоящему делу направить в адрес Общества предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курск, ул. К., д. 77, площадью 172 кв. м и проект данного договора по цене 926 000 (девятьсот двадцать шесть тысяч) рублей с рассрочкой на 5 (пять) лет.

Решением суда от 14.12.2009 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, ООО "С", являясь с 15.02.2005 арендатором помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. К., 77, площадью 172 кв. м обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска заявлением о реализации преимущественного права на выкуп данного объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с предоставлением рассрочки оплаты на 5 лет.

Письмом от 20.03.2009 N 1430/07-04 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения по следующим основаниям:

- договор аренды от 15.02.2005 N 2910 был прекращен с истечением срока его действия 13.02.2006 (что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области по делу N А35-13149/05-С13). Повторно договор аренды данного помещения с Обществом был заключен 21.05.2007, в связи с чем за период с 14.02.2006 по 21.05.2007 отсутствовали договорные отношения, а следовательно, не соблюдено условие непрерывности договорных отношений, предусмотренное п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ;

- за период с 2005 года обязательства по оплате арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области по делу N А35-13149/05-С13 и является нарушением п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Не согласившись с отказом Комитета, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

При рассмотрении настоящего дела судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением и принятия оспариваемого отказа), такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Приведенные условия являются основанием для выкупа арендатором арендуемого помещения вне зависимости от включения соответствующего объекта в План приватизации.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что ООО "С" не соблюдено условие непрерывности пользования арендуемым помещением в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, а также условия исполнения надлежащим образом обязательства по перечислению арендной платы в течение данного срока.

Вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение по настоящему делу решением Арбитражного суда Курской области от 12.09.2006 по делу N А35-13149/05-с13 установлено наличие задолженности ООО "С" по уплате арендной плате по договору аренды N 2910 за период с 15.02.2006 по 27.06.2006.

При рассмотрении вышеуказанного спора Общество заявляло встречный иск о взыскании стоимости капитального ремонта арендуемого помещения, в связи с чем судом был произведен зачет встречных требований. Также судебным актом по делу N А35-13149/05-с13 на ООО "С" возложена обязанность освободить арендуемое помещение муниципального нежилого фонда, площадью 172 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. К., 77 в связи с прекращением договора аренды от 15.02.2005 N 2910, передав помещение по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска.

Исполнение обязательств по уплате арендной платы путем зачета встречных требований, осуществленных в судебном порядке, не может считаться надлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества, так как зачет стоимости ремонтных работ переданного в аренду имущества в счет арендной платы в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 616 ГК РФ, заявителем не осуществлялся.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая изложенные требования закона и обстоятельства спора по настоящему делу, суды пришли к правильному выводу о том, что ООО "С" не обладало преимущественным право на выкуп арендуемого имущества, так как на дату обращения с заявлением в непрерывных арендных отношениях стороны находились менее трёх лет, арендная плата в течение этого срока перечислялась арендатором не надлежащим образом.

Не соглашаясь с принятым по делу судебными актами, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что арендуемое имущество находится в его пользовании с 15.02.2005 на основании договора аренды N 2910 и по настоящее время.

По истечении срока действия указанного соглашения (13.02.2006) новый договор аренды недвижимого имущества своевременно не был заключен по вине собственника этого имущества.

По мнению заявителя кассационной жалобы, изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии непрерывных арендных отношений между сторонами, возникших с 15.02.2005, и длящихся по настоящее время.

Изложенные доводы судом кассационной инстанции не принимаются в связи со следующим.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ непрерывность срока владения и (или) пользования арендуемым имуществом определяется на основании договора или договоров, заключенных в установленном порядке.

Как следует из материалов дела, за период с 2005 по 2009 годы между заявителем и органом местного самоуправления заключались следующие сделки по аренде недвижимого имущества: договор от 15.02.2005 N 2910 сроком его действия до 13.02.2006; договор от 21.05.2007 N 3520; договор от 01.01.2008 N N 3520 и договор от 05.02.2009 N 3520.

По истечении срока действия договора аренды от 15.02.2005 N 2910 новый договор аренды между сторонами не заключался до 21.05.2007.

Решением суда от 12.09.2006 по делу N 35-13149/05-С13 ООО "С" выселено из занимаемого помещения.

Неисполнение арендатором указанного судебного акта по освобождению занимаемого помещения не может свидетельствовать о наличии арендных отношений продолжающихся между сторонами.

Повторно спорное имущество было передано ООО "С" в аренду на основании договора от 21.05.2007 N 3520 по акту приёма-передачи от 21.05.2007.

Указанные обстоятельства заявителем не опровергнуты.

Учитывая изложенное, арендуемое имущество находилось в непрерывном владении ООО "С" на дату обращения с заявлением о его выкупе менее установленного законом срока.

Изменения, внесенные в Федеральный закон N 159-ФЗ которыми срок непрерывного владения арендуемого имущества сокращён до двух лет, также не изменяет правовых последствий по настоящему спору, так как у заявителя этот срок непрерывной аренды менее двух лет.

Приведенные выводы суда, подтвержденные имеющимися в деле доказательствами, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценке в кассационной инстанции не подлежат.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на передачу в аренду земельного участка, на котором расположено спорное помещение, подлежит отклонению, так как указанный факт не может свидетельствовать о наличии преимущественного права на его выкуп.

При таких обстоятельствах спора выводы судов об отсутствии у заявителя преимущественного права на выкуп арендуемого имущества являются правомерными, а поэтому состоявшиеся судебные акты об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований являются законными и обоснованными.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А35-4955/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.