Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2010 г. по делу N А09-12024/2009 Поскольку одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества ликвидирована, а отсутствие государственной регистрации на спорный объект недвижимости нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, суд обоснованно применил аналогию закона и обязал Управление зарегистрировать переход права собственности на оспариваемое здание к Обществу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 9 июня 2010 г. по делу N А09-12024/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - Б.А.А. - ведущего специалиста (доверенность N 74 от 31.05.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А09-12024/2009, установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "К" (далее - СПК "К"), д. Пеклино Дубровского района Брянской области, обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области, г. Брянск, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию перехода к СПК "К" права собственности на здание столовой 1969 года постройки, литер А, общей площадью 316,7 кв. м., расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. К., д. 47; здание конторы 1973 года постройки, литер А, общей площадью 445,8 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. К., д. 30; здание молочного блока 1984 года постройки, литер А, общей площадью 457,3 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. К., д. 43 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 17.02.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

При этом ответчик указал на то, что в результате реорганизации юридического лица произошла смена наименования учреждения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.05.2010 и свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 32 N 001693653.

Согласно п. 1 ст. 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает возможным в силу положений ст. 48 АПК РФ произвести замену ответчика - Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области на его правопреемника - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

Истец о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.04.2005 между СПК "И" (продавец) и СПК "К" (покупатель) заключен договор купли-продажи зданий, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю здания столовой, конторы, молочного блока, находящиеся по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, а покупатель принимает указанное имущество и обязуется уплатить за него его цену.

Согласно пункту 2.1. договора цена передаваемых объектов составляет 400 000 руб., в том числе столовая - 51 000 руб., контора - 188 000 руб., молочный блок - 161 000 руб.

В силу пункта 5.1. договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

В соответствии с условиями заключенного договора СПК "И" передал СПК "К" указанные объекты недвижимости по акту приема-передачи от 01.04.2005.

Как установлено судом области, договор купли-продажи зданий от 01.04.2005 был заключен при отсутствии документов из органов технической инвентаризации, характеристики объектов в нем были обозначены так же, как и в отчетах об оценке N 59 от 31.03.2005 и N 62 от 31.03.2005, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Л". Данные отчеты выполнялись по заявке продавца с целью определения цены продаваемых объектов недвижимости.

В 2007 году была проведена техническая инвентаризация зданий и определена их характеристика.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.07.2006 по делу N А09-4564/06-28 СПК "И" признан несостоятельным должником (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 13.12.2006 конкурсное производство в отношении СПК "И" завершено.

22.12.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ликвидации СПК "И" на основании определения Арбитражного суда Брянской области от 13.12.2006 в связи с завершением процедуры банкротства.

Ссылаясь на невозможность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с ликвидацией продавца - СПК "И", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций подробно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В силу ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Материалами дела подтверждено, что заявление на государственную регистрацию перехода права на спорные объекты недвижимости от СПК "И" не может быть представлено по причине ликвидации последнего, что подтверждается определением о завершении процедуры конкурсного производства от 13.12.2006.

Отсутствие государственной регистрации на спорные объекты недвижимости нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.

В связи с тем, что порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации действующим законодательством не урегулирован, в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии закона подлежат применению положения ст. 551 названного Кодекса.

Таким образом, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. При этом заявитель должен доказать существование права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю.

Как следует из материалов дела, спорные объекты были построены колхозом имени Калинина хозяйственным способом (здание столовой - в 1969 году; здание конторы - в 1973 году; здание молочного блока - в 1984 году) и находились на балансе последнего.

В 1992 году колхоз имени Калинина был преобразован в товарищество с ограниченной ответственностью "И" (далее - ТОО "И").

Из устава ТОО "И" следует, что оно создано на основании имущества преобразуемого колхоза "И" и является правопреемником последнего. При этом спорные здания указаны в списке неделимых производственных фондов ТОО "И".

В 1997 году ТОО "И" было преобразовано в СПК "И", который, в соответствии с уставом и протоколом собрания N 2 от 13.06.1997, является правопреемником ТОО "И".

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи от 01.04.2005 принадлежало СПК "И" на праве собственности как правопреемнику ТОО "И".

Поскольку в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлен порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации второй стороны по сделке, а сделка по продаже спорных объектов соответствует требованиям закона, спорное имущество на момент продажи принадлежало СПК "И", суды первой и апелляционной инстанций правомерно применили по аналогии положения п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.12.2008 N 14725/08, обоснованно удовлетворили иск.

Ссылку заявителя кассационной жалобы на то, что названные нормы права в рассматриваемом случае невозможно применить по аналогии закона, поскольку это противоречит существу складывающихся между сторонами отношений, судебная коллегия отклоняет как несостоятельную, поскольку данная ссылка ответчика была известна судам нижестоящих инстанций, исследовалась и обоснованно отклонена по мотивам, изложенным в обжалуемых решении и постановлении.

Довод заявителя жалобы о том, что в реквизитах юридических лиц в представленных правоустанавливающих документах не указана вся информация, необходимая для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, также подлежит отклонению, поскольку в силу статей 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" это не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что в рамках настоящего дела, исходя из содержания требований истца, появляется необходимость государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, что влечет для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области возникновение определенных прав и обязанностей. Данное обстоятельство исключает признание его ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

При этом исходя из смысла вышеуказанных норм права решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Поскольку законодательством не установлено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец правомерно избрал исковой порядок защиты нарушенного права.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 17.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А09-12024/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.