Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2011 г. N Ф10-2484/10 по делу N А35-2536/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 июня 2010 г. N Ф10-2484/10 по делу N А35-2536/09-С17

Резолютивная часть постановления оглашена 03.06.2011.

Постановление изготовлено в полном объёме 09.06.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании:

Смолко С.И.

Сорокиной И.В.

Нарусова М.М.

от истца:

от ответчика:

от третьих лиц:

не явились

Терновцов А.В. - представитель, дов. от 10.06.2010

не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 10.11.2010 (судья Хмелевский С.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 (судьи Мокроусова Л.М., Алферова Е.Е., Поротиков А.И.) по делу N А35-2536/2009,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет), г. Курск, обратился в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Ресторатор" (далее - ЗАО "Ресторатор"), г. Курск, об истребовании в пользу Муниципального образования "Город Курск" в лице Комитета нежилого помещения II, площадью 1181,5 кв.м в здании литера А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, в том числе подвал (помещение II): комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18; 1 этаж (помещение II): комнаты NN 1-9, 10а, 11-13, 15, 15а, 15б, 18, 18а, 23; и обязании ответчика освободить указанные нежилые помещения и возвратить их Муниципальному образованию "Город Курск" в лице Комитета по акту приёма-передачи (уточнённые требования).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступили Общество с ограниченной ответственностью "Магазин 101" (далее - ООО "Магазин 101"), г. Курск, Муниципальное унитарное предприятие "Курская городская ярмарка" (далее - МУП "Курская городская ярмарка"), г. Курск, Управление Росреестра по Курской области, г. Курск, Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (открытое акционерное общество) в лице Центрально-Чернозёмного банка Сбербанка России (далее - Сбербанк России), г. Воронеж.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.12.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.06.2010 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.11.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.03.2011, в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права.

В отзывах на кассационную жалобу ЗАО "Ресторатор" и Сбербанк России просят состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель ЗАО "Ресторатор" поддержал доводы отзыва на жалобу по изложенным в ней мотивам.

Истец и третьи лица надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на жалобу, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты отменить, иск удовлетворить по следующим основаниям.

Как установлено судом двух инстанций и усматривается из материалов дела, во исполнение решения Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС "О первоочередных мероприятиях по ремонту, приобретению оборудования, обеспечению противопожарной безопасности в муниципальном учреждении здравоохранения "Городская больница скорой медицинской помощи" (в редакции решений Курского городского Собрания от 26.10.2005 N 162-3-РС, 28.12.2005 N 192-3-РС) 19.05.2006 между МУП "Курская городская ярмарка", которому спорное имущество принадлежало на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Комитета от 20.02.2006 N 04/40, и Обществом с ограниченной ответственностью "МС и К" (далее - ООО "МС и К") был заключён договор о передаче (фактически договор купли-продажи) нежилых помещений площадью 1713,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, лит. А, а именно: помещения II, IV, V, IX, стоимостью 14 012 276 руб., в соответствии с которым МУП "Курская городская ярмарка" передало ООО "МС и К" данные помещения в качестве расчётов за проведение ремонта и приобретение оборудования для МУЗ "Городская больница скорой медицинской помощи".

Переход права собственности на объект недвижимости к ООО "МС и К" прошел государственную регистрацию.

16.06.2006 ООО "МС и К" распорядилось частью приобретенных помещений, а именно помещениями подвала (помещение П): комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18 общей площадью 632,5 кв.м; помещениями 1 этажа (помещение П): комнаты N N 1-9, 10а, 11-13, 15, 15а, 15б, 18, 18а, 23 общей площадью 549 кв.м, а всего площадью 1181,5 кв.м, передав их по договору о передаче нежилых помещений Обществу с ограниченной ответственностью "Магазин 101" по цене 8 601 000 руб., как указано в договоре, в счет уменьшения суммы долга Общества "МС и К" перед Обществом "Магазин 101" по договору займа от 22.08.2005 (т. 1, л.д. 16).

В тот же день помещения переданы Обществу "Магазин 101" по акту приёма-передачи.

24.01.2007 ООО "Магазин 101" распорядилось приобретенными помещениями аналогичным образом, заключив с ЗАО "Ресторатор" договор N 01-07 о передаче нежилых помещений по цене 8601000 руб. Как указано в договоре стоимость помещений засчитывается в качестве погашения задолженности Общества "Магазин 101" перед Обществом "Ресторатор" по договорам займа от 15.09.2005 N РЗ-01, 15.10.2005 N РЗ-02 и частичного погашения задолженности по договору займа от 25.10.2005 N РЗ-03 (т. 1, л.д. 12).

26.01.2007 объект недвижимости передан Обществу "Ресторатор" по акту приёма-передачи.

Право собственности ЗАО "Ресторатор" на спорный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 46 АГ N 047833, выданным 16.03.2007.

10.05.2007 ЗАО "Ресторатор" заключило с Сбербанком России договор ипотеки в обеспечение кредитного договора. Предметом залога явилось указанное имущество - нежилое помещение П в здании лит. А площадью 1181,5 кв.м, по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, которое для заключения договора ипотеки было оценено в 59 204 000 руб. - т. 1, л.д. 110.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2007 по делу N А35-5997/06-С22 решение Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС признано недействительным.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.10.2008 по делу N А35-1841/08-С4 признан недействительным (ничтожным) договор о передаче нежилых помещений от 19.05.2006, заключённый между МУП "Курская городская ярмарка" и ООО "МС и К".

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.12.2008 по делу N А35-6888/08-С4 признан недействительным (ничтожным) договор о передаче нежилых помещений от 16.06.2006, заключённый между ООО "МС и К" и ООО "Магазин 101".

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.04.2009 по делу N А35-6886/08-С4 признан недействительным (ничтожным) договор о передаче нежилых помещений от 24.01.2007, заключённый между ООО "Магазин 101" и ЗАО "Ресторатор".

Ссылаясь на все вышеизложенные обстоятельства, а также на отсутствие добросовестности приобретателя спорного недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришёл к выводу о добросовестности ЗАО "Ресторатор". Свой вывод суд основал на том, что на дату приобретения имущества ответчик не знал и не мог знать о притязаниях третьих лиц на это имущество; имущество приобретено по возмездной сделке; истец не доказал, что стоимость объекта на 24.01.2007 не соответствовала уровню цен на рынке по недвижимости; цена объекта, указанная в договоре ипотеки, не является доказательством рыночной цены объекта, так как оценка предмета залога проводится исключительно во внутрибанковских целях.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не согласен с выводами суда двух инстанций, так как они противоречат материалам дела и сложившейся судебной практике по рассмотрению данной категории дел.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным. Продажа объекта по явно заниженной цене свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.

Как указано выше, ЗАО "Ресторатор" приобрело спорный объект недвижимости площадью 1181,5 кв.м 24.01.2007 по цене 8 601 000 руб.

Из представленной в суд информации Общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" о средней рыночной стоимости 1 кв.м нежилых помещений по Центральному административному округу г. Курска в 1 квартале 2007 года следует, что цена 1 кв.м площади составляла 32000 - 38000 руб. Фактически ЗАО "Ресторатор" приобрело помещение по цене 7279,73 руб. за 1 кв.м площади - т. 1, л.д. 22.

10.05.2007 спорное имущество как предмет залога было оценено в 59204000 руб.

Ссылка суда первой инстанции на то, что стоимость имущества как предмета залога не следует приравнивать к рыночной стоимости, так как проводимая для договора ипотеки оценка имущества используется для внутрибанковских целей, надумана и противоречит действующему законодательству.

Учитывая факт приобретения ответчиком спорного имущества по явно заниженной цене, факт совершения за короткий срок ряда сделок по отчуждению этого имущества, у суда не было оснований считать ЗАО "Ресторатор" добросовестным приобретателем.

Так как фактические обстоятельства дела судами установлены правильно, но выводы сделаны в противоречие со сложившейся судебной практикой по рассмотрению споров по данной категории дел, суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 10.11.2010 и постановление от 04.03.2011 отменить, иск удовлетворить, истребовать из незаконного владения ЗАО "Ресторатор" в пользу Муниципального образования "Город Курск" в лице Комитет нежилое помещение П площадью 1181,5 кв.м в здании литера А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. 50 Лет Октября, д. 1, а именно помещения подвала: комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11-а, 11-б, 12, 13, 14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 17, 18; помещения 1 этажа: комнаты NN 1-9, 10а, 11-13, 15, 15-а, 15-б, 18, 18-а, 23, обязав ЗАО "Ресторатор" освободить названные помещения и передать их по акту приема-передачи Комитету в месячный срок с момента принятия постановления суда кассационной инстанции.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ взыскать с ЗАО "Ресторатор" государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 8000 руб., в том числе 4000 руб. по иску и по 2000 руб. за апелляционную и кассационную инстанции.

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 10.11.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу N А35-2536/09-С17 отменить, иск удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения Закрытого акционерного общества "Ресторатор", г. Курск, в пользу Муниципального образования "Город Курск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска нежилое помещение П площадью 1181,5 кв.м, расположенное в здании литера А, по адресу: г. Курск, ул. 50 Лет Октября, а именно: помещения подвала - комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 12, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, помещения 1 этажа - комнаты NN 1-9, 10а, 11-13, 15, 15а, 15б, 18, 18а, 23, обязать ЗАО "Ресторатор" освободить указанные помещения и передать их по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска в месячный срок с момента принятия постановления судом кассационной инстанции.

Взыскать с ЗАО "Ресторатор" в доход федерального бюджета 8000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.И. Смолко

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов