Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 июля 2010 г. по делу N А64-7537/09 Дело о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного помещения передано на новое рассмотрение, поскольку суд первой инстанции при принятии решения не исследовал вопрос о том, производилась ли оценка рыночной стоимости спорного здания с учетом стоимости неотделимых улучшений или без таковой (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 6 июля 2010 г. по делу N А64-7537/09
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: представитель не явился, от ответчика: представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рассказово Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.03.2010 по делу N А64-7537/09, установил:

Индивидуальный предприниматель К.Д.Н., Тамбовская обл., г. Рассказово, обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Рассказово, Тамбовская обл., г. Рассказово, о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного нежилого здания площадью 17 кв. м, расположенного по адресу: г. Рассказово, ул. 8 Марта, в сумме 355199 руб. (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.03.2010 иск удовлетворен. С ответчика в пользу истца взысканы затраты по капитальному ремонту арендованного здания (нежилое здание городского туалета, расположенное по адресу: г. Рассказово, ул. 8 Марта) в размере 355199 руб.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Считая, что данный судебный акт принят в нарушение норм материального и процессуального права, выводы суда области не соответствуют материалам дела, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить указанное решение суда первой инстанции, дело направить на новое рассмотрение.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд кассационной инстанции считает, что дело следует рассмотреть в их отсутствие на основании ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва истца, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а дело направлению в суд области на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 14.08.2006 между Администрацией г. Рассказово (арендодатель) и предпринимателем К.Д.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания N 124, согласно условий которого арендодатель сдает, арендатор принимает в арендное пользование нежилое здание городского туалета общей площадью 17 кв. м, расположенное по адресу: г. Рассказово, ул. 8 Марта, для использования по целевому назначению. Срок действия договора установлен сторонами с 01.08.2006 по 31.12.2006.

В соответствии с п. 3.8 договора аренды N 124 от 14.08.2006 арендатор обязался произвести за счет собственных средств, исходя из технического состояния, капитальный ремонт арендуемого здания с целью улучшения его состояния, после проведения работ сдать их выполнение городской комиссии, состоящей из представителей Рассказовского городского Совета народных депутатов и администрации города.

По акту сдачи-приемки нежилого здания (помещения) арендатору от 14.08.2006, здание передано истцу. В акте указано на то, что помещение требует проведения капитального ремонта.

Постановлением Администрации г. Рассказово N 1138 от 18.10.2006 К.Д.Н. разрешено провести капитальный ремонт арендуемого здания городского туалета.

На основании Постановления N 1138 К.Д.Н. выдано разрешение N 297 на производство земляных работ на территории г. Рассказово, в соответствии с которым разрешено провести работы по строительству коммуникаций к туалету.

Постановлением администрации г. Рассказово N 1192 от 25.10.2006 К.Д.Н. передан в аренду земельный участок под арендуемым нежилым зданием городского туалета для проведения капитального ремонта площадью 555 кв.м. сроком с 14.08.2006 по 31.12.2006.

На основании полученного разрешения К.Д.Н. произвел капитальный ремонт здания городского туалета, что подтверждается актом выполненных работ здания туалета по ул. 8 Марта в г. Рассказово от 10.11.2009, а также актом от 10.11.2009.

08.10.2009 между сторонами заключил договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, согласно условий которого предприниматель, на основании Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008, произвел у Администрации г.Рассказово выкуп вышеуказанного здания туалета за 201 00 руб. и земельного участка на котором оно расположено за 111 600 руб.

Полагая, что Администрация г. Рассказово в соответствии с п. 3.8 договора аренды N 124 от 14.08.2006 обязана возместить стоимость понесенных предпринимателем затрат по капитальному ремонту арендованного нежилого здания площадью 17 кв. м, расположенного по адресу: г. Рассказово, ул. 8 Марта, в сумме 355199 руб., последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд области указал на то, что в силу п. 6 ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Поскольку материалами дела подтверждено согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, суд пришел к правильному выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет предпринимателя, должна засчитываться в оплату приобретаемого им недвижимого имущества.

Признав истребуемую истцом сумму обоснованной, подтвержденной надлежащими доказательствами, суд области удовлетворил исковые требования. При этом суд сослался на то, что в силу п. 2.1 договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 08.10.2009 продажа спорного здания осуществлена по цене, указанной в отчете N 098-2009 ООО "А" "Об определении рыночной стоимости имущества расположенного по адресу: г. Рассказово, ул. 8 Марта, д. 2". По мнению суда, цена имущества установлена сторонами без вычитания суммы произведенных истцом неотделимых улучшений здания.

Однако, суд кассационной инстанции не может признать обжалуемое решение верным, поскольку суд области не исследовал вопрос о том, производилась ли оценка рыночной стоимости спорного здания с учетом стоимости неотделимых улучшений или без таковой.

Кассационная коллегия считает, что выяснение данного обстоятельства, имеет существенное значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта, поскольку с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств дела выходит, что спорное здание продано ответчиком по цене почти в полтора раза ниже стоимости неотделимых улучшений произведенных истцом при капитальном ремонте, т.е. в убыток для бюджета города.

Учитывая изложенное, суд округа считает необходимым обжалуемый судебный акт отменить, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 3, 288 ч. 1, 2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 01.03.2010 по делу N А64-7537/09 отменить и дело направит на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.