Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 июля 2010 г. по делу N А14-15687-2009/621/26 Признавая незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на спорное здание, суд правомерно указал, что представленные заявителем на регистрацию документы соответствуют нормам действующего законодательства, а совокупность этих документов позволяет достоверно идентифицировать спорный объект недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 июля 2010 г. по делу N А14-15687-2009/621/26
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 сентября 2012 г. N Ф10-2866/10 по делу N А14-15687/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу N А14-15687-2009/621/26, установил:

Крестьянское (фермерское) хозяйство П.В.И. (далее - КФХ П.В.И., Хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (правопредшественник Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, далее - Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации права собственности на отдельно стоящее здание (контора), расположенное по адресу: Воронежская область, г. Новохоперск, ул. П.а, 1, Литера 1А, общей площадью 152,4 кв. м, обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Решением суда от 25.12.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.04.2010 решение от 25.12.2009 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 11.02.1993 N 326 ТОО "Н" (правопредшественник ООО "Н") приобрело в собственность у Фонда государственного имущества Воронежской области имущество, арендованное обществом и расположенное по адресу: Воронежская область, г. Новохоперск, ул. П., 1. Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что покупатель становиться правопреемником имущественных прав и обязанностей арендного предприятия с момента подписания договора.

На основании данного договора 30.03.1993 ТОО "Н" выдано свидетельство на право собственности N 68, в котором объектом права названо государственное имущество Новохоперского завода стройматериалов.

15 ноября 2004 года между ООО "Н" в лице конкурсного управляющего С.С.А. и КФХ П.В.И. в лице главы КФХ П.В.И. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого в том числе являлось отдельно стоящее здание (контора), расположенное по адресу: Воронежская область, г. Новохоперск, ул. Плотникова, 1, Литера 1А, общей площадью 152,4 кв. м. Данное имущество было передано продавцом покупателю по передаточному акту от 15.11.2004.

21 июля 2005 года ООО "Н" прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией.

28 июля 2009 года КФХ П.В.И. обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный выше объект недвижимости, приложив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 15.11.2004.

Сообщением от 01.09.2009 18/004/2009-507 регистрирующий орган отказал заявителю в осуществлении испрашиваемого регистрационного действия со ссылкой на абзацы 6, 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в связи с тем, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Полагая, что отказ Управления в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не соответствует закону, иным нормативным правовым актам, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, КФХ П.В.И. обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходи из отсутствия оснований в соответствии с абз. 6, 8 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права собственности Хозяйства на указанный объект недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, в случае если права возникают на основании договоров (сделок), нотариально не удостоверенных, и такое удостоверение не является обязательным для данного вида сделки, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).

Пунктом п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании абз. 6, 8 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце имеются в виду абз. 6, 8 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ

В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Учитывая требования п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Закона N 122-ФЗ, а также то, что договор купли-продажи, на основании которого перешло право собственности на недвижимое имущество к продавцу по договору от 15.11.2004, представленному в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего документа, заключен 11.02.1993, то есть до вступления в силу Закона N 122-ФЗ суд правомерно исходил из следующего.

Из п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация возникшего до его введения в действие права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в ст. 8 закрепил, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Однако до введения в действие Закона N 122-ФЗ любая регистрация недвижимого имущества не являлась государственной регистрацией, которая предусмотрена этим Законом. И отсутствие такой регистрации не свидетельствовало об отсутствии у лица права собственности на приобретенное имущество.

В связи с этим в п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ закреплено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом, а государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В связи с изложенным являются верными выводы суда о том, что для ООО "Н" государственная регистрация права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 11.02.1993 N 68 объекты недвижимого имущества не являлась обязательной, а право собственности на эти объекты, в том числе объект, за государственной регистрацией перехода прав на который обратилось КФХ П.В.И., возникло с момента заключения договора.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Кроме того, судом правомерно учтено, что Законом N 122-ФЗ не предусмотрена прямая возможность государственной регистрации прав на основании заявления одной стороны сделки, нотариально не удостоверенной, в случае, если к моменту обращения в регистрирующий орган другая сторона ликвидирована.

Между тем п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность стороны договора купли-продажи в случае уклонения другой стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу требований п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ судом правомерно применены положения п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ по аналогии к рассматриваемым отношениям и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, определениях от 22.12.2008 N 14725/08, от 21.01.2009 N 17540/08, от 12.11.2009 N ВАС-14043/09, сделан правильный вывод о том, что в случае, когда одна из сторон по сделке ликвидирована и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к другому лицу, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда.

Поскольку представленные на регистрацию заявителем документы соответствуют нормативным актам, а совокупность этих документов позволяет достоверно идентифицировать спорный объект недвижимости, суд правомерно признал незаконным отказ Управления в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества и удовлетворил заявленные Хозяйством требования.

На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судом первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводом сторон дана надлежащая оценка, судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.12.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу N А14-15687-2009/621/26 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.