Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 июля 2010 г. по делу N А09-6440/2009 Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, суд правомерно удовлетворил требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое помещение. Суд кассационной инстанции уменьшил неустойку, поскольку размер пени является несоразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 14 июля 2010 г. по делу N А09-6440/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Г.О.В. - специалиста третьего разряда (доверенность N06-2917 от 14.05.2010), от ответчика С.Е.Л. - адвоката (доверенность б/н от 21.06.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "В", г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010 по делу N А09-6440/2009, установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Брянской области, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А" (далее - ООО "А"), г. Брянск, о взыскании 619 402 руб. 75 коп., в том числе 573 589 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2008 по 13.08.2009 и 45 813 руб. 68 коп. пени за период с 11.06.2008 по 13.08.2009, а также об обязании ответчика освободить арендуемое помещение площадью 638,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Д., 7 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 18.08.2009 в порядке ст. 48 АПК РФ произведена замена истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Брянской области его правопреемником - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, а также произведена замена ответчика - ООО "А" на ООО "В" в связи с изменением его наименования.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2009 исковые требования удовлетворены. С ответчика взыскано в пользу истца 619 402 руб. 75 коп., в том числе 573 589 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате и 45 813 руб. 68 коп. пени. На ООО "В" возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить арендуемое помещение площадью 638,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Д., 7. Кроме того, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 14 694 руб. 03 коп.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010 решение суда области изменено. С ответчика взыскано в пользу истца 610 300 руб. 31 коп., в том числе 573 589 руб. 07 коп. основного долга и 36 711 руб. 24 коп. пени. Кроме того, с ООО "В" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 14 507 руб. 48 коп. С Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области взыскано в пользу ООО "В" 14 руб. 70 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "В" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат изменению в части размера подлежащей взысканию общей суммы задолженности и пени, а также в части взыскания судебных расходов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 16.10.2008 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области (арендодатель) и ООО "А" (правопредшественник ООО "В", арендатор) был заключен договор N500 на аренду федерального недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 638,8 кв. м, расположенное в здании производственной базы по адресу: г. Брянск, ул. Д., д. 7, для использования под производственный участок на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 1.2. договора срок аренды определен сторонами с 01.07.2008 по 29.06.2009.

Пунктом 2.4.3 договора на арендатора была возложена обязанность своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором, а также оплачивать по отдельным договорам коммунальные услуги, эксплуатационные и иные расходы.

В разделе 3 договора стороны согласовали размер платежей и порядок расчетов по договору, определив размер арендной платы на основании отчета об оценке стоимости арендной платы, составленного независимым оценщиком.

Согласно отчету N 01-53/9-07 от 19.06.2007 по определению рыночного годового размера арендной платы при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1 помещения устанавливается арендная плата (с учетом увеличения на уровень инфляции 10,5%) в размере 486 204 руб. в год. Величина арендной ставки за 1 кв. м в месяц составляет 63,43 руб. без учета НДС (п. 3.2. договора).

В соответствии с п. 3.3. договора арендатор уплачивает ежемесячно арендную плату в доход федерального бюджета в размере 40 517 руб.

Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца. Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление сумм арендной платы и НДС, арендатор представляет арендодателю до 15-го числа каждого месяца.

Истец передал ответчику арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи от 01.07.2007.

Однако ответчик свои обязанности по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате.

11.02.2009 истец направил в адрес ответчика письмо N 05-489 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и уплатить пени за просрочку платежа. Кроме того, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды N 500 от 16.10.2008, а также потребовал освободить занимаемое помещение в срок не позднее 10.03.2009.

Указанное требование было оставлено ООО "В" без удовлетворения.

Поскольку ответчик в добровольном порядке сумму задолженности по арендной плате и пени не погасил, спорное нежилое помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика основного долга, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 5.3. договора аренды N 500 от 16.10.2008 было предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае неисполнения арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы (п. 2.4.3. договора), о чем арендодатель уведомляет арендатора за три месяца.

Как следует из материалов дела, 11.02.2009 истец направил в адрес ответчика письмо N 05-489 о досрочном расторжении договора аренды N 500 от 16.10.2008, а также потребовал освободить занимаемое помещение в срок не позднее 10.03.2009.

Указанное письмо получено ответчиком 13.02.2009, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении (т. 1 л.д. 122).

Следовательно, договор аренды N500 от 16.10.2008 прекратил свое действие по истечении установленного п. 5.3. договора трехмесячного срока, т.е. с 14.05.2009.

С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды прекратил свое действие с 30.06.2009 в связи с истечением предусмотренного в нем срока, нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем ответчик после прекращения действия договора спорное помещение не освободил, продолжал им пользоваться.

Нормами п. 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

При этом взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 573 589 руб. 07 коп. за период с 01.06.2008 по 13.08.2009 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен и доказательств ее оплаты последним не представлено.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о необходимости зачета расходов на капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества в счет арендной платы.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Из договора аренды N 500 от 16.10.2008 не усматривается, что обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора.

Однако, письмом N 05-3889 от 30.10.2007 истец разрешил ответчику проведение капитального ремонта арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Д., д. 7. При этом истец указал, что в связи с отсутствием порядка зачета затрат на проведение капитального ремонта арендуемого имущества в счет арендной платы, утвержденного Правительством Российской Федерации, проведение ремонта возможно за счет собственных средств арендатора (т. 2, л.д. 17).

С учетом изложенного, суд второй инстанции сослался на то, что арендатор был уведомлен о невозможности проведения зачета таких расходов в счет арендной платы и проведении ремонта за счет собственных средств. Тем не менее, получив уведомление, арендатор согласился на проведение капитального ремонта арендуемого помещения.

Однако, данный вывод суда апелляционной инстанции противоречит положениям п. 1 ст. 616 ГК РФ, согласно которому нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из акта приема-передачи от 01.07.2007 арендуемое нежилое помещение было передано в аварийном состоянии и нуждалось в капитальном ремонте.

При таких обстоятельствах ответчик в соответствии с положениями п. 1 ст. 616 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости затрат по капитальному ремонту при наличии достоверных доказательств его проведения.

Однако, ООО "ВЕ" в нарушение ст. 65 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих факт проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также стоимость произведенного ремонта.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендодателю направлялось требование о зачете понесенных арендатором расходов на капитальный ремонт арендуемого помещения в счет арендной платы, ответчиком также не представлено.

Сведения о том, что ответчик заявлял встречное требование в рамках настоящего спора, в материалах дела также отсутствуют.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции справедливо указал на то, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для проведения зачета расходов на капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества в счет арендной платы.

При этом суд второй инстанции правомерно не принял в качестве в достоверного доказательства, подтверждающего затраты ответчика на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, копию акта о приемки выполненных работ N 01 за декабрь 2009 года, указав на то, что из содержания данного акта невозможно установить ни место проведения перечисленных в нем работ, ни их заказчика и подрядчика, поскольку в графах "сдал" и "принял" стоят подписи должностных лиц ООО "В", которые заверены печатями непосредственно самого ответчика.

В то же время необходимо отметить, что данное обстоятельство не лишает ООО "В" права в рамках отдельного искового производства требовать взыскания с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области стоимости произведенного капитального ремонта в соответствии со ст. 616 ГК РФ при наличии достоверных доказательств его проведения.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в части определения периода и размера подлежащей взысканию пени.

Так, в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1.1. договора аренды N 500 от 16.10.2008 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 от ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

Следовательно, истец, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 4.1.1. договора, вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства.

При этом в силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Поскольку договор аренды N 500 от 16.10.2008, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области и ООО "В", прекратил свое действие с 14.05.2009, а законная неустойка за нарушение арендного обязательства не предусмотрена, истец вправе требовать уплаты ответчиком пени в соответствии с п. 4.1.1 договора лишь за период с 11.06.2008 по 13.05.2009. Правовые основания для взыскания с ответчика пени за период с 14.05.2009 у истца отсутствуют.

Таким образом, учитывая положения п. 4.1.1. договора аренды N 500 от 16.10.2008, размер пени за период с 11.06.2008 по 13.05.2009 составляет 28 325 руб. 74 коп., является соразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком и подлежит взысканию с последнего в указанной сумме.

В остальной части исковые требования о взыскании пени являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При этом отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании пени не лишает истца права в рамках отдельного искового производства требовать взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за весь период просрочки внесения арендной платы, в том числе за период с 14.05.2009 по 13.08.2009.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 601 914 руб. 81 коп., в том числе 573 589 руб. 07 коп. основного долга и 28 325 руб. 74 коп. пени.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемых судебных актов) государственная пошлина по иску с учетом уточнения составляла 14 694 руб. 03 коп., по апелляционной жалобе - 1 000 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 14 279 руб. 16 коп. государственной пошлины по иску.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе распределяется следующим образом: на истца относится государственная пошлина в сумме 28 руб. 23 коп., а на ответчика - 971 руб. 77 коп.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010 подлежат изменению в части взыскания общей суммы задолженности и пени, а также судебных расходов.

В остальной части выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

В соответствии с п.п. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по кассационной жалобе составляет 2000 руб. и распределяется следующим образом: на истца относится 56 руб. 47 коп., на ответчика - 1943 руб. 53 коп.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010 по делу N А09-6440/2009 изменить в части взыскания общей суммы задолженности и пени, а также в части взыскания судебных расходов по делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "В", г. Брянск, в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, г. Брянск, 601 914 руб. 81 коп., в том числе 573 589 руб. 07 коп. основного долга и 28 325 руб. 74 коп. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "В", г. Брянск, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 14 279 руб. 16 коп.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, г. Брянск, в пользу общества с ограниченной ответственностью "В", г. Брянск, 28 руб. 23 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, г. Брянск, в пользу общества с ограниченной ответственностью "В", г. Брянск, 56 руб. 47 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.