Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 июня 2010 г. N Ф10-2484/10 по делу N А35-2536/09-С17 Дело об истребовании в пользу Муниципального образования нежилого помещения и обязании ответчика освободить указанные помещения передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не учел, что продажа объекта недвижимости по явно заниженной цене свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 21 июня 2010 г. N Ф10-2484/10 по делу N А35-2536/09-С17
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2011 г. N Ф10-2484/10 по делу N А35-2536/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - А.Н.Г. - представитель, дов. от 11.05.2010, от ответчика - Ш.О.Ю. - представитель, дов. от 26.03.2010 N ДО-3-26/6136, от третьих лиц ООО "М" - не явились, АК Сбербанк РФ (ОАО) - Т.А.В. - представитель, дов. от 10.06.2010, от иных третьих лиц - не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 25.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А35-2536/09-С17, установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска), г. Курск, обратился в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Р" (далее - ЗАО "Р"), г. Курск, об истребовании в пользу Муниципального образования "Г" в лице КУМИ г. Курска нежилого помещения II, площадью 1181,5 кв. м в здании литера А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, в том числе подвал (помещение II): комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18; 1 этаж (помещение II): комнаты NN 1-9,10а,11-13,15,15а,15б,18,18а,23; и обязании ответчика освободить указанные нежилые помещения и возвратить их Муниципальному образованию "Г" в лице КУМИ г. Курска по акту приёма-передачи (уточнённые требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступили Общество с ограниченной ответственностью "М" (далее - ООО "М"), г. Курск, Муниципальное унитарное предприятие "К" (далее - МУП "К"), г. Курск, Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области (далее - УФРС по Курской области), г. Курск, Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (открытое акционерное общество) в лице Центрально-Чернозёмного банка Сбербанка России (далее - АК Сбербанк РФ), г. Воронеж.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.12.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУМИ г. Курска просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права.

В отзывах на кассационную жалобу ЗАО "Р" и АК Сбербанк РФ просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители ответчика - ЗАО "Р" и третьих лиц - ООО "М", АК Сбербанк РФ поддержали доводы отзывов на жалобу по изложенным в них мотивам.

Истец и иные третьи лица надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на жалобу, выслушав представителей ответчика и третьих лиц, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, во исполнение решения Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС "О первоочередных мероприятиях по ремонту, приобретению оборудования, обеспечению противопожарной безопасности в муниципальном учреждении здравоохранения "Г" (в редакции решений Курского городского Собрания от 26.10.2005 N 162-3-РС, 28.12.2005 N 192-3-РС) 19.05.2006 между МУП "К", которому спорное имущество принадлежало на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения КУМИ г. Курска от 20.02.2006 N 04/40, и Обществом с ограниченной ответственностью "М" (далее - ООО "М") был заключён договор о передаче нежилых помещений (фактически договор купли-продажи) - на нежилые помещения площадью 1713,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, лит. А, а именно: помещения II, IV, V, IX, стоимостью 1 401 2276 руб., в соответствии с которым МУП "К" передало ООО "М" данные помещения в качестве расчётов за проведение ремонта и приобретение оборудование для МУЗ "Г".

Переход права собственности на объект недвижимости к ООО "М" прошел государственную регистрацию.

16.06.2006 между ООО "М" и ООО "М" был заключён договор о передаче нежилых помещений в качестве частичного расчёта по договору займа от 22.08.2005, заключённому между ООО "М" и ООО "М", а именно: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, лит. А, помещение II, в том числе: подвал (помещение П): комнаты NN 1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,11а,11б,12,13, 14,14а, 15,15а,16,16а,17,18 общей площадью 632,5 кв. м; 1 этаж (помещение П): комнаты NN 1-9,10а,11-13,15,15а,15б,18,18а,23 общей площадью 549 кв. м, а всего площадью 1181,5 кв. м, стоимостью 8 601 000 руб.

В тот же день объект недвижимости передан Обществу "М" по акту приёма-передачи.

24.01.2007 между ООО "М" и ЗАО "Р" был заключён договор N 01-07 о передаче в качестве погашения задолженности Общества "М" перед Обществом "Р" по договорам займа от 15.09.2005 N РЗ-01, 15.10.2005 N РЗ-02 и частичного погашения задолженности по договору займа от 25.10.2005 N РЗ-03 вышеназванного спорного объекта недвижимости площадью 1181,5 кв. м стоимостью 8601000 руб.

26.01.2007 объект недвижимости передан Обществу "Р" по акту приёма-передачи.

Право собственности ЗАО "Р" на спорный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 46 АГ N 047833, выданным 16.03.2007.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2007 по делу N А35-5997/06-С22 решение Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС признано недействительным.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.10.2008 по делу N А35-1841/08-С4 признан недействительным (ничтожным) договор о передаче нежилых помещений от 19.05.2006, заключённый между МУП "К" и ООО "М".

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.12.2008 по делу N А35-6888/08-С4 признан недействительным (ничтожным) договор о передаче нежилых помещений от 16.06.2006, заключённый между ООО "М" и ООО "М".

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.04.2009 по делу N А35-6886/08-С4 признан недействительным (ничтожным) договор о передаче нежилых помещений от 24.01.2007, заключённый между ООО "М" и ЗАО "Р".

Ссылаясь на все вышеизложенные обстоятельства, а также на отсутствие добросовестности приобретения спорного недвижимого имущества со стороны ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришёл к выводу о добросовестности последнего приобретателя спорного имущества - ЗАО "Р". При этом суд исходил из того, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество от ООО "М" к ЗАО "Р" зарегистрирован в установленном законом порядке; каких-либо ограничений в распоряжении данным имуществом зарегистрировано не было и судебные споры в отношении него отсутствовали; сделка по отчуждению имущества в пользу ответчика являлась возмездной. Довод о продаже недвижимого имущества ответчиком по цене, значительно ниже рыночной, суд не принял во внимание со ссылкой на положения ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны сделки свободны в заключении договора, в том числе в определении его условий.

Апелляционный суд оставил решение суда без изменения, согласившись с выводом суда первой инстанции о добросовестности приобретателя - ЗАО "Р". Доводу истца о приобретении ответчиком имущества по явно заниженной цене апелляционным судом оценка не дана.

Суд кассационной инстанции не согласен с выводами судов двух инстанций, полагая, что они основаны на недостаточно исследованных обстоятельствах по делу.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указано выше, ЗАО "Р" приобрело 24.01.2007 спорный объект недвижимости площадью 1181,5 кв. м возмездно, по цене 8601000 руб.

Однако, 10.05.2007 ЗАО "Р" заключило с Сбербанком России договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. Предметом залога явилось указанное имущество - нежилое помещение П в здании лит.А площадью 1181,5 кв. м, по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, стоимостью 59 204 000 руб. - т. 1, л.д. 110.

То есть, цена объекта при продаже была занижена почти в 7 раз.

Из представленной в суд информации Общества с ограниченной ответственностью "Н" о средней рыночной стоимости 1 кв. м нежилых помещений по Центральному административному округу г. Курска в 1 квартале 2007 года следует, что цена 1 кв. м площади составляла 32000 - 38000 руб. Фактически ЗАО "Р" приобрело помещение по цене 7279,73 руб. за 1 кв. м площади - т. 1, л.д. 22.

В соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным. Продажа объекта по явно заниженной цене свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.

Судам следовало дать оценку этим обстоятельствам, так как они имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости обжалуемые судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 25.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А35-2536/09-С17 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.