Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 июня 2010 г. по делу N А48-6260/2009 Поскольку общий срок непрерывной аренды Обществом муниципального имущества составляет менее двух лет, преимущественное право на выкуп этого имущества у заявителя не возникло, в связи с чем суд правомерно признал законным отказ Администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 22 июня 2010 г. по делу N А48-6260/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2010 г. N ВАС-12348/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от открытого акционерного общества "О" - А.Т.А. - представитель, доверенность от 04.05.2010, от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от Администрации города Орла - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "О" на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.02.2010 по делу N А48-6260/2009, установил:

Открытое акционерное общество "О" (далее - ОАО "О", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и Администрации города Орла о признании незаконным содержащегося в письме от 07.09.2009 N 5611 отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилое помещение N 81 (магазин), литера "А", общей площадью 40,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. О. д. 60, и обязании устранить допущенные нарушения прав путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.02.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В порядке апелляционного производства указанный судебный акт не обжаловался.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение суда в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав представителя заявителя жалобы, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Как следует из материалов дела, ОАО "О" пользовалось нежилым помещением N 81 (магазин), литера "А", общей площадью 40,1 кв. м, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город Орел (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.1999) и расположенным по адресу: г. Орел, ул. О. д. 60, на основании договоров аренды: от 01.01.2004 N 0852 (срок действия с 01.01.2004 по 31.12.2004); от 01.01.2005 N 0861 (срок действия с 01.01.2005 по 31.12.2007); от 26.02.2008 N 0883 (срок действия с 01.01.2008 по 30.12.2008); от 04.06.2009 N 0887 (срок действия с 01.01.2009 по 30.12.2009).

Общество 28.07.2009 обратилось в Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла с заявлением (исх. N 53) о выкупе арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 07.09.2009 N 5611 Управление муниципального имущества администрации города Орла уведомило заявителя о приостановлении рассмотрения заявления до указанного в ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ срока, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 N 0861, заключённого на период с 01.01.2005 по 31.12.2007.

Полагая, что в предоставлении преимущественного права отказано неправомерно, ОАО "О" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (статья 3 Закона).

Как следует из материалов дела, обращаясь в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, Обществом предоставлены договоры аренды спорного помещения: от 01.01.2004 N 0852 сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2004; от 01.01.2005 N 0861 сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2007; от 26.02.2008 N 0883 сроком действия с 01.01.2008 по 30.12.2008 и от 04.06.2009 N 0887 со сроком действия с 01.01.2009 по 30.12.2009.

Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2005 N 0861 был заключен на срок более года, следовательно, подлежал государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

При этом на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа срок действия указанного договора, установленный сторонами, истёк.

В соответствии с частью 1 статьи 164, частью 3 статьи 433, частью 2 статьи 609, частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и считается заключенным с момента такой регистрации.

Выводы суда о том, что договор аренды помещения от 01.01.2005 N 0861, срок действия которого составлял более одного года, не был зарегистрирован в установленном порядке заявителем кассационной жалобы не обжалуются.

Фактическое владение ОАО "О" данным помещением в период с 01.01.2005 по 31.12.2007 не может свидетельствовать о том, что в указанный период лицо участвовало в арендных отношениях.

На основании изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.01.2005 N 0861 сторонами не был заключен, а следовательно, оснований считать, что спорное имущество находилось в аренде Общества с 01.01.2005 по 31.12.2007 не имелось.

В связи с указанными обстоятельствами общий срок непрерывной аренды Обществом муниципального имущества на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ составлял менее двух лет, а поэтому преимущественное право на выкуп этого имущества у заявителя не возникло.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемые действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах спора, поскольку ОАО "О" не являлось арендатором муниципального имущества в течение срока, предусмотренного статьёй 3 Закона N 159-ФЗ, право на выкуп помещения у него не возникло, то действия органа местного самоуправления, связанные с приостановлением рассмотрения заявления о выкупе этого имущества, не повлекли за собой нарушения прав и законных интересов заявителя.

Будучи не согласным с обжалуемым судебным актом по настоящему делу, ОАО "О" полагает, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.2005 N 0861, заключенного на срок свыше одного года, указанная сделка считается не заключенной, а поэтому арендные отношения между сторонами продолжились на основании ранее заключенного договора аренды муниципального имущества от 01.01.2004 N 0852.

Указанные доводы заявителя жалобы являются ошибочными в связи со следующим.

Действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками - статья 153 ГК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, соглашением от 01.01.2004 N 0852 стороны определили срок аренды муниципального имущества с 01.01.2004 по 31.12.2004.

По окончании срока действия указанной сделки 01.01.2005 сторонами заключен новый договор аренды спорного имущества.

При этом, по договору от 01.01.2005 N 0861 стороны изменили, в том числе и существенные условия сделки.

Указанные действия со стороны арендодателя следует расценивать как его возражение на продолжение арендных отношений на основании ранее заключенного договора аренды муниципального имущества от 01.01.2004 N 0852.

Таким образом, подписав договор аренды от 01.01.2005 N 0861 и определив новый срок действия арендных отношений, стороны тем самым выразили свою волю на то, что ранее действующий договор от 01.01.2004 N 0852 не подлежит возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах спора правовые основания для признания договора аренды от 01.01.2004 N 0852 возобновленным на неопределенный срок по окончании его действия отсутствуют.

Факт дальнейшего использования заявителем муниципального имущества по истечении срока действия договора аренды и внесения платы не может свидетельствовать о наличии между сторонами арендных отношений.

С учетом изложенного, в удовлетворении требования Общества отказано обоснованно, а поэтому оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 25.02.2010 по делу N А48-6260/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.